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二影響房地產的調控政策和2005年房地產發展趨勢
(一)影響房地產業的宏觀調控政策
近年來，我國經濟發展勢頭良好，但經濟運行中的結構性矛盾進一步顯現，表現為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業固定資產投資增長過快、新開工項目過多、在建規
模過大，房地產開發資金過于依賴銀行貸款。為控制房地產行業過熱，2004年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，房地產開發的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調控范圍。各商業銀行嚴格控制對房地產的信貸投放，土地管理部門持續開展土地市場的清理整頓，土地嚴、金融緊貫穿全年，房地產企業普遍感受到了“地根”嚴控“銀根”緊縮的壓力。其實，從2003年下半年開始，政府就陸續出臺了加強土地管理、控制信貸過快增長的政策，對房地產投資過快增長亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實施力度進一步加大而已。
2004年中國房地產市場烙上了深刻的宏觀調控烙印，并將對2005年房地產的發展繼續產生深刻影響。
1.緊縮“銀根”
2004年金融部門連續采取措施，加強和改進房地產信貸管理，調整信貸投向。(1)4月25日央行提高存款準備金率0.5個百分點。(2)4月27日國務院下發通知，將房地產(不含經濟適用住房項目)開發項目資本金比例由20%提高到35%以上。(3)6月銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，規范商業銀行辦理房地產貸款的業務管理流程，確定控制房地產貸款業務風險的具體指標，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產開發公司的自有資本金比例不得低于35%。(4)10月18日銀監會發布《信托投資公司房地產信托業務管理辦法》(征求意見稿)，對房地產信托業務的經營規則、監督管理、風險控制、處罰等方面作出詳盡規定。(5)10月29日央行上調存貸款基準利率。
2.嚴格控制供地，規范土地市場
繼2003年的“土地風暴”之后，更為嚴格的土地控制政策和措施在2004年相繼實施：(1)國務院辦公廳發出《關于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出實施“三個暫�！卑肽�，標志著土地審批凍結半年。(2)繼續治理整頓土地市場秩序，對全國各省市土地市場進行督查，核減了70.1%的開發區，查處土地違法案件7萬多起。(3)國土資源部、監察部聯合出臺《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對全部經營性土地必須通過招拍掛出讓，為早在2002年就已發布、但一直執行不力的經營性土地出讓市場化明確了時間表，從政策上堵住經營性土地協議出讓之路。(4)為預防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，2004年10月底國務院頒布了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。為貫徹落實該決定，完善土地供應計劃。2004年11月國土資源部先后出臺《關于貫徹落實〈國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設項目用地預審管理辦法》。(5)為消除地方政府干預土地審批，省以下土地管理部門實行垂直領導。(6)為切實保護耕地特別是保護基本農田，2004年10月21日國土資源部頒發《關于印發〈關于基本農田保護中有關問題的整改意見〉的通知》。
經過治理整頓，2004年第一季度國務院批準的城市分批次建設用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日，除內蒙古自治區以外，30個省(區、直轄市)共清理各類開發區6741個，規劃用地面積3.75萬平方公里，超過全國實有城鎮建設用地面積的總和。在治理整頓過程中，清查了81962個新上項目用地，涉及土地面積79.26萬公頃；清理違法占用土地項目7184個，涉及面積3.65萬公頃；對停建、暫停并限期整改及取消立項的7077個項目，分別采取了停止辦理用地手續、停止后續供地、停止發放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風”得到遏制。土地市場向規范化邁進一步，1～9月份全國經營性土地招拍掛面積3.63萬公頃，總價款達到2100多億元。
3.控制拆遷
2004年國家出臺一系列城鎮房屋拆遷政策，對房地產開發也帶來較大影響。建設部關于《城市房屋拆遷估價指導意見》1月1日開始實施，建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》3月1日起實施，6月6日國務院辦公廳頒布《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價機構、行政行為進行了規范，細化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷的條款，明確了拆遷規模和城市總體規劃的關系。
(二)2005年房地產業發展趨勢
2004年的宏觀調控取得了一定成效，但經濟運行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經濟平穩較快發展的體制性障礙還沒有消除，經濟社會發展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央經濟工作會議提出，要繼續加強和改善宏觀調控，確保經濟平穩較快發展。2005年房地產業將在繼續宏觀調控的環境中發展。
1.投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局
