反思五年房改

　　《瞭望東方周刊》記者高艷平/上海報道

　　基本住房需求還沒有充分滿足，就開始進(jìn)入市場貨幣化分房，在這種狀況下，中低收入人群的購房就成了問題

　　3月26日，上海市政府在國家宏觀調(diào)控的蕭瑟風(fēng)聲中高調(diào)表示:全年確保新開工配套商 品房(即:經(jīng)濟(jì)適用房)1000萬平方米，中低價普通商品房1000萬平方米，并實(shí)現(xiàn)可預(yù)售2000萬平方米，使中低價配套商品房(即:經(jīng)濟(jì)適用房)和普通商品房供應(yīng)占供應(yīng)總量的比重達(dá)到65%。

　　值得注意的是，政府在表述低價普通商品房之后加上了“即:經(jīng)濟(jì)適用房”等字眼。從2000年之后，“經(jīng)濟(jì)適用房”這個說法在上海已經(jīng)匿跡了整整5年。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。與配套商品房一樣都屬于政策性商品房，惟一不同的是配套商品房主要針對的是動遷戶。

　　這樣成規(guī)模地推出政策性商品房用地，近幾年來從來沒有過。

　　“看得出，政府已經(jīng)在反思住房保障制度了。合理的住房制度必須要政府保障和市場化相結(jié)合。”上海交通大學(xué)管理學(xué)院不動產(chǎn)與項(xiàng)目管理中心副主任胡昊在接受《瞭望東方周刊》采訪時說。

　　有專家認(rèn)為,從原來的國家計(jì)劃福利分房制度,到1998年實(shí)行貨幣化分房,中國的住房制度從福利保障型轉(zhuǎn)向市場主導(dǎo)型,基本上是從一個極端走向了另一個極端。

　　房改拉動經(jīng)濟(jì)

　　2002年12月3日，上海申博成功的歡慶之夜。然而在上海某政府機(jī)關(guān)下屬事業(yè)單位工作的李先生，看著電視里人們的激動的笑臉，卻一點(diǎn)也高興不起來。

　　“這下房價肯定要漲了，買房子的希望更遠(yuǎn)了，北京申奧的例子擺在那兒呢。”近日，預(yù)言家一樣的李先生苦笑著對《瞭望東方周刊》說。

　　果然如李先生所料，那一晚上海開發(fā)商連夜改寫房價。之后，直至今日，上海房價如坐飛車節(jié)節(jié)攀高。房價的一路上揚(yáng)，使得很多國有企業(yè)、政府機(jī)關(guān)，尤其是教科文衛(wèi)等非營利事業(yè)單位的貨幣化分房無法繼續(xù)，停在了半路上。

　　1998年，醞釀了多年的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》即23號文頒布，該決定指出，要停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，并于2000年開始正式實(shí)施。

　　建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心一位專家分析說，“政府實(shí)行住房制度改革的初衷在于:老的福利分房制度，由于租金低廉，無法維持正常的房屋維護(hù)，而且使政府背負(fù)著沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān);而與此同時，為了應(yīng)對東南亞金融危機(jī)，國家實(shí)施積極的財(cái)政政策，通過減稅和增加財(cái)政支出等措施，以增加和刺激社會總需求，而貨幣化分房的登臺，正好可以成為拉動內(nèi)需的最好辦法。”

　　的確如此，當(dāng)很多人不用再住單位住宅大院，可以自由地在市場上選擇自己喜歡的房子，建筑、裝潢、家電等等相關(guān)行業(yè)都因此被帶動起來了，整個國民經(jīng)濟(jì)也增加了活力。

　　當(dāng)然得到實(shí)惠的還有普通老百姓，以上海為例，在2000-2003年4年時間里，上海市人均住房建筑面積從24平方米增長到了29.35平方米。原本以住房面積小而全國聞名的上海，一躍成為除港澳臺外，中國人均住房建筑面積最高的城市。

　　住房保障滯后

　　在中國房價一路狂奔，以至于跟普通老百姓的收入增長愈來愈遠(yuǎn)的時候，住房改革背后的矛盾就開始凸顯了。

　　“房改之后，房地產(chǎn)市場快速上揚(yáng),結(jié)果顧此失彼,中低收入人群的住房保障沒跟上,所以到房價很高的時候,社會矛盾就暴露出來了，處理不好，就會產(chǎn)生社會不穩(wěn)定因素。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心副主任顧建發(fā)對《瞭望東方周刊》分析說。

　　旨在解決中低收入家庭住房困難的經(jīng)濟(jì)適用房制度從1994年就開始實(shí)施了。國家建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示,1998-2003年全國經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積4.77億平方米,解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。

　　但是這個數(shù)字與全部商品房竣工面積相比，就顯得微不足道了。以2003年為例，中國用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6%。在中國呈金字塔形的居民生活水平分布的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房可謂杯水車薪。

