中國經濟周刊：房貸新政能否擠掉房地產泡沫

　　背景

　　央行房貸新政引爭議

　　2004年的房地產調控取得了控制投資規模的成績，但房價仍在飆升，這不僅讓老百姓抱怨、政府頭疼，更有可能演變為房地產泡沫以及金融風險的發生。

　　3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中明確提出，2005年“將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。

　　3月16日央行公布新的房貸政策：從2005年3月17日起，將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。同時，對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

　　3月17日央行再次決定：公積金貸款利率提高0.18個百分點。

　　盡管央行的調控舉動在預料之中，但值得關注的是，其一，此次房地產調控并不是從緊縮開發商銀根和土地供給上，而是從需求上調控；其二，房地產商對此反映溫和，相反，老百姓卻態度激烈。據新浪網調查顯示：近六成的網民認為，央行房貸新政會影響自己的購房計劃，近八成網民認為，央行調整利率受影響最大的是普通買房人。

　　3月20日，央行副行長吳曉靈在公開場合澄清：央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭，保護百姓購房。而幾天之后，國內四大商業銀行也紛紛宣布房貸利率都原則上執行央行的下限利率，并且普通購房的首付比例仍維持在20%，而對高檔房和二次購房的貸款利率和首付比例都做出相應提高。

　　但是爭議并未由此平息。仍然有人質疑：房價的瘋漲主要是房產投機者的投機，以及地方政府推動的土地價格成本上升所為。但此次貸款利率一刀切式的全面提高并不會真正影響投機人的行為及利益，反而必然會加重那些已購房和擬購房普通市民的負擔。那房貸新政最終會產生什么影響？誰最終受益？

　　對話

　　房貸新政：想說愛你不容易

　　主持人：呂敏

　　嘉賓：

　　汪利娜

　　中國社會科學院經濟研究所研究員

　　張吉光

　　上海銀行發展研究部經濟師

　　謝岳來

　　清華大學房地產研究所博士

　　百姓購房：受傷害還是更理性？

　　主持人：盡管央行副行長吳曉靈稱房貸新政正是為了平抑房價，保護百姓購房。但據新浪網調查：近八成網民認為，央行調整利率受影響最大的是普通買房人。那么，房貸新政對百姓購房到底是保護還是打壓？

　　謝岳來：此次央行貸款新政，目的直指平抑房價。從全局的、長遠的角度來看對老百姓有利。宏觀調控必須注重供給管理和需求管理相結合。既然政策目標必須要壓投資，那么也要通過提高利率、提高首付比例等措施來壓需求。否則，房價繼續過快上漲，更多的人買不起房；更有甚者，一旦泡沫破滅影響經濟景氣，導致金融系統問題惡化迫使政府出來買單(例如日本)，包括已經購房的人在內，所有人都要承擔不利后果。

　　當然，從局部的、短期的角度來看，已經購房正在還貸的以及即將貸款購房的老百姓，面臨著月供增加或者購買力下降的問題。但也只有這樣，新政才能規勸大家理性購房，暫緩購房，從而緩解供需矛盾、平抑房價，這對國家和對個人都有好處。如果新政的效果不錯，房價得到平抑，那么新政就可能結束。從長期來看，政府不可能壓制住房需求，不管是自主需求，還是適度的投資需求，都不會被壓制。當然，目前我們呼吁政府不僅僅是提高利率和首付，也都應該積極調用其他調控手段。

　　汪利娜：房貸利率上調對普通購房者影響有限，這主要是因為：居民消費信貸理性化程度比較高，充分考慮了自己的償還能力；此外，住房是居民生活的必需品，其需求的價格彈性一般要小于投資品，且目前兩次小幅利率上調仍在可承受的范圍之內。

