孫宏斌：北京的房價(jià)肯定還會(huì)漲 目前不存在泡沫

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 4月22日，地產(chǎn)界名人、融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌在海南博鰲回答新浪財(cái)經(jīng)提問時(shí)稱，北京房價(jià)肯定還會(huì)有一定幅度上漲。

　　政策對(duì)市場影響不大 認(rèn)同任志強(qiáng)《萬言書》

　　新浪財(cái)經(jīng)：國務(wù)院發(fā)布穩(wěn)定房價(jià)的八條意見，你怎么看這個(gè)問題。

　　孫宏斌：我覺得這個(gè)肯定是好事兒，它對(duì)于市場的規(guī)范，對(duì)于目前有些個(gè)別城市和個(gè)別地方房地產(chǎn)過熱肯定有特別大的作用。我想這樣的規(guī)范，這種做法是符合所有人利益的，可能對(duì)于百姓來說，或者對(duì)政府來說，尤其是對(duì)開發(fā)商來說，很多人有一個(gè)誤解，覺得開發(fā)商希望房價(jià)高，其實(shí)不是，看是什么樣的開發(fā)商，如果就是開發(fā)一塊地，當(dāng)然地買完了，房價(jià)越高利潤越高，但大開發(fā)商希望的是長期的發(fā)展，他會(huì)不斷的買地，所以我們不愿意房價(jià)漲的太快，這樣對(duì)我們下面的可持續(xù)發(fā)展會(huì)有問題，進(jìn)一步買地會(huì)貴了，另外風(fēng)險(xiǎn)也大了，我們覺得國八條對(duì)這個(gè)市場是特別有好處，對(duì)于想長期發(fā)展的開發(fā)商也都是有好處的。

　　新浪財(cái)經(jīng)：你怎么看待任志強(qiáng)的《萬言書》？

　　孫宏斌：我覺得他的觀點(diǎn)挺好的，我認(rèn)為現(xiàn)在大家對(duì)市場的判斷比較一致，只是表達(dá)方式不同。

　　新浪財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為房價(jià)上漲的原因是什么？

　　孫宏斌：國家已經(jīng)發(fā)出明確的信號(hào)不希望房價(jià)漲的太快，這些不足以對(duì)這個(gè)市場有特別大的影響。所以我們預(yù)計(jì)還會(huì)有一些新的政策再出來，有一些可能是市場化的措施，有一些是非市場化的措施，這些東西還會(huì)出來。但是我覺得長遠(yuǎn)來說對(duì)市場影響都不會(huì)太大，因?yàn)槭袌鼍褪且粋�(gè)供求關(guān)系嘛，我覺得現(xiàn)在要解決的最大問題就是加大供應(yīng)量。現(xiàn)在供應(yīng)量偏緊。去年宏觀調(diào)控主要是調(diào)控供給這方面，不管是資金方面、土地方面，而中國的需求是肯定在增長，供給少了以后自然造成供求不平衡。從根本上解決這個(gè)問題的辦法就是增加供給量。

　　新浪財(cái)經(jīng)：國家也一直強(qiáng)調(diào)不存在地荒的問題。

　　孫宏斌：和地荒沒有關(guān)系。

　　新浪財(cái)經(jīng)：但國家控制的這些土地可能隨時(shí)放開，是不是手一松量就大了，價(jià)格自然就下來了。

　　孫宏斌：政府是可以加大供應(yīng)量的，但是這很困難，政府沒有地，要通過拆遷、征地，也不是它想加大供應(yīng)量就可以加大供應(yīng)量，但是唯一解決這個(gè)市場的不平衡的問題還是供應(yīng)量的問題。

