上海提高多套購房門檻 居民持幣企盼房價快下跌

　　本報記者 彭婷婷　實習記者 蔡舒雅

　　3月28日，上海銀行同業公會一紙通知放到了上海各中資銀行房貸部的案頭，這份由同業公會共同簽署并遵守的《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》(下稱“指引”)成為銀行房貸最終的指導綱領。

　　指引中明確規定停止一年內轉按揭服務，提高同一借款人第二套貸款購房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上貸款的首付款比例，并且實行貸款利率上浮。

　　從上海各中資銀行客戶服務部透露的信息顯示，大部分的銀行已經根據自身情況對房貸進行了調整。

　　近一周來，上海樓市的成交量已經出現下降，據房產之窗新房監測系統數據統計顯示，上周上海全市總成交量為51萬平方米，與前一周略有減少，總成交均價達8841元/平方米，環比下跌14.4%；住宅成交均價為8737元/平方米，環比下跌13.8%；住宅成交量占總成交量的81.5%，僅為41.8萬平方米。分區統計顯示，全市19個區域，9個區域住宅均價上漲，10個區域住宅均價下跌。

　　記者在多家房產中介公司了解到，許多有意購房者已處于持幣觀望狀態，二手房銷售掛牌增多。

　　“多種政策出臺以后，現在的上海樓市已經成為政策市，越來越撲朔迷離。”基強聯行一位投資研究經理私下稱，他們最近得到通知，禁止發布任何有關上海房市的調查及評論。

　　房貸之變

　　“之前理事會上形成的指導性意見中大部分具體的內容已經刪除，正式下發的指引才是各銀行達成一致的結果。”上海銀行同業公會秘書長朱德林稱，“短期內不會再為這件事開會討論了。”

　　曾經在指導性意見中對首付成數、本市外市居民購房貸款的具體條例已經蕩然無存，唯一明確規定的就是“對于通過貸款購買房屋，在房地產權證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間起一年內轉讓的，商業銀行不再提供個人住房貸款的轉按揭服務”。

　　國有商業銀行的貸款調整基本一致，第一套非高檔住房，中國公民可以貸款80%，而外籍人士最高貸70%。高檔房源最高貸款為70%，不再出現貸款成數超過八成的情況。

　　中行上海分行規定：一般情況下，對于同一借款人，第一套房的貸款利率執行5.508%的優惠利率，非高檔房首付最少2成，高檔房或二手房首付成數最少3成；第二套房的貸款利率則按同檔次基準利率執行，非高檔房首付3成以上，高檔房或二手房首付4成以上；此后，貸款購房每加一套，銀行將順延遞增10%的首付下限比例。

　　股份制商業銀行則較為謹慎，浦東發展銀行和招商銀行浦東分行已經不予同一貸款人的第三套房屋提供貸款服務。

　　招商銀行、浦東發展銀行、交通銀行的貸款最高只到七成，第二套房貸款一般為六成，而且第三套房以上的利率上浮10%-70%。在華夏銀行浦東分行，資信優而且是第一套房的顧客可將利率下調至5.51%。

　　部分滬上銀行開始調高逾期罰息標準。交通銀行在“借款合同”中規定，房貸逾期還款的罰息利率在借款合同載明的貸款利率水平上浮30%到50%，而此前，多規定為“按日利率萬分之二左右計收”。

　　調整之利

　　“指引的出臺對于上海高企的房價會有一定的作用，但是房地產市場的調控需要金融、財政、稅收等多方面的配合，資金不可能那么快撤出市場，短期內效果不會很明顯。我認為，它對銀行的風險控制更加有效。”上海房地產協會辦公室主任黃明認為。

　　“當初各銀行在討論調控房貸政策的時候，就有人表示擔心，如果市場發生波動，銀行會不會成為第一個犧牲品。”浦東發展銀行風險管理部的有關人士稱：“銀行的風險主要來自兩方面，一是市場投機行為過多，導致房價不正常的上漲，而銀行95%以上的房貸都是通過抵押，房價下跌會帶來抵押風險；第二就是現在貸款人的償貸風險已凸現。”

　　“上海有全市的個人信用聯合征信系統，對貸款人的信用還有相應保證，就算這樣，還有很多投機行為。”該人士表示。

　　在新的指引中，各商業銀行保證將個人住房貸款有關信息及時、準確、完整地錄入上海個人聯合征信系統。

　　“首付減少，利率調高，對購入不滿一年的商品房轉讓征收營業稅，這些措施對打擊短期投資行為肯定有效果，但是，近期針對房地產市場政策的頻頻出臺也給自購房者造成一定的影響，手中有錢不敢買房，我們估計，相對政策比較穩定的二手房市場可能會起來。”基強聯行的分析師認為。

　　“這可能有兩個因素，一是每年3月一直是房產市場的買賣旺期；二是國家政策的影響。”信義房屋租賃公司行銷部的王蒼德透露近期該公司的二手房市場開始升溫，“但是賣的人多，買的人少”。

　　據了解，如果是二手房，可以比較輕松地從銀行拿到七成的貸款，利率也會低于基準利率，一般在5.5%左右。

　　政策之憂

　　“現在很多人都在翹首以盼房價的下跌，關鍵的問題是，政府出臺那么多政策不是想讓房價下跌，一個健康穩定發展的房地產市場不僅僅是房價跌不跌的問題。現在政府的目的是要打擊投機，恢復市場的正常運行，讓房價穩中有升。”朱德林認為。

　　“上海的房市的確存在泡沫，但泡沫只在高檔房，現在浦東高檔房的空置率將近50%，中低檔房的銷售入住情況還是很正常的，從目前的房價漲幅來看，也在正常范圍內。”黃明認為調控的最終目的是要把投機炒房的人擠出市場，但是同時也要避免房市的大幅波動。

　　美聯物業上海區域董事劉志忠日前對媒體表示，溫州投資者于浦東大量放盤的現象已經出現。受影響較大的可能是單價在每平方米12000元至18000元的房源，但價格則不會有太大漲跌。預計今年下半年到明年上半年將會出現集中放盤現象。

　　今年，上海市政府提出重大工程配套商品房基地“新開工1000公頃”的目標，截至目前，市房地資源局已推出配套商品房基地312公頃，按照今年一季度推出的土地量已超過計劃的30%。

　　“增值稅也是改變目前房地產市場結構性不合理的狀況，抑制高價房炒作的方法。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為：“在房地產一手房市場和二手房市場交易中，應該對高價商品房交易開增房地產增值稅，尤其是對花園別墅、酒店式的高級公寓、甲級寫字樓等不同品質制定不同的增值稅率。”

　　從去年下半年開始，購買未滿一年的上海辦公樓、別墅、老洋房等高檔物業交易已經開始了征收高額增值稅的措施，高檔房產的交易方被要求付出總價5%或是差額27%的增值稅額。

　　信義不動產研究中心李振宇認為：“增值稅政策真正的影響未必是在其本身，而是在于政府‘組合拳’的構成，以及是政府為配合今后系列財稅政策出臺的探路石子。最終將體現于各路消費者因政府的頻繁動作，而導致對市場的心理預期價格趨緩。表面上是抑制了投機需求，實質上是給整個市場發出訊號。”