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王其明
上海樓市向來是政策市。1999年，經(jīng)歷了兩年低潮的上海樓市在各項(xiàng)政策的支持下，獲得了迅速發(fā)展。2005年，“瘋漲”了好幾年的上海樓市，確實(shí)到了需要一系列強(qiáng)力政策來“瀉火”的時(shí)候。
3月26日上午，上海市政府召開了一場局級以上官員參加的高規(guī)格會議。據(jù)知情者透露，會議的核心內(nèi)容是，落實(shí)國務(wù)院指示，上海將采取措施，打擊投機(jī)，嚴(yán)格控制上海房價(jià)上漲，保障百姓利益。據(jù)悉，上海市政府已經(jīng)定下了2005年調(diào)控目標(biāo)：通過金融、財(cái)政等手段將房價(jià)漲幅控制在個(gè)位數(shù)，必要時(shí)將采取行政措施。有專家認(rèn)為，這可能會成為上海有史以來對房地產(chǎn)市場最嚴(yán)厲的一次調(diào)控。
第二天，上海本地媒體即報(bào)道，2005年上海將為重大工程新開工配套商品房1000萬平方米(指為拆遷戶建的房)，及中低價(jià)普通商品房1000萬平方米。隨后，上海16家銀行同業(yè)公會宣布，再次收緊房貸。3月28日，《解放日報(bào)》發(fā)表了《既靠市場調(diào)節(jié) 也要政府調(diào)控》的大篇幅文章，大談地產(chǎn)調(diào)控話題，被業(yè)界稱為是上海政府對樓市發(fā)展的“定調(diào)”之文。
據(jù)專家透露，“4月，上海市政府將會在金融方面出臺新的調(diào)控政策”。
調(diào)控有理
2000年之前，上海房地產(chǎn)市場一直不景氣，為此上海市政府出臺了一系列政策，其中包括調(diào)低契稅、購房返稅、推行個(gè)人購房按揭等，大大刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。之后，上海房價(jià)一路上漲。2003年上海市房價(jià)漲幅為21%，居全國第一。
房價(jià)上漲給上海帶來了很多好處。2003年，上海市計(jì)委綜合處處長阮青曾透露，上海房地產(chǎn)投資已占固定資產(chǎn)投資的1／3，房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)占消費(fèi)品零售總額的1／4，中心城區(qū)財(cái)政收入的30%來自于房地產(chǎn)及其相關(guān)收入。
青年學(xué)者傅白水研究發(fā)現(xiàn)，在江浙滬三地的地方財(cái)稅收入中，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)(不包括相關(guān)產(chǎn)業(yè))所占的比例都在30%左右，浙江甚至達(dá)到35%。長三角各個(gè)城市中掛拍土地的收益少則數(shù)億元，多則近百億元，使得國土部門儼然成為“第二財(cái)政”。地產(chǎn)業(yè)迅速成為長三角地方財(cái)稅收入的主角。
上海房價(jià)的快速上漲也引起了中央的高度關(guān)注。朱钅容基任總理時(shí)就指出“上海房地產(chǎn)有泡沫”。溫家寶就任總理之后，也曾多次表示“要平抑上漲過快的房價(jià)走勢”，而上海無疑是重中之重。
2004年，上海市政府伸出了調(diào)控之手。在上半年，推出了期房限轉(zhuǎn)、信貸緊縮、土地嚴(yán)控等政策。但是顯然，在調(diào)控的過程中，上海市政府其實(shí)也存在著后顧之憂——房價(jià)一旦下跌，很可能會現(xiàn)“暴跌”，這無疑將對上海經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。也許正因如此，上海政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策還是有所保留，并沒有下“猛藥”。上海本地媒體在報(bào)道中也經(jīng)常是口徑一致地表示：“上海樓市是健康的、沒有泡沫。”
但是2004年底的一輪房價(jià)大漲，將上海樓市推向失控的邊緣。普潤地產(chǎn)中介事業(yè)部總經(jīng)理朱靜對記者說：“從2004年11月開始，幾個(gè)月房價(jià)漲了起碼20%以上，個(gè)別樓盤甚至漲了40%。”在全世界范圍內(nèi)，這樣的漲幅都是罕見的。現(xiàn)在，用“瘋”字甚至都不足以形容上海樓市房價(jià)的上漲幅度。在上海，房價(jià)之高真是“不怕做不到，只怕想不到”，每平方米均價(jià)5萬、6萬、7萬元，最貴的每平方米甚至已經(jīng)達(dá)到8萬元！業(yè)界普遍認(rèn)為，上海地產(chǎn)存在著不小的泡沫。
就像朱靜向記者介紹的那樣——“投資購房比例超過一半，上海本地人購房比例已經(jīng)不到40%，外地人、境外人購買已經(jīng)超過60%。而且購房后，在一年之內(nèi)換手率超過50%。”整個(gè)市場完全是投資客炒作的市場。而由投資客主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，危害巨大。因?yàn)橥顿Y客購房的惟一目的就是賺錢，購房后要做的事情只有一個(gè)：提價(jià)并找到下家。當(dāng)這些投資客找不到下家之時(shí)，也是市場崩潰之際。
