四只手推動房價上漲 漲幅首次超過人均收入增幅

　　□杜宇

　　市場供應結構不合理，商品房開發成本增加，部分地區供求總量失衡，投機性購房增長過快

　　來自國家統計局的統計快報顯示，2004年商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅首次突 破兩位數，首次超過人均可支配收入增長幅度和物價上漲指數。房價漲幅為2000年以來最高。

　　持續走高的房價，不僅牽動著百姓的神經，也引起專家學者、政府主管部門的高度重視。究竟是哪些因素推動著房價的上漲，成為人們關注的焦點。

　　從數據判斷，4只手在發力，是顯而易見的。

　　第一只手，不合理的市場供應結構。數據顯示，2004年新建商品房中，全國商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長18.2%和2.3%，而非住宅施工面積、竣工面積同比分別增長23.4%和6.5%。

　　商品住宅供應中，中低價位住宅比

　　例偏低。此外，全國經濟適用住房投資同比出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。

　　非住宅、高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長，由此帶動房價上漲。

　　第二只手，商品房開發建設成本增加。土地價格上漲。據國土資源部對全國51個大中城市的地價監測結果，2004年全國住宅用地價格同比增長8.94%。與此同時，新出讓土地價格及房價的較大幅度上漲，帶動存量土地上在建項目的房價高走。

　　另外，生產資料價格持續13個月保持兩位數上漲，拆遷成本也在增加，住宅品質的不斷提高，都在一定程度上加大了商品房的開發成本。

　　據建設部有關負責人介紹，在中西部地區和部分中小城市，成本因素是房價上漲的主導因素。從各項成本因素的影響程度看，地價上升、拆遷費用增加對東部沿海地區和少數內地中心城市影響更大些，而建材漲價等引起的建筑安裝成本的增加則對中西部地區和中小城市影響更大。

　　第三只手，部分地區供求總量失衡。來自建設部的數據顯示，2000年以來，全國商品房、商品住宅銷售面積增幅連續五年大于竣工面積增幅。其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。

　　東部地區和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001-2004年商品住宅竣工面積與銷售面積之比分別為1：1.1、1：1.08、1：1.04、1：1.05，需求持續大于供應。

　　而在部分沿海城市，外來購房者比例較高，且集中于中高檔商品房，導致中高檔房屋供不應求，價格不斷攀升；同時也帶動了普通商品住宅需求增加、價格上漲。

　　第四只手，部分地區投資和投機性購房需求增長過快。從投資性需求來看，近幾年，股票、期貨、基金等投資收益缺乏保障，再加上長期低利率，導致住房投資需求旺盛，甚至部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。

　　從投機炒作來看，一些機構和個人大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作，有些地方出現了排隊搶購房號現象，造成一些樓盤價格短期內持續上漲。這其中，還包括一些開發商認為控制投資規模和土地供應量等宏觀政策將影響后續的市場供應，因此對新開樓盤價格定位較高。

　　有的開發商放慢開發建設和銷售進度甚至囤積土地，或者利用市場信息的不對稱，與中介機構聯手哄抬房價，增加了市場的緊張氣氛，致使一部分消費者作出了提前購房的選擇，進一步加劇了階段性供求矛盾。

　　另外，境外資金特別是投機資本看好中國房地產市場，也對一些熱點城市的房價上漲有一定的影響。以上海為例，去年以來，境外人士購房約占上海市商品房成交量的3.85%。

　　如果說成本等原因是可以從數據來判斷，是顯而易見的，那么推動房價走高的第5只手則是看不見的，因為它來自不同社會群體的利益。

　　有關專家認為，隨著房地產市場的快速發展，部分城市政府片面強調利用土地資源經營城市；一些商業銀行以及企業過度依賴房地產獲取利潤，2004年有些城市銀行新增貸款的60%以上是個人住房新增貸款，股市募集的資金中有相當一部分投向了房地產；有房者追求房產升值，無房者擔心房價上漲提前入市；宏觀經濟運行環境和土地等資源的約束，決定了房地產市場供應不可能無限擴大，在一定程度上又進一步強化了社會各方面對房價升值的過度預期及浮躁心態。

　　專家指出，在多重因素作用下，不同利益主體相互影響———這是房價上漲的深層次原因。