　　而且，經(jīng)濟(jì)適用房在執(zhí)行過程中面臨的問題有目共睹:由于對購買對象審查把關(guān)不嚴(yán)，使政府的優(yōu)惠政策不能真正落實(shí)到中低收入家庭上。有媒體報道，北京甚至出現(xiàn)開豪華車買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，而且還有投機(jī)客炒作經(jīng)濟(jì)適用房。

　　“建造經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商利潤薄，地方政府也得不到收入，在經(jīng)營城市，追求土地效益最大化的利益牽涉下，很多城市對經(jīng)濟(jì)適用房都不積極。”建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心那位專家說。

　　上海市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開始于1995年，當(dāng)時每年以100萬平方米至300萬平方米的速度推進(jìn)，歷時3年多。1999年底，上海將經(jīng)濟(jì)適用房與內(nèi)銷房、外銷房全部并軌形成統(tǒng)一的商品住宅市場。

　　上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院的周明，曾經(jīng)長期從事住房保障制度方面的研究，并且參與了上海市房改方案的起草。

　　他告訴《瞭望東方周刊》:“并軌經(jīng)濟(jì)適用房的原因在于，經(jīng)濟(jì)適用房的土地為劃撥土地，而普通商品房的土地成本在當(dāng)時也很低，造成的結(jié)果是，經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房在價格上相差不大，經(jīng)濟(jì)適用房也就失去了存在的意義。而且，當(dāng)時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還處在市場培育階段，為吸引開發(fā)商投資，政府就決定統(tǒng)一商品房市場。”

　　由政府或單位提供針對最低收入家庭租賃的廉租房，是住房保障的另外一塊重要內(nèi)容。但是就以上海而言，截至2003年底，上海為1.3萬戶居民提供了廉租房，今年將擴(kuò)大到1.8萬戶，而全上海總共有430萬戶人家。之外，能享受廉租房的標(biāo)準(zhǔn)也相當(dāng)苛刻:要是民政部低保線以下人員，即人均月工資低于290元;人均住房面積在7平米以下。

　　“現(xiàn)在很多居民一家三口住在一二十平米的一室戶里，家庭月收入可能在兩三千。享受不了廉租屋，也買不起經(jīng)濟(jì)適用房，也就是所謂的‘夾心層’，這部分人在上海其實(shí)比例是很大的。理想的住房保障是政府能把他們納入住房保障范圍。”上海社科院顧健發(fā)說。

　　市政府目前正在推出的2000萬平米配套商品房和中低價商品房土地供應(yīng)，受益面的標(biāo)準(zhǔn)是哪些，目前還沒有細(xì)則出臺。專家認(rèn)為，能否起到擴(kuò)大保障范圍，還需要看政府后續(xù)的推動工作如何做。

　　跨越式房改的現(xiàn)實(shí)困境

　　住房是人類的生存必需品，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展到已經(jīng)充分滿足了人們的居住需求功能之后，住房才能作為商品，作為投資品，通過市場領(lǐng)域流通。

　　“我國的房改從1980年代開始醞釀,其實(shí)是與國際大潮流不謀而合,大方向是對的。但是問題在于,我們的基本住房需求還沒有充分滿足,就開始進(jìn)入市場貨幣化分房,在這種狀況下,中低收入人群的購房就成了問題。”胡昊對《瞭望東方周刊》說。

　　回顧中國住房制度改革的歷程，胡昊說:“國際同行認(rèn)為我們的房改是很有戲劇性的。解放前房屋私有,解放后幾年之內(nèi),房屋全部收歸國有;1998年的房改,又一次將大部分國有公房私有化。力度之大,速度之快,在國際上是很少見的。正因?yàn)橹贫雀母锏牧Χ却?速度快,所以肯定會暴露出問題來。譬如現(xiàn)在的中國樓市，住房保障跟不上,導(dǎo)致一部分人買不起房,而另一部投機(jī)客卻大肆囤積居奇,任房屋空置。”

　　房價飆升到現(xiàn)在這種地步，是與認(rèn)識誤區(qū)分不開的。不少人認(rèn)為，房地產(chǎn)作為商品，房價的高低要由市場供需說了算。

　　“不對的，中國目前的生活水平下，房地產(chǎn)首先是為了解決生存問題，不能任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)。”復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所所長華民說。

　　目前世界各國通行的做法是,把獲得適當(dāng)?shù)淖》看_定為公民的基本人權(quán),當(dāng)這種權(quán)利無法依靠市場的力量得以實(shí)現(xiàn)時,政府有必要干預(yù)市場,保障公民的基本人權(quán)。

　　解決中低收入家庭的住房保障問題，可能是政府下一步調(diào)控地產(chǎn)面臨的最大任務(wù)。