據(jù)消息人士透露，上海市政府政府內(nèi)部也意識到，上海市投資購房比例已經(jīng)超過40%以上，是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號。2005年春節(jié)剛過，上海政府就打出調(diào)控房價(jià)的“組合拳”，推出了征收5%營業(yè)稅、二手房交易網(wǎng)上公示、打擊炒房等舉措。上海銀行業(yè)也適時(shí)提高了按揭首付比例。
3月26日上海市政府高層召開的這次專門針對“控制上海房價(jià)漲幅”的會議，則是地方政府加大調(diào)控力度的一個(gè)非常重要的信號。據(jù)專家透露，本月上海市政府將會在金融方面出臺新的調(diào)控政策。
記者注意到，此次會議之后，地方媒體的報(bào)道口徑已經(jīng)由過去的“樓市健康”調(diào)整為“市場要調(diào)控”。
調(diào)市有道
中原地產(chǎn)董事長施永青認(rèn)為：“房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期一樣，會持續(xù)很長時(shí)間。根據(jù)香港幾十年的經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)漲幅越高，跌幅會越重。香港房地產(chǎn)曾經(jīng)歷過三次下跌，跌幅都超過50%，其中1997年的跌幅一度達(dá)到70%。”可見，如果再不控制上海房價(jià)漲幅，那么市場一旦崩盤，最終買單者將是上海的市民、銀行和政府。
上海新一輪調(diào)控房價(jià)的行動中。首先是增加供給，加大普通商品房的供應(yīng)。2005年內(nèi)上海將開工建設(shè)2000萬平方米的配套商品房、中低價(jià)普通商品房，這將解決20萬戶居民住房。據(jù)悉，配套商品房的售價(jià)每平方米預(yù)計(jì)不超過4500元。事實(shí)上，上海市場一年住宅需求也只有2500萬平方米左右。同時(shí)，加大土地供應(yīng)，全年經(jīng)營性土地出讓將在3000公頃以上。據(jù)悉，上海市政府將要求各區(qū)政府要拿出土地建設(shè)中低價(jià)房。
3月28日，上海市兩大黃金區(qū)徐匯區(qū)、浦東新區(qū)宣布，將批出大量土地用于建配套商品房。其中每平方米均價(jià)已經(jīng)超過1萬元的徐匯區(qū)，將拿出12塊基地，用來建設(shè)60萬平方米配套商品房，被業(yè)界評價(jià)為“割肉”之舉。政府調(diào)控房價(jià)決心之大由此可窺見一斑。相信這些措施，將有效地緩解上海樓市需求壓力。至少從統(tǒng)計(jì)上說，這些樓盤入市后，將有效拉低上海樓市的均價(jià)。
同一天，上海銀行同業(yè)公會宣布：“購房者在購買第一套住房時(shí)，執(zhí)行央行房貸新政；購買第二套住房，提高首付款成數(shù)；購買第三套及以上，將大幅度提高首付款成數(shù)，上浮利率水平；并且新購房屋一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，不提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。”3月30日，銀行公會再次公布了對一些炒房企業(yè)的懲罰。加上原來的稅收政策，以及可能即將出臺的新稅收政策，都將有效地打擊市場的投機(jī)行為。
事實(shí)上，在央行加息、上海征收5%營業(yè)稅、銀行提高按揭比例等一系列政策出臺之后，市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯反應(yīng)。據(jù)朱靜介紹，“3月份下旬以來，上海二手房中介市場的掛牌量、成交量、客戶委托購買都明顯下降，降低近10%。房價(jià)相對平穩(wěn)，買方和賣方都在觀望，市場呈膠著狀態(tài)。”
不容樂觀的是，在剛剛過去的第一季度，據(jù)初步測算，上海房價(jià)至少又上漲了20%以上，尤其是1月份到春節(jié)前那段時(shí)間，房價(jià)漲得特別快。照此推算，上海市政府如果要將房價(jià)全年漲幅調(diào)控在個(gè)位數(shù)以內(nèi)，那將不僅要止住房價(jià)的上漲態(tài)勢，還要迫使房價(jià)部分回落。
據(jù)悉，在3月26日的會上，上海市領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)：1997年、1998年，上海樓市低迷時(shí)，政府出臺政策鼓勵樓市，促進(jìn)樓市發(fā)展是正確的；現(xiàn)在，政府下決心調(diào)控樓市，也是正確的，都是為了樓市長遠(yuǎn)健康發(fā)展。兩會期間，溫家寶總理曾多次強(qiáng)調(diào)“要平抑上漲過快的房價(jià)走勢”。在這種宏觀背景下，可以預(yù)見的是，上海市對房地產(chǎn)市場的調(diào)控肯定是雷厲風(fēng)行。
據(jù)知情人士透露，近期，國務(wù)院將派檢查組到各地檢查房價(jià)問題和調(diào)控措施的執(zhí)行情況，一些房價(jià)偏高的地區(qū)將是督察重點(diǎn)。顯然，房價(jià)問題已經(jīng)與地區(qū)發(fā)展緊密聯(lián)系起來，如果房價(jià)控制不得力，該地區(qū)將可能被剝奪土地開發(fā)指標(biāo)，或被降低社會公共事業(yè)投資撥款等。房價(jià)問題甚至成了考驗(yàn)官員執(zhí)政能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)。
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