中央經濟工作會議將“控制固定資產投資總規模，優化投資結構，調整投資與消費關系”列為2005年的重點之一，表明繼續控制投資增長仍將是2005年宏觀調控的重要手段。參照以往的經驗，固定資產投資超過國民收入的35%就會出現投資過熱�？疾旃潭ㄙY產投資占國內生產總值的比例(投資率)歷年變化(見圖13)可以看到，即使在1992～1993年房地產過熱年份，全國投資率也沒有達到38%的水平。但2001年的投資率已經達到38.24%，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏觀調控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創出了51.33%的新高。這表明控制投資增長的任務仍然緊迫。房地產投資占社會固定資產投資的20%左右，并對上游產品有極強的拉動作用，所以壓縮房地產投資應在情理之中。2005年房地產投資增速將進一步放緩，低于2004年增長速度，但估計不會低于20%。
由于央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2005年房地產信貸投入增速也將進一步放緩，這對資金密集型的房地產業來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產企業尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產融資將趨向多元化，例如大型房地產企業尋求上市融資機會等，房地產業將從項目導向向資金導向轉變。
2.土地市場趨向規范，建設用地增量控制更嚴
2005年土地市場將趨向規范，建設用地增量供應控制將更加嚴格。國土資源部和監察部《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》對土地出讓方式做出的強制性規定，將使協議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明�！巴晟仆恋貓谭ūO察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監督土地執法行為”，將成為2005年土地執法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監控將得到強化。建設項目用地預審管理將更為嚴格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。在試點的基礎上，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開，規劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農轉非總量和速度；土地利用總體規劃的調整審批權限將上收，特別是涉及占用基本農田的規劃調整要經國務院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權利和責任將更加明確。這些措施將有助于消除土地供應雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應的地區封鎖，形成統一、開放、競爭、有序的土地市場，增強市場形成地價的機制。從政治層面上看，供地制度的規范化有利于維護國家作為土地所有者的權益，消除開發商的尋租機會和不當得利，有利于消除腐敗和廉政建設。從房地產業的層面看，房地產開發的圈地行為將受到遏制，大盤開發將逐步不再成為主導模式，中小房地產項目將逐步成為市場主體。
3.被動需求有望下降，二手房市場升溫
2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關注拆遷的負面效應，可以期望2005的拆遷工作將慎重進行。拆遷工作即使繼續進行，拆遷量與前幾年占全國房地產市場50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地產市場需求將產生重要影響。
2004年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區域趨于擴大化為特征。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導致申貸難度大，使二手房市場并未達到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續放量，購房需求持續增長，二手房市場將增加活力，價格平穩上升。在二、三級市場聯動下，梯度消費格局逐步形成，住房消費結構將趨向合理，推進住房市場良性循環。二手房市場的發展，將對平抑房地產價格升高、穩定房地產市場發揮重要作用，有利于我國房地產事業的整體健康發展。因此可以預見，2005年二手房市場將在我國房地產市場中發揮更加重要的作用，并為我國建設和諧社會做出貢獻。
4.供求關系偏緊，房價增幅趨緩
從需求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等。在中國當前居住水平普遍較低，住房需求呈現很大剛性，房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規模在影響需求的同時，也影響供給，對于供求關系而言，這一因素可以忽略不計。因此，可以預測，隨著我國經濟的快速發展、城鎮居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的推進，2005年房地產市場的需求將在前幾年的基礎上持續旺盛。
從供給來看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規模等宏觀政策都會對房地產市場的供給產生較大的影響。2004年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價格上升較快，供求關系偏緊。同時，房地產新開工面積和土地購置面積增幅雙雙回落，土地開發面積減少，從這些先行指標的變化可以預計，在2005年國家控制投資規模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調控政策不可能有根本改變的情況下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，供求關系偏緊的局面很難改變。