　　上海房地產(chǎn)市場確實(shí)有投機(jī)行為 但只是個(gè)例

　　新浪財(cái)經(jīng)：據(jù)說上海很多人手中囤積很多住房，是不是因?yàn)樗麄兪掷锒诜e這些房導(dǎo)致供給不足呢？

　　孫宏斌：在上海投資型的客戶買高檔房偏多一些，像這種外地的買高檔房的比較多，但是低檔房的投資量不是很多，還是供應(yīng)量的問題。

　　新浪財(cái)經(jīng)：為什么上海房價(jià)增長那么快呢？

　　孫宏斌：還是需求，上海可能有一定的投機(jī)的比例，但是最主要的還是需求。

　　新浪財(cái)經(jīng)：但是不可能一下子需求量就膨脹那么高？

　　孫宏斌：上海連續(xù)很多年，每年的囤積都在2000平方米。

　　新浪財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為這是真實(shí)需求在推動(dòng)嗎？

　　孫宏斌：當(dāng)然，上海是一個(gè)特例，根據(jù)數(shù)據(jù)來看上海投資比例偏大，有投機(jī)成分在里面。我們?cè)谏虾５捻?xiàng)目在青浦有，在寶山有，在嘉定有，這些項(xiàng)目很正常，投機(jī)成份很少。比如說在二環(huán)以內(nèi)的地方很不平衡，就僅僅上海這個(gè)地方就很不平衡，上海是一個(gè)特例，上海確實(shí)有很多境外資金，外籍人士包括臺(tái)灣人、江浙一帶的人，但是其他地方像北京的投機(jī)都沒有那么高，我覺得除了上海其他地方都不存在這個(gè)問題。北京不存在這樣的問題，北京的投機(jī)比例不高。

　　北京房價(jià)漲的不算快 還有上漲空間

　　新浪財(cái)經(jīng)：但北京這幾年的房價(jià)漲的也特別快？

　　孫宏斌：每個(gè)地方都在漲，北京漲的不算快，北京市場現(xiàn)在還有上漲空間。比如我們現(xiàn)在的房子利潤率其實(shí)很低，它是品質(zhì)提高了，我覺得北京還有上漲的空間。

　　新浪財(cái)經(jīng)：為什么這幾年就爆發(fā)了這么多需求呢？我們以北京南二環(huán)比，“清芷園”原來是6000多，現(xiàn)在已經(jīng)超過8000了。

　　孫宏斌：比如你或者你的朋友，原先在大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候，不可能想到三年、五年就買房子，現(xiàn)在畢業(yè)三五年的人有多少人買房子，你數(shù)數(shù)你認(rèn)識(shí)的親戚、朋友、同事肯定能找到10個(gè)人準(zhǔn)備買房，這個(gè)市場是非常大的。

　　新浪財(cái)經(jīng)：是不是因?yàn)榇蠹业囊环N恐慌心理呢？

　　孫宏斌：不是，這種需求是真實(shí)的。

　　新浪財(cái)經(jīng)：可是按照北京的平均工資做比，房價(jià)和工資不成比例？按普通老百姓的收入來算，購買這樣一套住房很難承受？

　　孫宏斌：其實(shí)中國的指標(biāo)很有問題，尤其是你現(xiàn)在拿工資來做比我覺得沒有意義，以前中國人每家都希望買一臺(tái)彩電，但是現(xiàn)在每家至少有一臺(tái)彩電，這種需求肯定是真的。

　　新浪財(cái)經(jīng)：房價(jià)上漲，如果租金的水平也同比上漲，說明房價(jià)的走勢是一個(gè)正常的水平，但是租金的上漲并沒有房價(jià)上漲的厲害？

　　孫宏斌：這種比例現(xiàn)在還不是那么明顯，房價(jià)和租金上漲的比例肯定不是同步的。現(xiàn)在租金是一個(gè)水平，房價(jià)是一個(gè)水平，當(dāng)我預(yù)期這個(gè)房價(jià)會(huì)有增值空間的時(shí)候我會(huì)買這個(gè)房子，可能租金過幾年會(huì)漲起來的，它不是一個(gè)同步的，租金應(yīng)該是滯后的。北京是比較特殊的，很多房子成本完全不同，有的是零成本，有的是五年前買的4000，有的三年前買的6000，現(xiàn)在有8000，所以對(duì)于零成本的人來說租多少錢都可以，但是對(duì)于4000的人可能租金就會(huì)偏高一些，不管是從哪兒來的房子根據(jù)房子的品質(zhì)，租金應(yīng)該是差不多的。

　　孫宏斌：我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)是由有效需求支撐的，這就是很多專家、學(xué)者分析的時(shí)候最缺的一塊兒。很多人說中國的房地產(chǎn)，加息、匯率變了等等這些東西都影響著資金面，但是需求什么樣，這些專家、學(xué)者無從分析，這個(gè)東西對(duì)他們來說像一個(gè)“黑箱”一樣，所以他們的結(jié)論不可能對(duì)。

　　新浪財(cái)經(jīng)：你贊同北京的地荒論嗎？

　　孫宏斌：我不贊成。

　　你要知道政府手上并沒有地，他如果要地的話，要么通過把工廠遷走，要么把農(nóng)民遷走，這些地都是占著的，你要拆走工廠或者農(nóng)民都需要成本的，不存在哪一塊地在荒著。

