溫州炒樓團失陷南京上海 利益集團資金鏈全解

　　本報記者 李伊琳 上海報道

　　從2月份開始，僅一個月時間，溫州炒房團就爆出數起樓市被套案例。溫州資本是否到了欲揮淚割肉卻無法轉身的處境？從南京到上海，這個一度創造了中國房地產業神話的經濟體，很可能面臨著崩盤的局面。

　　被套夫子廟

　　南京市可謂溫州炒房團的傷心之地。在當地房地產界，近1億元資金被套南京夫子廟大世界商貿城的故事，被傳得沸沸揚揚。

　　溫州購房團炒房獲利的模式多半有兩種，一種是等待升值脫手賺取差價，另一種則是出租獲利，而大部分溫州人都是采用前一種模式。此次夫子廟大世界商貿城風波，可能因炒房團成員幾度提出要求，欲按照合同向房產商退市，但開發商寧可違約也不愿回收商鋪而引起。

　　這場“內訌”出乎溫州購房團的意料。

　　大世界商貿城位居南京的黃金地段。夫子廟步行街繁華而頗具文化底蘊，商貿城剛好位于步行街入口處，樓高五層半，南臨瞻園路，是商業區的寸金寸土之地。

　　“這種商鋪是沒辦法出售的，根本沒有市場價。當時每平方米2000多元購進還是包租的，年回報率是8%�！背捶繄F成員之一周先生說。

　　3月29日，周先生和炒房團代表律師潘統鈕又赴南京，欲與當事方面對面商討根據合同退還商鋪一事，要求無果，遂向南京市秦淮區法院起訴。

　　這場糾紛起始于2003年4月。和眾多的房產項目一樣，夫子廟大世界商貿城樓盤上市首先瞄準了溫州這批炒家，在溫州的推介會引起轟動。

　　當時樓市正火，炒家認定只要下注就會有豐厚的回報。憑著商鋪地域優勢，溫州炒樓團以為，商貿城的鋪位存在巨大的升值空間。

　　更具誘惑的是，房產商有一個包租承諾，即購買商鋪每年將可以得到總房價8%的回報，包租時間從6年到12年不等。這與當時銀行的商業用房5.94%貸款利率相比，他們還可以穩賺2.06%。

　　然而，當周先生等人以房價總額的60%支付首期房款后，局勢開始一步步惡化。

　　2004年11月，一封發自包租方江蘇夫子廟大世界商貿城有限公司的《關于將大世界委托經營回報率降至5%／年的商請函》翩然而至。根據商請函上做出的決定，注冊資金只有500萬元的大世界再也無法承受如此高的巨額回報，不得不將回報降為年利率5%。

　　此份商請函，加上3月16日起房貸利率提升，兩者猶如一槌重錘，擊碎了溫州炒房團的投資夢。

　　“按照目前的回報率，還不夠還53萬的貸款利息�！敝芟壬�顯得非常沮喪。

　　溫州炒房團南京被套并非是個案。

　　據上海房地產業人士分析，同樣是商業性用房，溫州資本在上海沉淀的估算有5000萬元，四個多月了，房價上漲幅度不抵銀行利息。

　　被套之一的購樓成員潘女士在溫州從事服裝批發。2004年10月份，該商場店鋪推介到溫州。當時，潘女士手頭正好有一筆閑錢，于是迅速和五名親友飛抵上�？疾�，后投入119萬元購得一商鋪。本指望能在短期內賺個差價就脫手，沒想到4個月了，119萬元的投入總價也僅上漲1萬元。

　　潘女士介紹，按照銀行一年期最低貸款利率5.58%來計算， 她為119萬元投入已經付出了22134元利息。而目前銀行貸款利率一般行情都在7%左右。潘女士說現在后悔莫及。據稱，在該商場里買鋪的溫州人大約有20人以上，資本投資約百萬元起。

　　利益集團的資金鏈

　　不知從何時開始，豪賭的溫州人不再是一個不敗的贏家。

　　當溫州炒房團還處于大規模、大批量買進物業的階段時，獲利離場者只是少數。最主要的是，溫州有龐大的資本作為后盾。一路失敗了，另一路依然在出擊。被套南京的業主之一的王先生說：“我在杭州、成都、上海等地方都擁有房產，南京我被套只有十幾萬，套了就套了，官司要打到底�！�

　　根據有關媒體報道，溫州目前有炒家約1.5萬人，這些專業炒家的炒房資金一般在200萬元以上，預計1.5萬人將投入炒房資金300億元。而在業界，還廣泛流傳著一個無法證實的說法：全國有10萬溫州人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元。

　　年屆而立的林惜在溫州一家證券公司工作，2001年4月，他在中山公園附近的圣約翰名邸買下了自己的第一套上海住房，當時價格是每平方米6500元，同去的十幾位溫州同伴一共買下了近二十套房子。在他出貨的時候，該樓盤的平均售價是每平方／12000元，接近翻了一番。

