政府放行地產(chǎn)基金目的是減壓存量房市場

　　作者：李樂

　　國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房市場價格的通知發(fā)布后，各地房地產(chǎn)市場走勢更加錯綜復(fù)雜。截至發(fā)版前，上海樓市均價每平方米已經(jīng)下跌368元。在此形勢下，樓市內(nèi)外資金動向如何，本組文章試圖通過多角度觀察給讀者勾勒出大致走向。

　　4月4日，新華社評論員文章再次將房地產(chǎn)行業(yè)推向了風口浪尖，“控制過熱、穩(wěn)定房價”成為近期上至中央下至地方政府的主要任務(wù)。除了運籌土地、金融、稅收等手段繼續(xù)加大對增量房市場調(diào)控力度，決策層顯然也關(guān)注到了房地產(chǎn)市場中的存量問題。

　　記者近日了解到，由建設(shè)部支持、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會負責運作的“廉租房基金”試點正在緊張籌備中，它將通過reits(房地產(chǎn)信托基金)模式，私募資金后收購并持有現(xiàn)成物業(yè)，通過租金收益實現(xiàn)投資回報。據(jù)悉，銀監(jiān)會非銀行業(yè)務(wù)司已經(jīng)初步認可了這種模式，項目報批手續(xù)正在辦理中，年內(nèi)有望獲得批準并進行試點。

　　存量房風險

　　提到房地產(chǎn)市場風險，關(guān)注點通常在增量市場，但全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會的一項研究報告顯示，截至2004年底，東部沿海發(fā)達地區(qū)10個直轄市、省會級城市存量房總計高達2.2億平方米，而國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2003年底，全國商品房空置率已經(jīng)接近26%，遠遠超過國際通行的10%安全警戒線。

　　作為這份研究報告的操刀者，全國住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生指出，存量房數(shù)額過大，將帶來兩方面風險：第一，存量房占用大量資金，而目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資高度依賴銀行，存量房難以交易變現(xiàn)給銀行帶來巨大壞賬風險；第二，存量房市場不盤活，增量房市場定價就不受約束，極易出現(xiàn)價格背離價值情況，存量房市場活躍起來，其交易定價會對增量房價格起到參照和約束作用，在分流投資的同時，還可以約束增量房價格的快速上漲。

　　據(jù)悉，這份研究報告提交至相關(guān)部門后引起重視，要求住宅產(chǎn)業(yè)商會建議一種合適手段化解存量房給房地產(chǎn)市場帶來的風險，“廉租房基金”應(yīng)運而生。

　　政策支點

　　記者從全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生處了解到?“廉租房基金”將借用reits模式：首先由信托公司私募成一個 “資金池”，而后由專門的機構(gòu)收購市場中的存量房，并將其作為廉租房出租，收取租金作為投資回報。

　　意在存量房市場的reits何以冠以“廉租房基金”？

　　聶梅生向記者坦承，如果不是與廉租房“捆綁”在一起，在目前監(jiān)管框架下，此信托基金可能很難獲得政策支持。由于與房地產(chǎn)信托基金配套的管理措施、體系尚未建立，監(jiān)管部門原則上并不支持類似的房地產(chǎn)信托基金計劃。但在前不久國務(wù)院對各部委、地方政府的通知中明確要求，為了穩(wěn)定住宅價格，應(yīng)積極支持興建經(jīng)濟適用房、廉租房以滿足城市中低收入者住房需求。由于實現(xiàn)此項制度需要耗資巨大，無論地方還是中央財政，都無力獨自承擔。聶認為，他們找到了最好的切入點——幫助地方政府建立、完善“廉租房”體制。

　　統(tǒng)計資料顯示，目前全國還有1.5億平方米危舊房面臨改造，要完全解決這一問題，目前各地方政府的投入顯然是杯水車薪。

　　就此，建設(shè)部部長汪光燾明確表示，在廉租住房建設(shè)中，各地要以財政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金——這無疑為“廉租房基金”提供了相當大的政策空間。

　　贏利期待

　　但由于廉租房租金相對較低，很難實現(xiàn)REITs收益要求。因此，在這個項目設(shè)計中，地方政府將動用低保財政支出補足廉租房租金與市場租金間差額，以保持基金正常運轉(zhuǎn)。

　　至于初次募集資金數(shù)額，聶梅生表示，將依據(jù)試點城市需求計算，而運行初期收益率將不會太高，維持在稍高于國債收益的水平上。此外，該信托基金的發(fā)行機構(gòu)已基本確定，聶以談判正在進行中為由未透露詳細信息，但告訴記者：“一定是在全國排在前6名的機構(gòu)�！�

　　不過，“廉租房基金”僅僅是計劃的第一步，未來“廉租房基金”持有的房產(chǎn)絕對不能僅僅是廉租房。聶向記者表示，運行平穩(wěn)后，“廉租房基金”肯定會逐步增持中高檔房產(chǎn)或者商用物業(yè)，以獲得更高的租金收入——在REITs模式下，持續(xù)融資能力十分重要，只有獲得更高的收益和回報，才能不斷募集到更多資金。

　　政策變數(shù)

　　雖然目前政府有意通過市場化手段來盤活存量房市場，但政策瓶頸依舊存在。

　　銀監(jiān)會一位官員告訴記者，從嚴格意義上講，房地產(chǎn)信托基金應(yīng)歸屬于信托范疇，可以納入《信托法》的管理范圍。但是，在目前《信托法》當中，并沒有“信托基金”這一概念，更沒有相應(yīng)管理規(guī)定，這一領(lǐng)域目前尚處于“缺位”狀態(tài)。這是目前房地產(chǎn)信托基金尚未放開的主要原因。至于未來相關(guān)政策是否會有所調(diào)整，這位官員并沒有做出正面回答。

　　雖然短時期內(nèi)房地產(chǎn)信托基金全面鋪開的可能性不大，但監(jiān)管層對“廉租房基金”網(wǎng)開一面至少傳達出了某種信號，而風險正在聚集的房地產(chǎn)存量市場也在期待。

　　資料

　　REITs

　　REITs是英文“RealEstate Investment Trusts”的縮寫，REITs是采用公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠，實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。REITs通過發(fā)行股份或收益單位，吸引社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構(gòu)進行經(jīng)營管理。

　　北京商品房近兩成空置

　　中國社科院4月6日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》提醒：截至2004年6月，北京市商品房空置面積高達944.61萬平方米，空置率為17.7%，屬于危險空置。

　　《報告》建議目前應(yīng)調(diào)查分析基本準確的空置數(shù)量，確定合理庫存，及時預(yù)警，預(yù)先制訂防止空置和消化空置房的政策措施。比如限制某些區(qū)位、某類住房土地供應(yīng)，收購部分空置房作為保障住房或?qū)﹂_發(fā)企業(yè)促銷空置一年以上的住房實行減稅政策等。

　　《報告》建議，通過收入分配制度改革，通過需求管理預(yù)測供應(yīng)人群，合理確定經(jīng)濟適用住房布局，做到有計劃供應(yīng)，避免被動審批項目，對無房或未達標的中低收入家庭購買存量房實行補貼，即由政府按照一定的標準對符合購房條件的家庭給予補貼。

　　《報告》認為，在廉租房和經(jīng)濟適用住房之間存在著夾心層，這部分人既不符合廉租條件又無力購買經(jīng)濟適用住房，需加大財政支付力度，擴大廉租覆蓋面。綜編