上海樓市非常時刻

　　-本報記者 吳立波 上海報道

　　2005年3月全國兩會期間，看到上海市和中央調控房市的決策，在父母的催促下，李青在3月10日終于做出了一個決定：把2002年6月，父母在上海五角場上海財經大學對面花23萬買的65平米的二手房，掛牌63萬出售。

　　在隨后的一個多月，只有掛牌之初的10多天，有三個想自住的人先后看過李青的房子，但都嫌價格貴，沒有人愿意買。后來，李青被迫把掛牌價從63萬降到60.5萬，再從60.5萬降到目前的59.5萬，但房子現在還是無人問津。

　　“現在這邊掛牌的越來越多，買的人很少，所以只能等等再說吧。”李青無奈地說。但是，李青不打算再進一步降價了：“這套房子一分錢貸款沒有，這個價賣不出去的話就出租吧。就算從9500跌到3500，我們也沒賠。”

　　一個多月前，在人們為宏觀調控措施是否能真正打壓上海房價而爭論的時候，李青心里就有些發慌，他盤算著，等這套房子單價漲到10000元以上就果斷出手。但現在，他和那些當初的爭論者不得不面對房市突然下滑的新局面。

　　上海房市非常時刻

　　4月17日，上海最大的房地產網站房產之窗新房監測系統顯示，11日到17日的一周，上海全市總成交量為39.6萬平方米，比前一周減少了近20萬平方米，比上月同期下滑了3成以上；總成交均價達8978元／平方米，與前一周基本持平，但住宅成交均價為8792元／平方米，環比下跌1.0%。

　　“我估計一手房價格下降大概在5%-8%。”上海美聯物業副總經理方萬昌的估計更為嚴重。

　　與成交下降和房價微降伴隨的，是新房銷售速度的下滑和退房率的大幅度提高。萬科集團副總經理丁長峰公開承認，萬科的項目，認購率甚至達到了20倍，但是現在只有3-5倍的認購率。丁長峰說：“明顯感覺到投資客大幅減少，買房的大都是真實需求。”上海荒島房產工作室專家馮偉表示，目前內環內的一些高檔樓盤，特別是酒店式公寓等投資型樓盤的退房率較高，超過20%。

　　二手房市場的表現，與新房完全同步。方萬昌透露，根據他們的調查，截至4月12日，上海市面上二手房的掛牌量增加20%，其中，以一些剛購入兩至三個月的樓盤居多；成交量卻降低20%，買家已明顯出現觀望情緒。“目前二手房價格下降在10%左右吧。”方認為，3月初以后房價先后降、升5%之后，至今又累計下降了10%左右。

　　掛牌量和成交量的改變，使一些區域的供求關系得以改寫。荒島房產工作室觀測到，僅上海靜安區，其供需比由2005年1月的1：1.46調整為3月的1：0.65。

　　二手房和一手房市場的同步下滑，導致上海房市的整體性回調。上海房產之窗網站顯示，自3月初上海市政府著手調控房地產價格以來，上海的房價一度呈下降態勢，從11100元／平方米左右滑落到8880元／平方米左右。

　　在價格回落的同時，房市整體的成交也在迅速萎縮。4月17日，上海網上房地產交易系統顯示，當天全市成交住宅創下222套的新低，同時還有46套合同撤銷。而自交易中心建立網絡系統以來，全市日成交數額就很少低于1000套，即使是在宏觀調控政策出臺最多的3月份，全市月成交套數也達到了17851套。但4月之后，日成交量一直處在800套以下，市中心區域的成交數額更是鳳毛麟角。其中中心城區盧灣區的新建樓盤甚至一連數天都出現零簽約，而靜安、徐匯、黃浦等區域的樓盤成交數也均在個位數徘徊。

　　然而，上海市統計局最新統計數據顯示，上海房市的降溫實際上早已開始。

　　一季度，上海房地產開發投資236.66億元，同比增長25.8%，其中商品住宅投資175.24億元，增長20.8%。1-2月，全國房地產開發投資比去年同期增長27%，同期上海增幅為23.5%，低于全國增長水平3.5個百分點，居東部地區11個省市的第六位。