　　北京的房價(jià)還會(huì)一直往上走的，這是毫無疑問的。

　　新浪財(cái)經(jīng)：打個(gè)比方，您認(rèn)為北京南四環(huán)的普通住宅應(yīng)該在什么價(jià)位呢？

　　孫宏斌：這個(gè)很難評(píng)價(jià)，因?yàn)榉孔拥钠焚|(zhì)、環(huán)境不一樣，價(jià)位就不一樣，但是我認(rèn)為南城的房價(jià)上漲是毫無疑問的，我認(rèn)為上升空間會(huì)比較大。

　　新浪財(cái)經(jīng)：政府的措施沒有達(dá)到效果？

　　孫宏斌：政府的東西起不了作用，短期來說會(huì)起一些作用，比如會(huì)影響人們的購買心理，長期來說不會(huì)有影響，因?yàn)樾枨笫钦娴模�供�?yīng)量是偏小的，必然要往上走，現(xiàn)在解決這個(gè)問題只有一種辦法就是加大供應(yīng)量。

　　新浪財(cái)經(jīng)：你們開發(fā)了幾處房產(chǎn)，就您的售樓形勢，您的樓盤銷售情況都非常好嗎？

　　孫宏斌：挺好的，北京的樓盤賣的不好的不多。

　　這一輪房價(jià)上漲和九四年有本質(zhì)不同 目前房價(jià)沒有泡沫

　　新浪財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢和九四年的時(shí)候有什么區(qū)別？

　　孫宏斌：很多人把這一輪宏觀調(diào)控和上一輪宏觀調(diào)控相比，這完全不對(duì)。它不是周期性的，94年中國的需求不支撐這個(gè)市場，現(xiàn)在的需求完全不同了。94年的年輕人誰想到買房子，現(xiàn)在所有年輕人都在想買房子，就像我們公司員工一樣，這個(gè)差別太大了。94年到北京打工的人誰想到買房子，現(xiàn)在所有到北京打工的人都想買房子，這個(gè)需求發(fā)生了本質(zhì)的變化。北京房價(jià)肯定要漲。但是不可能每個(gè)樓盤都漲。

　　新浪財(cái)經(jīng)：這兩年間的需求就爆漲了這么多嗎？

　　孫宏斌：我覺得還是在穩(wěn)定的上漲，不是突然的，每年都是20%以上的增長。

　　新浪財(cái)經(jīng)：這個(gè)需求來自哪里呢？

　　孫宏斌：不光是北京，天津在漲、杭州、成都都在漲。

　　新浪財(cái)經(jīng)：這里面沒有泡沫存在嗎？

　　孫宏斌：我認(rèn)為沒有。

　　新浪財(cái)經(jīng)：好象現(xiàn)在各個(gè)機(jī)構(gòu)，包括好多西方的一些投行都認(rèn)為中國，尤其是在京滬房地產(chǎn)市場是有泡沫的。

　　孫宏斌：我覺得他們說的沒有意義，最了解中國市場的是我們，就像順馳一樣，我們知道這個(gè)需求是什么樣的。

　　新浪財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在順馳的“藍(lán)調(diào)國際”已經(jīng)全部售完了嗎。

　　孫宏斌：這個(gè)樓盤現(xiàn)在因?yàn)槭掷m(xù)的問題還沒有開始銷售，但是我認(rèn)為不愁賣。我們一直是非常努力的，我們的成本都比別人高，想把品牌做的好一點(diǎn)兒，想長遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　新浪財(cái)經(jīng)：是不是因受奧運(yùn)會(huì)因素的影響，或者說2008年之后會(huì)有一個(gè)回落呢？

　　孫宏斌：我覺得北京的房價(jià)和奧運(yùn)會(huì)沒有關(guān)系，北京的房地產(chǎn)和奧運(yùn)會(huì)是沒有關(guān)系的。和奧運(yùn)會(huì)有關(guān)系的是奧運(yùn)會(huì)投了這些錢了以后，這些錢會(huì)某種程度上變成購買力。

　　新浪財(cái)經(jīng)：還有一種因素，因?yàn)楝F(xiàn)在固定資產(chǎn)投資增速比較快，包括剛公布的國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)營情況指數(shù)都反映出，固定資產(chǎn)投資增長22.8%，原材料的瓶頸現(xiàn)象一直存在，您認(rèn)為材料成本降低之后房價(jià)成本是不是會(huì)有一個(gè)回落。

　　孫宏斌：影響不是很大，前年鋼材在漲的時(shí)候，水泥也在漲，我們算了一下對(duì)我們的影響是1.5%。

　　現(xiàn)在主要問題是土地成本高了，有的地方已經(jīng)翻了兩番。土地成本變化的太快了。過去這三年土地成本漲的比較快。

　　海外基金購買北京物業(yè)是因?yàn)楸阋?/strong>