　　林說：“我們比溫州第一個上海購房團還早四五個月，去之前已經通過互聯網了解了上海的樓盤信息，但到了那里再一算賬，還是不敢相信自己，怎么上海人就不知道這些利潤空間呢？”

　　溫州人的市場敏感并非天成，詳解溫州炒樓團運作模式，可以發現溫州資本進入樓市普遍存在著偶然性。30多歲的潘女士頗具代表。

　　1998年，潘女士將手頭7萬元現金買了一套二手房，用于出租。

　　兩年后，潘最終以9.7萬元脫手，加上其間收租3萬元，凈賺5.6萬元。3年后，潘女士因炒房將7萬元變成了上百萬元的資金。

　　上百萬元的資本預謀著一場更大規模的炒樓行動。如此周而復始地短期操作，炒樓的范圍層層放大，價格也隨之一輪輪上升。當然，更多的溫州人并非做此種投機，也有中遠期的投資者。

　　與普通購房者相比較，溫州炒房團的優勢在于資金實力雄厚，善于結盟集體砍價，買入后哄抬房價。以此模式，大多數溫州人開始了異地投資。

　　溫州瑞安的張先生是一名樓市專業炒家，從1999年開始就混跡于上海樓市。目前，他在上海的達安花園等住宅區擁有70多套房子。

　　張先生說：“我個人算得了什么？大家聚到一起方顯示出資本力量。”據其介紹，溫州炒樓資本主要有自有資本、企業資本、集資和銀行貸款四種來源，大多采用按揭方式買進物業。

　　據張先生說，結成群的溫州人在新盤未上市之際，就將整幢樓給買下了。掛上中介牌價后的樓盤一上市價格就升了一波，其間還有中介的敲鑼打鼓——因為交易量越大，中介提成相應會提高。而且，銀行對房產按揭貸款也樂意，在樓市正常發展的情況下，房產抵押貸款是風險性相對小的。

　　某種程度上，房產商、炒樓團、銀行和中介猶如組成了一個利益集團，而溫州炒樓團只是在這條利益鏈條上的造勢者。

　　溫州炒樓團的異地投資大多跟風操作，缺乏對當地樓市和大環境的預測性。這從他們在購房過程中略見一斑。

　　早在2004年，就有專家預測，一旦房地產市場過熱的勢頭停止，溫州炒房團就要開始品嘗自己釀下的苦酒。

　　不幸被預言所中。不僅炒樓團在異地頻頻爆出被套，溫州樓市首先被溫州人自己給炒停了。

　　來自溫州市房屋交易產權登記管理中心統計資料顯示，去年12月份，該中心辦理二手房交易件數只有1000出頭，期房權益轉讓200余件，分別較上一月份的1472件二手房交易、467件期房權益轉讓，下降了32%和53%。

　　炒樓危害甚于坐莊？

　　“時下的樓市和當年的股市莫名地相似，連菜市場的老太太都參與了炒房之列。這一輪的國家對樓市的調控就如同當年股市的調控一樣，希望這股熱潮能夠平穩著陸�！币晃粶刂葑C券業人士說。

　　其手法是，莊家們先是在底部不動聲色地、悄悄地吸貨，這個過程常常會長達幾個月甚至半年到一年，待他們手上握有了大量的籌碼之后，再故作神秘地放出風來，并快速地推高房價。

　　實際上，溫州成了一批金融貴族的聚集地，溫州民間游資在當地無法施展拳腳使得他們形成向外轉移的利益鏈條。

　　“實際上，當房價在大幅快速上揚之時，他們已經在邊打邊撤，一邊吸籌一邊派發，當然派發的量會大大地多于吸納的量，他們一手買房一手賣房，買房的和賣房的都是他自己。”溫州當地一名姓馬的中介介紹。

　　上海一位證券公司的副總經理認為，樓市的風險已經不亞于當年的中國股市；當年股市的資金入市與交易有很多種法規約束，在《中華人民共和國刑法》第二篇第三章“破壞社會主義市場經濟罪”第4節“破壞金融管理秩序罪”中，對操縱證券交易價格等有明細的法律條款。而投機資本進入房地產市場、擾亂金融管理秩序的行為則沒有提及量刑依據。

　　但炒樓對樓市的危害，則更甚于坐莊炒股對股市的危害。

　　他認為，因為股市是一種投資，是一種有余錢剩余的金錢游戲。而住房則是公民的一種必不可少的生活資料。現在有些地市已出臺了對購買第二套住房要征收高達20%的消費稅的政策。而這一政策作用首先將在溫州樓市炒家身上體現。

　　他還聲稱，溫州炒房團所扮演的，正是中國房地產暴利的“終結者”的角色。