　　與投資增幅下降相應的，是上海新建商品房開工面積的下降和房產商新儲備土地的減少。一季度，本市商品房新開工面積677.34萬平方米，比去年同期下降10%，其中商品住宅509.83萬平方米，下降22.6%；上海市房地產開發企業一季度共購置土地面積53.77萬平方米，比去年同期下降32.8%。

　　“我們這些中小房地產商已經被迫離開房地產的主戰場了。”上海通茂置業董事長劉蔚有些無奈，銀行對中小房地產商的貸款幾乎已經停止，通茂置業已經拿不到地了，只能暫時撤出。現在，劉蔚準備進入政府的中低價房和配套房市場，但能不能做，做多少，他認為還是個未知數。

　　非常時刻的政府調控

　　“現在政府宏觀調控的目的已經達到，投機性的房地產需求已經得到抑制，政府必須適時停止緊縮性的房地產政策了。”復旦大學房地產研究中心副主任華偉分析，在這個非常時刻，由于市場預期已經改變，如果政府任由這種看空的情緒蔓延，并且還“火上澆油”，再出臺新的緊縮性的房地產宏觀政策的話，極可能出現房價暴跌的局面，后果將不堪設想。

　　2004年上海房地產及相關行業共產生了19.5%的GDP，堪稱上海經濟增長的第一大引擎，其經濟房地產化的傾向相當明顯。3月26日，國務院下發的《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》(俗稱“國八條”)，尤其是“國八條”中的第二條“切實負起穩定住房價格的責任”：把房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快控制不力的，要追究有關責任人責任。

　　搜索一下“上海房市”相關網頁40300篇。上海今年將全年確保新開配套商品房1000萬平方米，中低價商品住房1000萬平方米。上海市還計劃推出配套商品房的“租賃機制”，以幫助更多種低收入家庭解決住房問題。

　　于是�熒虾Ｊ性�4月份進一步出臺了一系列新政策。4月7日，上海停止商品房“轉按揭”，房產持有人必須還清貸款后才能賣房，同時禁止中介公司幫助客戶墊資還款��4月12日，上海市工商局披露了目前立案查處的9起房地產公司及中介機構違法經營案件。其中上海萬邦集團被重罰20萬元；4月15日，上海房地局進一步放寬預售標準，允許配套商品房和中低價普通商品房在完成拆遷、開始打樁以后，就可辦理預售許可證，以進一步為抑制和稀釋房價做出努力。

　　4月18日，上海市房屋土地資源管理局向外界透露，從4月中旬起至6月底，上海市房地、工商、物價部門將在上海全市范圍內開展房地產市場專項整治活動，重點將圍繞打擊投機炒作和哄抬住房價格的行為展開。

　　同日，上海市政府新聞發言人焦揚表示，上海有關部門下一步將繼續密切關注房地產市場發展情況，做好充分的預案準備，根據市場情況適時出臺一些適度的政策和措施。焦揚表示，調控的目的就是保持上海房地產市場的健康發展，保障廣大人民群眾住房條件不斷改善，繼續保持市場基本穩定，防止大起大落。

　　但專業人士仍然擔心�熯@一系列新政策會給上海房地產真實健康需求帶來致命打擊�煷舐涞木置嬗锌赡艹霈F。

　　華偉認為��“現在媒體一味的宣傳房價將怎樣跌。但重要的是我們到底需要怎樣的房市。健康平穩的房市不僅僅對于上海重要，對于中央政府來說也一樣重要。如果房價真的下降30%，那就是崩盤的局面，這個后果誰承擔得了？那不僅僅是經濟危機，還是全局性的政治和社會危機。現在上海地方財政高度依賴于房地產，如果房地產出了問題，中央有錢來補貼上海財政嗎？”

　　“緊縮性的房地產調控政策，現在應該見好就收。”他再次強調。