從上述對供求關系的分析可以判斷，2005年房地產價格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素，我們認為2005年房地產價格的升幅將有所回落：第一，市場經濟自身具有通過價格機制來調整資源配置的功能，高房價將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應、控制投機炒作等手段抑制過高的房價；第三，政策變動初期對市場預期的影響最大(市場預期供給減少是2004年房價上漲的深層原因)，這種影響將隨著時間的推移逐步減小。
5.企業持續洗牌重組，市場競爭回歸理性
過去房地產開發中最不透明的土地市場將走向陽光化，房地產經營環境進一步優化，企業經營將走向平等競爭，質量、品牌和資本競爭將成為房地產企業競爭的基礎。
在競爭中，土地資源將更有效地配置到競爭力強的房地產企業中，導致企業的洗牌重組在2004年已呈現出跡象的基礎上持續進行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發商、一些不具備專業素質和能力而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產業務中分一杯羹的企業、一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；房地產業調整重組將主要表現為企業互利合作，在土地出讓制度真正轉軌前已儲備大量土地而無力融資的企業，需要選擇與有資金和實力的開發商進行合作開發，2004年這種合作現象初現苗頭，預計2005年將會大量出現；來自歐美成熟市場的直接投資有可能成為2005年市場的亮點之一。
概念炒作將逐漸失去效力，品牌、質量競爭將成為競爭的主要表現。近幾年房地產市場概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標新立異、層出不窮，表現出濃厚的浮躁色彩，順應了高收入購房者不僅重視房屋品質和舒適程度，而且追求文化品位和時尚的需求。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適于安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。以概念吸引購房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競爭將回歸理性，并被日漸增多的開發商接受為主要競爭手段。2004年北京興起的新產品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉移到對產品品質的關注，尤其是從戶型、規劃、配套、園林、外立面、可持續發展等多個方面重新認識和定位樓市產品的競爭力眾多房地產開發企業或者主動、或者被動地受到新產品主義理念的影響，并越來越多地在產品開發、營銷戰略、后續服務等方面做出相應改進。
三政 策 建 議[1](一)正確判斷形勢，促進房地產市場的穩定繁榮衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發展的現階段，衣食飽暖對大部分人來說已經不是問題，而住房問題已成為百姓關注的“頭等大事”。如果說，中國現階段的主要矛盾是落后的社會生產力同人民群眾日益增長的物質文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。由此，我們也就不難理解當前房地產市場需求的旺盛和各界對房地產市場的關注。
房地產業對于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業，促進產業結構的調整和國民經濟的快速發展有著重要意義。其產業關聯度高，帶動性強，與金融業聯系密切，發展態勢關系整個國民經濟的穩定發展和金融安全。判斷當前錯綜復雜的房地產市場形勢，首先要從中國經濟社會發展的階段出發，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進程等大環境的影響，選擇正確的研究視角和坐標，科學的、歷史的、發展的來看待當前的房地產市場，而不是簡單的拿一些指標與西方發達國家進行生硬對比。同時，也要充分認識到房地產業自身的特點，在此基礎上全面而有針對性的分析市場形勢：房地產開發周期長，產業波動性大，市場供求關系是長期積累、演變的結果，不能單純以年度同比指標來判斷市場供求關系；房地產產品在空間上不可移動，市場具有明顯的區域性特征，不能簡單地以局部地區市場供求關系推導全國房地產整體形勢。
房地產業提供的產品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對于房地產業的管理主要應是規范市場秩序，保護公平競爭，房地產產業政策的目標應是促進產業的持續健康發展，滿足居民的基本住房需求。中國房地產業作為支柱產業今后幾十年仍將以較快速度發展，這是住房社會需求強力拉動的必然結果。因此，中國房地產市場總體態勢是供不應求。要站在貫徹落實科學發展觀、統籌經濟與社會發展、滿足人民日益增長的住房需求的高度，正確處理防止固定資產投資增長過熱與保證房地產市場正常供給的關系，正確處理保護耕地與增加房地產用地的關系，正確處理遏制投機性購房與保護居民合理住房需求的關系。針對2004年中國房地產市場出現的潛在供應減少，價格上漲過快的新情況，適時調整宏觀調控的目標和手段，將保證市場供應，平抑房地產市場，防止供求關系過大波動作為衡量宏觀調控是否有效的最重要標準。減少行政直接干預，主要通過市場優化房地產資源配置，應是促進房地產業的健康發展的正確方向。
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