上海樓價(jià)角力

　　《瞭望東方周刊》記者高艷平/上海報(bào)道

　　在幾個(gè)月觀望之后，上海樓價(jià)還會(huì)再次出現(xiàn)強(qiáng)勁飆升嗎

　　4月的上海樓市，猶如一陣急風(fēng)驟雨襲擊過(guò)后的天氣，陰沉而平靜。投資客、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商，各方人士都在政府政策調(diào)控組合拳之下揣測(cè)、觀望。

　　市場(chǎng)上，已經(jīng)傳出投資客拋盤(pán)的消息。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的變化，也成為市場(chǎng)變動(dòng)的佐證。

　　4月初,央行上海分行公布的第一季度上海市貨幣運(yùn)行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示:截至今年3月,在上海市房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持較高增幅的同時(shí),個(gè)人住房貸款當(dāng)月新增68.08億元,同比多增2.69億元,實(shí)際增速已放緩，其中個(gè)人住房貸款余額增幅比前月下降1.4個(gè)百分點(diǎn),而上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款余額增幅也出現(xiàn)了近1個(gè)百分點(diǎn)的下降。

　　很快有人得出結(jié)論:政府調(diào)控組合拳效力初步顯現(xiàn)。

　　而上海市政府仍然保持著清醒的頭腦。上海市房地局一位官員接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)稱，“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不能過(guò)早下結(jié)論，政策作用顯現(xiàn)需要一段時(shí)間。下一步采取什么措施，要看市場(chǎng)變化的情況以及市政府的態(tài)度。”

　　4月13日,上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)在例行發(fā)布會(huì)上表示,以往出臺(tái)的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,其效應(yīng)還需不斷地觀察,目前尚未有一個(gè)結(jié)論性的說(shuō)法。

　　近期上海先后出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)是剛剛開(kāi)始，也不會(huì)就此結(jié)束。焦揚(yáng)指出，上海還將根據(jù)實(shí)際情況不斷地、適時(shí)地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

　　雖然，處在房地產(chǎn)市場(chǎng)洪流中的人們,都不知道這場(chǎng)調(diào)控要持續(xù)多久。

　　陷入觀望狀態(tài)

　　今年全國(guó)“兩會(huì)”之后，從中央到地方對(duì)上海樓市都加大了調(diào)控力度，先后出臺(tái)針對(duì)投機(jī)客征收營(yíng)業(yè)稅，調(diào)高個(gè)人房貸首付比例和利率水平等政策。

　　緊接著,3月26日,國(guó)務(wù)院辦公廳一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》發(fā)到了各地方政府,該通知措辭嚴(yán)厲地指出,要將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制,省級(jí)政府負(fù)總責(zé),對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。

　　樓市溫度最高的上海，“八條意見(jiàn)”引起市政府高度重視。4月6日，上海停止一年內(nèi)房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)按揭;7日，上海又調(diào)動(dòng)工商部門(mén)，對(duì)房產(chǎn)中介、房產(chǎn)合同及房產(chǎn)廣告等領(lǐng)域進(jìn)行專項(xiàng)重點(diǎn)整治。嚴(yán)查房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)虛報(bào)注冊(cè)資金、虛假出資以及抽逃注冊(cè)資金等違法行為。

　　在調(diào)控文件頻出的緊張形勢(shì)之下，上海樓市陷入觀望狀態(tài)。

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理方萬(wàn)昌告訴《瞭望東方周刊》:一系列政策組合拳之后兩周內(nèi)，上海二手房掛牌量上升20%左右，而成交量下降了20%左右。與此同時(shí)，銀行調(diào)高房貸利率，甚至對(duì)房齡過(guò)長(zhǎng)的老公房停止貸款的舉措，使不少原本打算購(gòu)房的準(zhǔn)買(mǎi)家轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，而一些短期投資者也轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線收租。

　　但是，市場(chǎng)還有另外的一面。

　　陸春鳴是浦東一家中型房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員,他告訴《瞭望東方周刊》:一個(gè)由10人組合成的溫州炒房團(tuán)，在塘橋東城社區(qū),有五六百套房子。這幾天,幾個(gè)合伙人有了分歧:有的想繼續(xù)買(mǎi)進(jìn)，有的想賣(mài)出。

　　“他們拿出一部分房源掛出來(lái)，去年下半年買(mǎi)進(jìn)的，原價(jià)是7000-8000元/平方米，現(xiàn)在掛1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米，賣(mài)不出去，問(wèn)我能不能找到買(mǎi)家。”

　　陸春鳴說(shuō)，“他們一兩個(gè)合伙人頂不住了，想拋，但是其他人還是想等等，他們也不缺資金。”

　　據(jù)陸介紹，對(duì)這個(gè)溫州炒房團(tuán)而言，“房產(chǎn)只是主要的投資手段，但是不局限”。他們?cè)诩亦l(xiāng)都有實(shí)業(yè)，在上海甚至還拿下了一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，搞起了開(kāi)發(fā)。雖然現(xiàn)在政策頻出，而且一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，其他的八九個(gè)合伙人還是有信心，等手上的房子升值。”

