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膠東在線消息 用一個字來形容2004年的房地產(chǎn)那就是“火”。開發(fā)商的銷售異常火爆，購買者的投資熱情空前高漲。但活躍的市場表象下一些隱藏的問題已開始漸漸浮出水面。昨日，記者從開發(fā)主管部門了解到，目前，港城房地產(chǎn)市場仍存在三大方面的問題。
收入低，房價高 住宅成本構(gòu)成不合理
住宅成本構(gòu)成不合理，導(dǎo)致住宅價格居高不下，記者從市房地產(chǎn)開發(fā)部門獲悉，煙臺住宅價格總體上在全國處于中游偏上水平，但與我市居民個人收入相比仍顯偏高，按芝罘、萊山兩區(qū)住宅平均價格3016元/平方米測算，買一套90平方米住宅，約需27－30萬元，為一般家庭年收入的10－15倍，超出了房價收入比3－6倍的合理區(qū)間。業(yè)內(nèi)人士認為，偏高的房價不利于商品房的銷售，不利于促進個人住房消費。要降低房價，必須大幅度降低開發(fā)成本。目前，住宅建設(shè)成本高的主要原因，一是土地成本過大；二是收費項目過多，三是拆遷安置費用過大。但由于降低成本的可能性不大，要從長遠保持住房市場的活躍，必須提高市民的收入水平。
大魚小，小魚多 開發(fā)企業(yè)整體實力有待提高
從近幾年全省統(tǒng)計年報來看，煙臺開發(fā)公司數(shù)量列全省第三，但從企業(yè)的整體開發(fā)勢力對比，與青島、濟南差距甚遠；表明我市開發(fā)企業(yè)整體實力和開發(fā)效益不理想，約百分之六七十的是一些規(guī)模較小實力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)，真正具有較強市場競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目有限。部分房地產(chǎn)企業(yè)，因資質(zhì)等級、融資能力等問題，多年以來處于無在建項目，或者處于項目長期無法開工的狀況，公司人員多為兼職，為維持生存，部分房地產(chǎn)公司長期進行與房地產(chǎn)開發(fā)無關(guān)的經(jīng)營活動。
據(jù)了解，目前煙臺房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)展程度相差懸殊，部分房地產(chǎn)公司已不具備市場競爭力。數(shù)量多而散的房地產(chǎn)企業(yè)不利于創(chuàng)造本地房地產(chǎn)品牌，不利于形成房地產(chǎn)業(yè)的大公司戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加快改制步伐，強強聯(lián)合，促使企業(yè)不斷擴大經(jīng)營規(guī)模，壯大自身實力，以便在市場競爭中占有一席之地。
施工增長快，銷售增長慢 房地產(chǎn)市場發(fā)育欠成熟
從今年統(tǒng)計報表分析，施工面積增幅遠高于銷售面積增幅，這表明煙臺房地產(chǎn)市場還不成熟，表現(xiàn)為我市的房地產(chǎn)投資開發(fā)過于旺盛，金融支持住房的消費力度不夠，居民的支付能力不夠強。
居者有其屋是目前大多數(shù)百姓的基本要求，消費者的投資積極性不高，將制約了煙臺房地產(chǎn)開發(fā)的后勁。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)律，在銷售年份內(nèi)，因資金壓力、新項目市場調(diào)研等原因，投資力度相對會有所下降。在經(jīng)歷2003年和2004年兩個投資高峰年后，煙臺房地產(chǎn)企業(yè)目前正處于新項目籌備及新政策適應(yīng)的調(diào)整階段。（記者蔣芹 武前才）責任編輯：楊勝武來源：今晨6點
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