上海政策組合拳調控房價 溫和出手中的兩難心態

　　上海房價因為漲幅之快，之高，站在了此輪宏觀調控的風口浪尖。而上海市政府既怕房價太高，泡沫橫生，毀掉整個行業，也怕調控過激，手段過嚴，滅了地產生機

　　國際先驅導報 記者 張雪湄 報道　“今天早上聽新聞，上海市政府還要繼續出臺政策調控房價。”4月11日，房地產咨詢公司上海友道投資咨詢有限公司董事助理張景瑞接受《國際先驅導報》記者采訪時介紹，“只要房價上升還很快，政府就會不斷出臺各種政策。”

　　據了解，3月以來，上海市政府接連出臺被媒體稱為“組合拳”的政策，從行政、金融、財稅幾個方面入手，擠壓房地產泡沫：增加中低價房供應量；提高投機交易的稅費；叫停轉按揭，卡住投機資本進入樓市的路徑。

　　4月7日，繼前一天叫停轉按揭后，上海再出臺16項措施，加強對房地產中介的監管。

　　“政府這次的態度很明顯，雖然看得出每一步都很小心，但也是步步緊逼。”張景瑞說。

　　房價下跌的證據不充分

　　在各項政策中，被業界認為最有力度的就是叫停轉按揭。根據上海市房地產管理局的規定，從4月6日開始，如果要賣的房屋還沒有還清貸款，賣出方應當先還清貸款，在辦理房地產抵押權注銷登記后，才能與買進方共同申請轉移登記。而以前在實際操作中，各房地產交易中心一直允許交易雙方三步同步辦理。

　　按照新規定，未辦妥房地產抵押權注銷登記的，各房地產交易中心不再受理轉移登記以及買進方新設定的借款的抵押權登記。市場人士認為，新政策直接卡住了通過信貸方式投機房地產的炒家的資金命脈。

　　政策出臺的第二天，媒體就抓到證據，“上海最大的房產交易網房產之窗的交易均價比前一天下跌368元／平方米”，認為該政策發生效力。

　　而一位業內專家指出，對于政策是否有效，現在下結論還為時過早。僅憑一家房地產交易網一天的數據評價房價漲跌是有失偏頗的。

　　上有政策，中介有對策

　　“政策對我基本沒有影響，以前賣房子也是要把貸款先還清再賣房。”在上海投資兩套房子準備裝修好就賣掉的李先生也每天關注上海的房產政策，但是房產新政并沒有帶給他恐慌。

　　李先生告訴《國際先驅導報》記者，他投資房子一直是通過銀行貸款來解決資金不足。在賣房的時候，一些中介公司會有一定金額的備用金，借給他先還上貸款，等到房子賣出去后，再把錢還給中介公司。

　　“比如向中介公司借40萬，半個月以后還，要多交給他4000元作為利息。”李先生說。

　　張景瑞介紹，上海市的一些中介公司資金實力非常雄厚，政府堵住了叫停轉按揭，中介的生意受到一定程度的影響，必然想其他方法來“幫助”賣房人先還清貸款，來確保業務不受影響。

　　李先生介紹，除了中介“墊付”，還可以讓買方人來還款。通常來講，買房子的人會準備50%-60%的房款，而不會只是20%-30%。他們也基本都有能力替賣家還上銀行剩余的貸款。投資房子轉手賣掉，不是非要通過轉按揭來進行。

　　年底彰顯政策效果

　　“房價能不能真正下來，還要看政府有沒有決心。”中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容認為，出了政策，重要的還要看實施的力度。

　　張景瑞認為，從連續出政策看，上海市政府是下決心要調控房價。“房地產業受政策影響很大，政府要調控，肯定要出臺系列政策”。

　　但在采訪中，業內人士和專家普遍認為，目前出臺的諸如叫停轉按揭等政策還是比較“溫和”，反映了上海市政府又想調控又怕房地產業受打壓后一蹶不振的心態。

　　據了解，房地產業的增加值占上海GDP的比重已經由1990年的0.5%上升到現在的8%左右，成為上海市經濟增長的支柱。由于房地產上下游產業鏈很長，房地產業的興旺拉動了建材、房屋中介、家具電器等相關行業的發展。復旦大學房地產研究中心華偉教授在接受媒體采訪時曾指出，如果上海房地產市場出現“崩盤”，很多相關產業都要“死掉”，很多金融機構也要深陷其中，會影響到整個上海的經濟。

　　張景瑞分析，上海市政府害怕政策過激使房地產業轉為低迷，連帶影響到相關產業，因此政策出臺顯得小心翼翼。不過，政策的溫和并不代表政府沒有決心。

　　“政策的累加性很強，雖然溫和，但是不斷出臺新政策，也會有很強的效果。估計到年底，效果就會比較明顯。”張景瑞說。

　　房價的“七寸”在哪里

　　在采訪中，李先生對于政府的調控政策依然很樂觀，他說他看不到房價下落的趨勢，只看到房價還在上升。

　　易憲容告訴《國際先驅導報》記者，從現有的政策看，還不能真正打壓房價。“要讓房價下落，上海市政府只要做好兩件事就夠了。第一，對過去按揭全部清理，嚴格檢查，分清真假按揭；第二，對假按揭嚴厲處罰。這兩件事情做好，房價就下來了”。

　　而張景瑞認為，上海市政府的政策并非是讓現在的房價降下來。

　　據了解，今年，上海提出“兩個1000萬”，即計劃開工1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價普通商品房，定向供應給動遷居民和符合一定條件的中低收入居民。上海市每年成交的房屋買賣面積3000萬平方米左右，而兩項工程就占據了住宅總供應量的約65%。

　　張景瑞介紹，“兩個1000萬”工程能使房屋交易均價有大幅度的下降。但是，并不能使現有的商品房價格下降。“政府的真正目的是控制房價不漲上去，減少投機。政府不希望房地產業大起大落”。

　　根據上海友道投資咨詢公司的預測，上海市房價可能今明兩年都不會降。而包含徐匯、靜安等五個區的中心區域因為房屋供應量較小，房價還會繼續漲。

　　“實際上，上海的房價都是市中心的高端房在領漲，去年高端房漲了50%-100%，而房價整體上漲20%。市區都是看中心區漲，它才漲，而購房人購買的主要區域諸如外環線地區，供需是平衡的。”張景瑞認為，如果真要調控房價，上海市應該出臺針對高端房的政策。因為這才是房價上漲的根源。

　　鏈接：關鍵詞

　　轉按揭：指個人住房抵押貸款在還款期內按揭主體的變更，包括債權人(銀行)的轉移和債務人(借款人)的變更。目前所說的轉按揭主要是指債務人的變更，即在個人住房貸款還款期內，因借款人轉讓已抵押給銀行的抵押房產，貸款銀行向購買該抵押房產的購房人發放貸款，同時，原借款人通過售房款歸還貸款的業務。

　　假按揭：個人住房貸款“假按揭”是指不以真實的購買住房為目的，開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款的行為。“假按揭”造成房地產虛假繁榮的表象，引誘社會上大量的資金涌入房地產市場，嚴重危害住房金融業務的健康發展。