　　“這么多政策,只是把小投資客震住了,對(duì)大投資客影響還是有限的,大量拋盤(pán)還沒(méi)有。”

　　銀行一年期停止轉(zhuǎn)按揭聽(tīng)起來(lái)很嚴(yán)厲，但是陸春鳴向《瞭望東方周刊》介紹說(shuō)，對(duì)投資者而言，這是很容易規(guī)避的:大投資客，大都可以一次性還清貸款之后，再轉(zhuǎn)讓;如果實(shí)在資金不夠，也可以先讓下家用首付來(lái)還清貸款，轉(zhuǎn)讓后，下家再將購(gòu)房款全額付給上家;再不行，還有現(xiàn)在市場(chǎng)上很火的墊資公司呢。

　　“現(xiàn)在拋售的還是一些抗跌能力差的房屋，有些投資客拋掉之后，轉(zhuǎn)而買(mǎi)進(jìn)一些絕佳地段的優(yōu)質(zhì)房源，譬如世紀(jì)公園旁邊的景觀房，還有陸家嘴黃浦江畔的高檔住宅。”陸春鳴告訴《瞭望東方周刊》。

　　一批境外投資客的想法也如出一轍。“我們的會(huì)員當(dāng)中，持有十幾二十幾套的境外人士，現(xiàn)在還沒(méi)聽(tīng)到有拋售的動(dòng)靜，他們還是想再等等看。”上海一家房產(chǎn)媒體的境外版主編田小姐告訴《瞭望東方周刊》。她所在的公司，經(jīng)常為投資客，其中有一半是港臺(tái)和海外華僑，提供一些上海買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的咨詢服務(wù)。

　　一陣急風(fēng)驟雨式的調(diào)控之后，人們發(fā)現(xiàn)，旨在打壓投機(jī)、為樓市降溫的政策產(chǎn)生的效果，松動(dòng)的可能還只是冰山一角。

　　就是在國(guó)務(wù)院“八條意見(jiàn)”下發(fā)后的第三天，位于上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的虹橋豪苑第三期開(kāi)盤(pán)。3月30日早晨8點(diǎn)多，售樓處就排起了長(zhǎng)龍。人群中，兜售房號(hào)的叫喊聲，跟往常一樣響亮:“46號(hào)，開(kāi)價(jià)2萬(wàn)5000元;8號(hào)，開(kāi)價(jià)10萬(wàn)元。”據(jù)說(shuō)，來(lái)虹橋豪苑購(gòu)房的80%都是投資客。

　　房?jī)r(jià)也仍然在上漲,位于虹口區(qū)的樓盤(pán)香杉園,今年3月下旬銷售的一批房源均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米。4月底即將再推一批房源,目前售樓處的報(bào)價(jià)每平米單價(jià)已經(jīng)加了1000元,達(dá)到了1.3萬(wàn)元/平方米。

　　國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新調(diào)查顯示,一季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。其中,上海19.1%,杭州13.8%,位居前兩位。這是在宏觀調(diào)控氣氛濃郁的時(shí)候創(chuàng)下的漲幅。

　　房?jī)r(jià)難抑

　　從表面上看，政府與民間似乎已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，認(rèn)定上海樓市存在泡沫。政府也采取了一系列的調(diào)控政策，但是在慣性力量的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)仍然在向上躥。

　　“本輪房?jī)r(jià)的上漲，是個(gè)全球現(xiàn)象，歐洲、美國(guó)都是如此，主要是由于上世紀(jì)末網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，全球資產(chǎn)過(guò)剩而又缺乏投資出路造成的。”復(fù)旦大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)華民在接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)分析說(shuō)。

　　華民認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)多種力量的合力在助推樓市的上漲:1999年以來(lái)的貨幣化分房、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡引起的人口向大城市聚集，以及投機(jī)、地方政府的推動(dòng)，銀行大規(guī)模放貸，還有外資賭人民幣匯率升值等幾股力量推動(dòng)，造成了這四五年來(lái)房?jī)r(jià)的大幅飆升。”

　　在諸多力量的推動(dòng)下，飆升了4年的上海樓市，已如一頭倔強(qiáng)的烈馬。《瞭望東方周刊》采訪的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商、代理中介們?nèi)匀粚?duì)上海樓市充滿了信心。

　　世聯(lián)地產(chǎn)上海公司常務(wù)副總經(jīng)理袁鴻昌接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)認(rèn)為:“八條意見(jiàn)中講，房?jī)r(jià)漲跌關(guān)系到政府政績(jī)考評(píng)，從這一條來(lái)看，政府的決心很大，看來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)像以前那樣漲下去了，但是也不會(huì)跌。因?yàn)檫@只是政策層面的調(diào)控，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境還是好的，供求關(guān)系還沒(méi)變。”

　　袁認(rèn)為樓市繼續(xù)走好幾乎是毋庸置疑的。支撐他這一看法的證據(jù)是:人均GDP超過(guò)1000美元的城市，居住需求必然會(huì)大幅增長(zhǎng)，世界銀行也持類似觀點(diǎn)。