　　但它對普通消費者肯定會帶來一些壓力。為減少利率波動帶來的損失，購房者會提高首付款的比例，或提前還貸，這在一定程度上會增加銀行經營風險，導致銀行信貸能力下降。更重要的，利率波動會影響居民的預期，利率上調對政府主導的開發項目來說是“軟約束”，對廣大普通百姓來說卻是實實在在的“硬約束”。如果小幅加息成為一種常態，這不僅會加大居民借貸成本，更令人擔心的是推動價格走高，一旦房價漲幅過高，超過了居民的收入增長幅度和可支付能力，需求的下降和價格走低會導致市場發生逆轉。正如美國耶魯大學著名經濟學家席勒指出的，“要想讓房地產泡沫破滅，最簡單辦法就是：提高利率；或發生突然的變故，讓人們對持有房地產失去信心”。這決不是我們想看到的結果。

　　張吉光：市場價格是由供給和需求兩方面因素決定的，在供給穩定的情況下，快速膨脹的需求必然導致市場價格的上升。這里的需求既包括真實需求，亦包括投機需求。投機需求快速膨脹引發房價快速上升，這正是上海房地產市場的情況。此次央行房貸新政本意在于抑制投機，進而平抑房價。根據目前上海各家銀行推出的利率調整措施，不管是執行基準利率，還是下浮10%，房貸利率都比以前有所提高，這勢必加重那些已經購房且用于自住的普通居民的利息負擔。而那些投機者對此卻有很強的承受能力。正如央行副行長吳曉靈所說，改革舉措總會使一些人在短期內遭受利益損失。這部分人顯然包括普通市民。在目前各家銀行信息不能共享、個人信用體系尚未建立起來的情況下，利率調整顯然無法準確區分哪些是真實需求，哪些是投機需求。比如，上海的一些銀行規定，如果是第一套房就可執行基準利率下浮10%。那么在目前個人信用數據庫建立并不完善的情況下如果投機者借用親戚或朋友的身份來購房，商業銀行又怎么能夠識別得出呢？央行在調整房貸政策時早已預料到這一情況，但面對熱的發燙的房地產市場，也只有放手一搏了。

　　值得注意的是，此次公積金住房貸款利率同時上調。而公積金住房貸款大多是具有真實需求購房者的選擇。從需求彈性來說，真實需求對于諸如利率變化等因素的敏感性更強。因為利率上升帶來的利息支出增加將加重其負擔，并且這部分成本是無法轉移的。而投機者顯然對此不敏感，在市場需求較為旺盛(即使是表面現象)的情況下，其可以輕易將這些成本轉移至下家。

　　能否扼住房價瘋漲？

　　主持人：此次房貸政策的調整能否真正打擊房產投機者的行為，達到平抑房價的目的呢？

　　謝岳來： 我認為房貸新政會產生積極影響。可能會有人認為這么小幅的調整，會無關痛癢，令一部分老百姓徒增負擔，這種看法有失偏頗。經濟系統是容不得下猛藥的，各國央行的調息或其他舉動，都會謹小慎微，以觀后效；如果效果不明顯，再增加調控力度。我們可以看到美聯儲一次又一次調息，但是每次都只調25個基點。我國央行的做法也是類似的，如果這次行動還不足以有效平抑房價，那么很有可能還會有進一步的措施。

　　汪利娜：從理論上講，提高利率運用資金價格杠桿有利于調整資金的流向，有利優化資源配置，抑制房地產非理性投資投機引發的過熱。但是問題是，中國的房地產市場并不是一個健全的市場，許多大城市價格上漲過快的形成機制是相當復雜的，而且地區差異極大。總的來說，小幅加息、提高首付款比例對投機者影響力度很弱。只要房產價值在漲，投機者有獲利的空間，他們就會鋌而走險，且目前的投機者不僅僅是個人，一些中介公司也加入到投機炒作的行列，他們與開發企業之間的“共守同盟”，借助非銀行資金的運作，這使得銀行信貸緊縮和加息對他們的約束力很弱。

