居民購房的承受力

　　文/徐滇慶

　　抑制房價上漲是表層現象，核心是防止出現泡沫經濟沖擊金融體系

　　當前，中國的房價有沒有超出居民的承受能力？

　　漲跌各有因

　　中國的房價已經出現了顯著的上漲。除了需求方面的原因之外，推動房地產價格上升的力量還來自于其他五個方面:

　　第一，來自于購房者。房地產與一般商品不同，屬于耐久性商品。一般住房的壽命可達50年以上，折舊率很低。別看買房子的人嘴上抱怨房價太高，實際上他們內心希望在購房之后，房價繼續上漲。

　　第二，來自于已經擁有住宅的人。無論好壞，90%以上的人有房子住。住房是一般人的核心資產，在固定資產中占有相當大的比重。越是窮人，房地產在他們的資產中占的比重越大。當房價上漲的時候，人們會感到他們的資產總值在增加。

　　第三，來自于房地產開發商。房價上升會給房地產開發商帶來額外的利潤，毫無疑問,他們是推動房價上升的主要動力。

　　第四，來自于地方政府。地方政府官員往往把房地產價格上升當作經濟繁榮的指標。房地產市場活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入，因此，地方政府樂于見到房地產漲價。

　　第五、來自于新聞媒體。從社會心理學角度來分析,新聞媒體往往順應社會的預期而本能地回避反潮流。當供給方、需求方和地方政府都趨向于房價上漲的時候,順應潮流的文章吃香,而擔憂房地產泡沫,揭示潛在風險的文章會被認為是烏鴉嘴。

　　究竟房地產市場的漲勢還能維持多久?導致房地產價格下降大致有三種原因:

　　第一，由于產業轉移造成局部地區居民大批外移，出現房地產過剩。

　　第二,環境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災害,嚴重損害居民的生活品質，有錢人紛紛逃離,當地房地產價格也會下降。

　　第三，遭遇金融危機。在泡沫經濟崩潰之后，房地產價格一落千丈。在日本、泰國等地的房地產市場都曾經出現過非常嚴峻的崩潰。在上個世紀90年代初，日本的房地產價格幾乎跌了三倍。

　　當前，央行采取措施抑制房價上漲過猛趨勢，無可非議。在提高了房貸利率之后，有人擔心，說不上什么時候房地產價格會暴跌，說不定誰會成為最后接棒的冤大頭。這樣的顧慮不能說沒有道理。

　　然而,從中國目前的情況來分析,房地產的需求繼續保持旺盛,供給方面也沒有什么障礙,產業轉移是局部地區的事情,環境污染問題即使沒有好轉也沒有明顯惡化。這些要素都不會扭轉當前房價漲勢。

　　房貸利率的提高有助于減緩房價漲勢，卻不可能導致房價下跌。

　　惟一要認真考察的是，房地產市場是否已經出現了嚴重的泡沫，會不會導致泡沫經濟，如果已經形成了泡沫經濟，還要考察這個泡沫經濟會不會在近期內崩潰。

　　在2005年2月,商業銀行發放的個人住房貸款余額為16508億元,占中長期貸款的23%。 從國際經驗來看,只要房地產市場占有金融系統的資金比例不超過40%,就很難將整個經濟認定為泡沫經濟。

　　房地產二手市場并不十分活躍，規模也較小，尚不足以對整個金融體系產生顛覆性的沖擊。目前還看不出房地產市場崩潰的征兆。

　　因此，可以作出如下判斷:在短期內房價肯定還會繼續上升。

　　抑制房價上漲是表層現象，核心是要防患于未然，防止出現泡沫經濟沖擊金融體系。說到底，房地產價格飛漲固然會給社會帶來一些負面影響，只有泡沫經濟才可能給國民經濟造成致命性的傷害。

　　承受力到底多大

　　世界銀行和聯合國人居中心常常用“房價收入比”(中等房價和當地居民平均年收入之比)來考察居民購買住宅的能力。一般地說，如果房價是年收入的3-5倍，老百姓具備購買住房的能力，房地產市場基本上能夠做到供求平衡。

