全球財經觀察：國務院8條意見穩定房價過快上漲

　　政府希望通過行政措施，在短期內有效地抑制部分地區房價上漲過快的情況  

　　文｜特約撰稿 陳功 發自上海

　　部分地區房價上漲過快的問題終于引起了最高層領導的高度關注。

　　就在中國央行、財政部以及國土資源部等政府部門紛紛就中國房地產業發展現狀發表看法并頒布相應對策的同時，國務院辦公廳也于3月26日下發了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》(以下簡稱《通知》)。

　　知情人士援引《通知》中的話說，盡管當前中國房地產業房價上漲過快還只是局部性和結構性的問題，但該《通知》的下發正是為了對此類情況加以全局性控制，并希望能在短期內有效抑制個別城市房價上漲過快的勢頭。

　　八條意見 下發地方

　　《通知》主要由八條指導性意見構成，每條意見都基于穩定房價的初衷而進行傳達和落實。

　　《通知》指出，自2004年以來，隨著宏觀調控政策措施的貫徹落實，房地產投資性過快增長的勢頭已經得到一定的控制，但是，由于市場需求偏大，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，以及住房供應結構不合理，開發建設成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快，影響了經濟和社會的穩定發展。

　　有鑒于此，國務院會同有關方面于近期對中國的房地產市場進行了調研并在此基礎上出臺了這份《通知》。

　　“這份通知是針對各政府職能部門和下級地方政府下發的，和2003年國家出臺的‘121文件’有所不同，后者僅是針對開發商而制定的。”一位了解《通知》內容的房地產企業管理人士告訴《全球財經觀察》，“‘121文件’是由央行公開頒布的，而此份《通知》則顯然是想通過行政方法短期內有效抑制部分地區房價上漲過快的情況。”

　　這位房地產業界人士提及的“121文件”全稱為《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，因為文件編號為“銀發[2003]121號”，所以業界就簡稱其為“121文件”。文件自2003年6月一經央行發布，即在業界引起強烈反響。

　　當時，“121文件”規定，商業銀行只能“對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”，“對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例。”這一政策被中國的房地產業視為政府開始對該行業實行緊縮調控的“信號彈”。

　　“回過頭來看今天的這‘八條意見’，顯然當時‘121文件’只解決了銀行放貸的問題，而投機性購房的情況卻在此之后因為人民幣升值預期等諸多原因而在許多城市不斷涌現。”上述這位資深業界人士說。

　　據國務院辦公廳于近期下發的這份《通知》，中央政府除了要求各部門 “高度重視穩定住房價格工作”以外，國務院還要求地方政府“切實負起穩定住房價格的責任”。

　　《通知》指出：“住房價格上漲過快會直接影響城鎮居民家庭住房條件的改善，也會影響到金融安全和社會穩定，甚至影響整個國民經濟的健康運行。”

　　在談到地方政府應確保房地產市場穩定有序并協調發展這一問題時， 《通知》又指出 ：“對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關負責人的責任。”

　　據國家統計局今年早些時候公布的統計數據顯示，2004年全年房屋銷售價格與上年同期相比漲幅高達9.7%。受投資拉動，中國房地產行業近年來快速增長，而對該行業過熱的擔憂也成為促使中國政府自2003年中期以來實行宏觀調控和緊縮性貨幣政策的原因之一。

　　行政途徑 力穩樓市

　　從去年上半年開始，有關中國經濟是否過熱、中國房地產業是否存在泡沫的說法始終不絕于耳；另一方面，政府為了加強對房地產市場的調控，穩定住房價格，中國央行會同國務院有關部門已經出臺了一系列的金融、土地、財稅等相關政策來穩定房價。

　　國務院最新的這份有關調控房地產業發展全局的《通知》指出，國務院有關部門還將根據實際情況適時出臺有關政策，而各地區也應該認真貫徹，盡快落實。

　　早在去年10月份央行宣布9年多來首次加息的時候，房地產業界就已經開始注意到有關緊縮房地產按揭貸款的“信號”。

　　當時央行在談到有關去年10月上調人民幣基準利率對房地產業發展的影響時就曾說，此次利率調整，個人住房公積金貸款和商業銀行自營性個人住房貸款利率上調幅度小于貸款基準利率的調幅。這樣做“既有利于房地產業的供求平衡和健康發展，又能適當照顧貸款購房者的切身利益。”

　　事隔數月，央行再度拿房貸按揭“開刀”，于3月17日開始實施新的“商業銀行自營性個人住房貸款政策”。在央行倡導商業銀行提高按揭利率的建議之下，商業銀行紛紛響應。據報道，目前上海最高的商業銀行5年以上房貸利率已從原來的5.31%左右上調至6.12%，如果是“第三套以上購房者”，貸款利率則會更高。