　　因此，僅有中央的積極性，沒有地方的積極；僅有央行的貨幣政策，沒有其他相關政策的配合是很難奏效的。而且，調控政策只能起救火滅火的作用，要想建立長效機制，還要從制度建設入手。

　　張吉光：此次房貸新政對投機需求的影響不大。決定房產市場上投機需求的主要因素在于成本收入比，只要利率上升幅度低于其收益率，那么投機需求是不大可能減少的。按照一般的觀點，房地產市場屬于暴利投資，收益率當在兩位數以上。從各家已出臺利率調整政策的商業銀行來看，此次利率調整，幅度最大為1.2個百分點左右，很容易被投機者消化。而且房地產市場上投機需求的彈性并不敏感。上次央行調整0.27個百分點，房地產市場不降反升就是很好的說明。進一步來講，利率的調整還有可能導致逆向激勵問題。因為市場上的投機者往往會將增加的利息成本(假定他們是通過貸款炒房)轉移至下家，這將造成房價的進一步上升。這種虛假繁榮的假象在某種程度上又會進一步刺激市場上的投機行為。同時，我們也必須看到，在房地產市場上還有相當一部分專門炒房的資金，利率的變化對其并無直接影響。

　　此次房貸新政針對的是市場上的需求，并沒有影響到市場上的供給。利率的上升將在某種程度上抑制市場需求，造成市場總體需求的下降，如果總供給沒有發生變化，房價顯然會下跌。但如果供給也面臨緊縮情況，房市價格的走勢就難以確定了。這就好比一腳踩剎車，一腳踩油門，車究竟是加速還是減速，有太多不確定性。

　　主持人： 2004年國家主要是從供給方面對房地產調控，對房地產商產生較大的影響。但房地產商對此次房貸新政反應平淡，這是否意味著房貸新政對房地產開發商產生的影響不大呢？

　　謝岳來：對開發商的影響不是直接的，但卻是重要的。首先，房貸新政可能給火熱的房地產市場降溫，導致開發商原先計劃的銷售進度和資金計劃落空。其次，任何一個成熟的開發商，都會以“客戶導向”來做產品。房貸新政也改變了消費群體的購買力，改變了需求結構(例如投機需求下降)，這可能迫使開發商調整原先的市場定位，或者對住宅產品做出修正。第三，房貸新政可能因產生平抑房價的效果，而影響開發商利潤。最后，影響開發商對未來房價的預期，從而使其改變當前獲取土地的策略與計劃。

　　汪利娜：對房地產開發企業來說，加息也好拍賣土地也好，無疑會增加企業的開發建設成本。然而，只要市場上資產價格上漲幅度大于加息幅度，企業有足夠的盈利空間，資金成本、土地成本再高，也不會抑制企業的開發投資熱情；此外，緊縮政策會加劇供給不足，為企業加快房屋的銷售和資金回流提供了便利，進而可緩解企業資金壓力。企業的內生變量有時可以部分地抵消外生政策的干擾和沖擊，這也是為什么2004年房地產投資仍保持28%的高增長的原因。

　　張吉光：此次央行房貸政策主要是從需求方面來影響房地產市場，進而實現預期目標。因此，對房地產市場上的供給方不會有直接影響。這正是房地產開發商反映平淡的原因所在。當然，如果此次政策調整引起房地產市場價格的較大幅度波動，房地產開發商將不可避免受到影響。

　　僅靠央行是不夠的

　　主持人：房價上漲過快是多方面原因造成的。央行副行長吳曉靈近期表示：僅靠央行是不夠的，還必須要多部門來出臺相關政策來配合。那么，控制房地產泡沫，保證“人人有房住”還需要哪些部門參與、哪些措施出臺呢？