　　按照北美的許多城市的統計，每平方米住宅的價格大約等于當地一個月的平均工資。人們認為這個住房價格水平在居民可支付的范圍之內。

　　換句話說，人們使用大約5年的工資總額可以買到一套面積為60平方米的住宅。由于美國人的儲蓄率不高，他們在首期支付20%以后，大約要用15-20年時間才能付清貸款。

　　據報道，中國房地產市場價格和上述標準偏離很遠。在2004年，重慶“房價收入比”達到7.66。北京、上海、杭州等城市的“房價收入比”就更高了。

　　按照國家統計局公布的數據，2004年北京人均可支配收入為1.5萬元，商品房平均售價每平方米5000元，一套60平方米的民居，30萬元，相當于一個人20年的總收入。

　　如果想買一套100平方米的住宅，一個人就是不吃不喝，一輩子的總收入也買不下來。一般工薪階層幾乎完全沒有能力來購買這樣的商品房。

　　可是，令人奇怪的是中國的房地產市場非但沒有萎縮，反而需求急速上升，推動房價不斷攀高。

　　按照國家統計局提供的數據，在2004年商品房平均價格增長14.4%。北京、上海、杭州市區每平方米住房的價格在突破了10000元以后還在繼續上升。“房價收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，究竟如何解釋這些反常的經濟現象?

　　首先，收入數據的準確性值得懷疑。眾所周知，中國統計數據中工資的定義并不等于居民收入。在許多家庭中，工資收入只占總收入的一半左右。除了工資之外，還有不少類似獎金、回扣、福利，還有第二職業等灰色收入。

　　從下表可見，在2002年以后城鄉居民儲蓄存款增加額居然超過了職工工資總額。在2003年工資總額為14743億元，可是銀行城鄉居民存款總額上升16631億元。如果職工工資總額就是收入的話，豈不是存進銀行的錢比工資總額還高，儲蓄率達到了112%?這只能說明職工工資總額只不過是居民收入的一個部分。

　　隨著市場化的進展，居民收入來源多元化。在下一步改革中應當規范居民收入，這樣不僅可以避免低估居民收入，同時也有利于完善個人所得稅的征收。

　　由于目前中國的稅收體制尚未健全，因此灰色收入很難統計。考慮到收入被嚴重低估的因素，盡管我們觀察到的“房價收入比”很高，但是卻未必有表面數字所顯示的那么高。

　　不過，即使我們將平均收入的估計值提高一倍，在北京、上海等大城市的“房價收入比”依然超出正常范圍。

　　導致中國房地產市場畸形發熱的主要原因在于貧富差距很大。

　　聯合國和世界銀行常用基尼系數來度量貧富差距。貧富差距比較合理的基尼系數應當在0.35-0.40之間。可是中國的基尼系數已經超過了0.48。這意味著最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的20%居民可能擁有80%以上的銀行存款。

　　按照基尼系數判斷，在北京居民當中，家庭年收入超過6萬元的人數超過100萬。這些家庭的月收入在5000元左右，和每一平方米住宅的售價基本相符。僅僅這批居民就足以把北京的房地產市場抬起來。

　　更何況在北京、上海還有一大批企業家群體。他們的收入水平更是大大高于工薪階層。在北京、上海的一些豪宅令海外來人也嘆為觀止。

　　由此可見，目前房地產市場上的需求并不是虛幻的，也不是幾個房地產開發商能夠炒出來的。換句話說，目前北京、上海等大城市的房地產市場僅僅是為那些高收入人群服務的。房價之高遠遠超出了80%以上的一般居民的承受能力。

　　有的房地產商聲稱，由于房地產市場上需求依然非常旺盛,市場供求基本平衡,因此房地產價格沒有超出居民的承受能力。

　　這種說法是沒有道理的。高房價必然加大房地產市場的投機性。而一般居民連購買最簡單的住宅的能力都沒有,更談不上在房地產投機中獲利。如此之高的房價只能進一步加大貧富差距,不利于社會平等和安定,所以有必要采取措施平抑房價。(作者為加拿大西安大略大學終身教授)