　　而瑞安集團(tuán)總裁羅康瑞也在同一時(shí)間向媒體表示，繼續(xù)看好上海樓市。連一向不太張揚(yáng)的復(fù)地集團(tuán)總經(jīng)理范偉也表示:上海樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

　　而土地供應(yīng)趨緊，是開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2003年，上海市共出讓土地2523.8萬(wàn)平方米。2004年受宏觀調(diào)控的影響，除了大約1000萬(wàn)平方米的配套商品房用地，上海出讓住宅用地僅為276萬(wàn)平方米。專家們認(rèn)為，土地供應(yīng)面積的大幅減少，增加人們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)房屋面積稀缺的預(yù)期，成為去年上海房?jī)r(jià)上揚(yáng)的一個(gè)重要因素。

　　上海市政府已經(jīng)在3月29日表示，全年確保新開(kāi)工配套商品房1000萬(wàn)平方米，控地價(jià)、控房?jī)r(jià)的中低價(jià)普通商品房1000萬(wàn)平方米，并實(shí)現(xiàn)可預(yù)售2000萬(wàn)平方米，使中低價(jià)配套商品房和普通商品房供應(yīng)占供應(yīng)總量的比重達(dá)到65%。

　　但是“2000萬(wàn)平米”的推出，只不過(guò)從數(shù)字上起到了平抑房?jī)r(jià)的作用。況且這些配套商品房和中低價(jià)商品房，屬于政策性商品房，不能參與市場(chǎng)交易活動(dòng)。

　　從今年政府公開(kāi)所言的3000萬(wàn)平方米土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，除去不能進(jìn)入市場(chǎng)交易的中低價(jià)商品房和配套商品房的土地供應(yīng)，估計(jì)上海今年的有效土地供應(yīng)僅有1200萬(wàn)平方米。而在2005年即將過(guò)半的時(shí)候，除了浦東濰坊路一塊有住宅供應(yīng)外，其余的全是商業(yè)用地和加油站用地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年的住宅土地供應(yīng)可能跟去年一樣緊缺。

　　而上海從去年就開(kāi)始在盤(pán)活清理的3672公頃閑置土地,至今仍是擺在上海房地產(chǎn)主管部門(mén)面前一個(gè)非常棘手的大難題。拆遷問(wèn)題、法律糾紛、規(guī)劃變更等等引起的多方利益牽涉其中,讓處于土地饑渴狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商對(duì)閑置土地幾乎不抱幻想。

　　這一切因素，都客觀上增加了政府調(diào)控的難度。

　　冷卻的引擎

　　“在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，地方政府是最大贏家，怎么可能出狠招，調(diào)控房?jī)r(jià)!”有專家對(duì)《瞭望東方周刊》這么說(shuō)。

　　地方稅收過(guò)分依賴房產(chǎn)在全國(guó)已成為普遍現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示,在上海、江蘇,包括土地出讓金在內(nèi)的房地產(chǎn)稅費(fèi)收入已占地方財(cái)政的30%。2004年,上海房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)拉動(dòng)上海GDP增長(zhǎng)了19.5%。

　　又要漂亮的經(jīng)濟(jì)增幅，又要讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大引擎——房地產(chǎn)不要過(guò)熱發(fā)展，所以一些地方政府只能抱著保護(hù)的心態(tài)，采取溫和的措施來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。

　　2004年“兩會(huì)”之后,上海市政府在中央宏觀調(diào)控聲中,定下的目標(biāo)是,全年房?jī)r(jià)漲幅控制在12%以內(nèi)。但2004年上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示,住宅商品房?jī)r(jià)格上漲了14.6%,而且業(yè)內(nèi)專家們相信,實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)比例。

　　今年上海市政府再次框定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，年房?jī)r(jià)漲幅控制在個(gè)位數(shù)以內(nèi)。

　　專家們認(rèn)為，有漲有跌是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，但是目前“政策市”傾向明顯。

　　“在西方，房地產(chǎn)從來(lái)都不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)很被動(dòng)的部門(mén)經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人們收入增加了，就去買(mǎi)房子。房?jī)r(jià)上漲了，最終經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就結(jié)束了。在我們國(guó)家它是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，甚至成為了支柱產(chǎn)業(yè)。”復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)華民說(shuō)。

　　既然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要位置，政府的調(diào)控當(dāng)然就會(huì)慎之又慎。最為戲劇性的表現(xiàn)就是，2003年6月，最先意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫可能威脅金融安全的人民銀行，發(fā)布了旨在控制房地產(chǎn)貸款的121號(hào)文件，文件在當(dāng)時(shí)引起軒然大波。不久之后，建設(shè)部就以國(guó)務(wù)院發(fā)文的形式，肯定了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。

　　不管怎樣，上海市政府表示了抑制房?jī)r(jià)的堅(jiān)定決心。韓正市長(zhǎng)日前說(shuō):“房屋以居住為目的，房?jī)r(jià)不宜增長(zhǎng)太高。”