　　在香港上市的上海房地產開發企業復地集團(Shanghai Forte Land)總裁范偉對《全球財經觀察》說，雖然房地產市場受宏觀調控影響而出現短期及局部的調整，但隨著中國經濟持續發展、國內人口不斷增長、城市化進程不斷推進，相信現時的調整只會令國內房地產業更健康地發展，而房地產將仍然是未來很長一段時間內中國主要城市的消費熱點。復地集團的董事長是名列福布斯(Forbes)中國大陸富豪榜單之一的郭廣昌。

　　“總的來說，在中國搞房地產還算很是時機的，畢竟那么多人持幣待購，只不過眼下的這個市場的價格秩序的確被一定比例的投機購房者給攪亂了，無論是央行出臺按揭新政，還是國務院下發《通知》，都顯示出政府希望穩定市場秩序，將其回歸到一個較為理性的可持續發展狀態。”一位中國內地的投資銀行研究房地產股的分析師說。

　　美國投資銀行摩根士丹利(Morgan Stanley)和中國建設銀行合資組建的中國國際金融公司的哈繼銘和范維維兩位分析師在3月29日發布的一份房地產市場研究報告中說，為了保護市場的真實需求，尤其中、低收入階層的住房需求，可以考慮對購買低價樓盤自住的按揭貸款實行貼息，但必須建立切實可行的科學、嚴格的審核制度。

　　中金的報告還建議說，為了抑制房地產短期炒作，政府還可以考慮開征級差利得稅，即對購買后短期內轉讓所得利潤征收利得稅，尤其可對購買后1到2年內轉讓的住宅課以很高的稅率。

　　中金的這些建議與國務院此次下發的《通知》可謂不謀而合。《通知》指出，各地區應“大力調整和改善住房供應結構”，并要求各地方“在控制非住宅和商品住宅建設的基礎上，著力增加普通商品住房、經濟適用房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例。”

　　此外，中國財政部副部長肖捷在3月20日出席“中國發展高層論壇”時亦表示，為遏制房地產投機，今后一段時期將重點推進房地產稅改革，開征房地產稅已成定局。

　　房價猛漲非土地供應不足

　　有關中國尤其是沿海城市房價上漲過快的原因，業界始終有不同觀點，來自房地產業的一個具有代表性的論點是，“房價猛漲是由于國家對土地實行了嚴管的政策，從而導致房地產用地供應不足造成的。”

　　對此，掌管中國土地資源和開發的國土資源部于3月29日在其官方網站上發布消息稱，近期房地產行業呈現出的價格猛漲的勢頭與國家的土地供應無關，國土資源部將堅決打擊開發商大量囤地的行為。

　　向來“低調”的國土資源部在此時對市場中的投機者顯露出的強硬立場顯然與國務院所發《通知》精神相一致。國土資源部網站援引該部一位未具名的負責人的話說，政府供應土地并不少，只是部分開發商看到地價逐步提升，從而大量囤地，有意造成市場上的房源緊張，以時間換金錢。國土資源部將對這樣的行為進行堅決打擊。

　　與此同時，于3月26日經國務院辦公廳下發的 《通知》中也對“部分地區存在投機購房”的情況作出了行政指示。《通知》稱，各地方“要在繼續支持城鎮居民改善住房條件的基礎上，整頓房地產市場秩序，加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作。”

　　《通知》中特別對“投機購房”所作表態不禁讓人想起前不久原國家外匯管理局局長郭樹清在任時對打擊海外游資投機中國樓市的一番評述。

　　3月11日，新華社曾引述郭樹清的話說，中國政府非常關注資本流入存在的投機問題，外匯管理部門和其他宏觀經濟部門正就此進行調查，并將對違規行為作嚴肅處理。

　　“比如，在資本項目方面，去年出現大量海外個人到中國境內購買房地產的情形，其中一些明顯超出了購房自用的范疇。在有的沿海城市，海外個人購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質。”郭樹清說。

　　當時，郭還進一步指出，“投機資本在內地炒房地產，把價格抬得很高，一時看來很繁榮，但其實對改善投資環境沒有好處，因為房地產價格過快上漲會帶動整體生活和商務成本的上升。這對當地的金融機構、企業甚至居民個人意味著很大的風險，一旦泡沫不能持續，就會造成巨大虧損。”

　　來自國土資源部的數據顯示，中國近年來土地供應面積與房地產公司的購置土地面積都沒有減少，國土資源部掌握的真實情況是由于近年土地交易市場化，地價逐步提升，一些地產商開始囤積土地，特別是一些大型企業囤積土地甚至達到了幾千萬平方米。

　　而來自國家統計局的統計顯示：2004年土地購置面積為39984.66萬平方米，比上年同期增長5.9%；而同期國土資源部統計顯示：2004年土地“招拍掛”(招標、拍賣、掛牌)總數比上年增長1.2%，而這個數據還不包括2004年8月底前有關一些歷史遺留問題項目從中解決出來的部分土地供應。

　　(本刊記者史穎對此文亦有貢獻)