　　謝岳來：央行只能采用金融手段對市場進行宏觀調控，在平抑房價這個問題上，確實非常需要其他部門的配合。

　　首先，確保土地的適度供應，無疑是一個極端重要的問題。

　　其次，政府必須切實承擔起中低收入人群的住房保障職責。目前，我國的經濟適用房、廉租房等住房保障制度，盡管發揮了重要的作用，但還有待改進：經濟適用房要切實成為中低收入者的家園，而不應成為高收入階層的投資品。建議政府不僅要規范經濟適用房的購買資格，還應考慮如何讓經濟適用房在中低收入人群中持續流轉，以使經濟適用房存量擴大，避免一邊持續建設，一邊又在經濟適用房上市過程中流失土地收益的困境；廉租房需要擴大。通過政府組織建設出租型的經濟適用房，以及吸納社會上的存量住房，逐步擴大政府定價的廉租房供應；政府向那些在市場上租房的中低收入者提供適當的房租補貼。

　　汪利娜：抑制房價增長過快，從根本上保障房地產業持續健康發展，不能就房價論房價，還要從房地產市場的供需關系入手，以及加強土地、稅收、金融等制度的建設。具體說來：

　　一是樹立科學的發展觀，規范地方政府行為。各地方政府不應一味追求上項目、上規模，忽略房屋的質量、人居環境、社區服務與文化；一味追求住宅的商品化、高檔化，忽略了“讓人人都有良好住宅”的責任。房地產市場區域化的特點，決定了各地方政府在宏觀調控中大有可為。

　　二是深化土地制度改革。土地拍賣只是形式上的市場化，只有保證產權的明晰、供給的多元化、信息的高度透明，以及輔助的相關政策，才能從根本上保障普通居民住宅用地，提高土地的使用效率。

　　三是完善稅收制度。重疊征稅要砍、內外有別的稅要統一、對高檔房、別墅開征不動產保有稅，對房屋頻繁買賣征收所得稅、增值稅，稅種和稅率的調整要體現政府的政策導向。

　　四是加強住宅金融體制建設。為普通居民設立專項住房儲蓄，實行固定利率存款和貸款，這有利于積極引導居民儲蓄的有序流動，減少利率波動的風險。同時，放開住房貸款的首付款、貸款利率上限，這不僅有利于抑制投機需求，也給商業銀行資產負債管理、風險管理更多的經營自主權，有利于加快利率市場化和提高銀行自身的抗風險能力。

　　張吉光：由于市場價格是市場上總供給與總需求兩方面因素共同決定的，那種希望通過改變單方面因素來實現預期目標的政策往往難以實現。所以說，解決目前房價上漲過快問題，僅靠央行是遠遠不夠的。從措施上來看，應著力增加房產供給；出臺相應的稅收政策，抑制市場投機；加大經濟適用房和中低檔房的開發和上市力度。可以說，抑制房價是一項系統工程，需要國土資源部、地方政府、稅務部門、房地產開發商等相關部門共同配合，多種措施互相配套，任何單方面行動和單項措施都將顯得蒼白無力。

　　資料：

　　監管層歷次規范個人房貸的政策

　　2003年4月1日

　　中國人民銀行宣布下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文)。

　　對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執行現行的優惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執行，不再執行優惠住房利率規定。

　　2004年3月3日

　　銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》。

　　商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門等獨立的第三方進行調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。

　　商業銀行應根據各地市場情況的不同制定合理的貸款成數上限，但所有住房貸款的貸款成數不超過80%。

　　商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

　　2004年5月26日

　　宏觀調控開始之后，上海銀監局向上海各商業銀行發出通知，要求規范二手房按揭貸款業務，防范銀行信貸風險。通知要求各商業銀行應當注重審查房產中介公司的資質。

　　此后，上海各商業銀行陸續抬高二手房貸門檻，對小金額、小面積、老齡房(15年以上)不予貸款，并且將二手房的貸款成數降到5-6成。

　　2005年1月26日

　　中國人民銀行上海分行要求各商業銀行進一步加強房地產信貸管理，“配合上海市政府做好對房地產市場的調控，密切關注房地產價格走勢，確保房地產金融平穩健康運行”。