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新華網�？�4月23日專電題：房地產業：面對宏觀調控出路何在
新華社記者 王英誠、董昕
一邊是空置多年的房屋，一邊是紛紛開工的新工地；一邊是拔地而起的高檔商住樓，一邊是囊中羞澀的購房者；一邊是競相攀升的房價，一邊是無房可買的尷尬。隨著近年來
中國房地產業迅速升溫，虛幻的經濟泡沫現
象也隨之露出端倪。
在正在召開的博鰲亞洲論壇第四屆年會上，來自全國各地的各大房地產商將就“中國房地產發展前景”的議題展開討論，擺在他們面前的是來自政府和市場的巨大壓力，面臨的是同樣的困境與問題。到底是要泡沫還是減速，房地產商們需要盡快作出決定。
地產泡沫經濟初露端倪
統計數據表明，2004年全國房價同比上漲14.4%，今年一季度，我國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.8%，其中商品住宅銷售價格上漲10.5%。
業內專家指出，絕大多數中國城市，房屋的平均銷售價格在家庭年收入水平的10倍以上。摩根士丹利研究部門的數字表明，中國的房屋購買者正在負擔著和美國人一樣高的房價。就住房空置率而言，國外媒體認為中國的空置率已遠遠超過15%這一國際認可的警戒線。
這邊是空置的房屋和大量爛尾樓，那邊卻是干得熱火朝天的新工地。大筆資金還在源源不斷地投向房地產業。今年1-2月，房地產投資增長27.1%，在全部4222億元的城鎮固定資產投資增長中，房地產投資占了1200億元。而在北京，2004年全年固定資產投資50%以上來自房地產。
盡管對中國房地產泡沫的說法仍存在很大的爭議，但房地產存在局部過熱以及結構失衡的情況是勿庸置疑的。國務院發展研究中心副主任謝伏瞻肯定地說，目前中國的房地產價格上漲是不正常的，出現了供求失衡的狀況。在這樣的情況下，政府的宏觀調控對房地產業、乃至整個國民經濟的發展起到了至關重要的作用。為了擠壓泡沫，使中國的房地產業健康、穩固發展，成功完成房地產經濟的“軟著陸”，中央和各地政府出臺了各項宏觀調控政策，通過金融、稅收等杠桿，對土地管理制度、房屋信貸利率、房地產商運作等方面的問題進行控制和管理。與此同時，各地政府也通過“有形之手”，因地制宜地對當地房地產進行調節控制。
面對調控：房地產企業各尋出路
“房地產行業將是今年宏觀調控中受創最重的行業！”在一份最新發布的市場研究報告中，安邦分析師以相當肯定的語氣做出推斷。他們的基本理由是，房地產業已被正式納入投資過熱名單之中，此次宏觀調控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸，又都擊中了這個行業的要害。
國務院發展研究中心金融所副所長、經濟學家巴曙松表示，從這一輪的宏觀調控過程看，之所以在較短時間內取得明顯成效，關鍵在于國務院針對投資熱的問題，對癥下藥，運用一系列的經濟、法律手段和行政措施，著力解決土地與信貸問題。而不是簡單的行政手段和一刀切。正因為問題找得準，又配之于適合解決中國問題的措施而不是西方經濟學指出的利率手段，才能在較短時間內基本達到調控目的。實踐證明，中國的大多數企業都禁住了這樣的體檢，成功實現了“減肥瘦身”。
對于政府的土地管理政策，SOHO中國聯席主席潘石屹認為，中央采取這些宏觀調控措施的用意在于規范土地交易市場，非常及時。宏觀調控既對居民購房有利，更將有利于促進房地產行業的長久健康發展。潘石屹進一步指出，宏觀調控只會給真正按照市場化規律運作的企業提供機會，市場化程度不高的企業就有可能逃不過這一“劫”。
萬科企業董事有限公司董事長王石表示，“宏觀調控有利于行業的發展，趨勢是上升，這就為每一個房地產開發商創造了機會，現在關鍵是如何認識和把握自身發展的問題。宏觀調控對房地產的健康發展的趨勢是比較好的，它基本上是符合投資增長趨勢。市場投資速度在下降，供給在減少，但是總體需求的水平得到持續的保持。”
上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅認為，很多外行企業看到房地產業的暴利，想方設法進入這一行業，此次宏觀調控將有可能把更多的投機性開發商逐出市場，原來誰膽子大，敢圈地，誰就發財現象將被制止，企業將回歸理性和本分。
合生創展集團北方公司總裁陳長纓認為，政策的出臺規范了中國房地產市場秩序，減少了行業風險，同時也提高了地產行業的門檻，它的結果將使得中國地產的秩序重新組合，資源將逐步流轉到具有實力的、具有專業精神的地產商那里。
市場前景：迎來新的發展機遇
在國家明確發出嚴控房價過快上漲的強烈信號之時，各方專家紛紛為宏觀調控政策的制定獻計獻策，在為中國房地產如何度過目前的困境提出了建設性意見。
中國社科院金融研究所研究員尹中立建議對房地產轉讓征收高比例所得稅。他表示，此舉是為了抑制部分人在房地產市場投機炒作。在國外，這是一條普遍采用的調控房地產市場的措施，有些國家的房地產所得稅高達100%。
尹中立建議還要進一步落實“最嚴格的土地管理制度”，對閑置土地嚴格按規定收取閑置費。兩年以上閑置的土地無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利行為；對超大面積住宅，實施類似于計劃生育的政策，收取資源超占費。江蘇省社會科學院院長宋林飛提出，應加快建立土地督察制度，嚴格監督糾正地方政府和開發商的違法占地行為，同時增加城市規劃的透明度，適度控制城市發展規模。
中國房地產協會副會長顧云昌談到，新增商品住宅的供應量仍應保持較快的增速，因此，商品住宅開發用地要予以保證，爭取做到相對充足和提前供應，以防形成商品住宅的供應緊張而推動數年房價持續上升的局面。地方政府不可“以地生財，以地多贏利”，不能通過控制和減少住宅用地供應量、促使地價和房價快速上升，從而增加地方財政收入。各地政府要提高土地儲備和管理的能力，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發。
顧云昌說，對普通商品住宅的銀行貸款，不宜再進一步的收緊，既要加強監管，又要適度發展，采取不緊不松的信貸政策。但也有專家認為，2%的利率增幅太小，對限制房地產交易起不到真正作用。
業內人士紛紛指出，隨著整個中國人民生活水平的提高，房地產開發的空間越來越大，將會形成商業地產開發商，物流地產開發商，旅游地產開發商，還有包括生態、會展等一系列主題的開發商，房地產開發的空間已經出現，新的空間還在不斷產生，中國房地產業正在迎來許多的新的發展機遇。(完)
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