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新桂網-南國早報記者陳永海根據政策規定，居住用地的土地使用權的最高年限是70年，這個期限是從房地產商取得這塊土地的開發權之日算起的，并非由消費者獲得這套商品房的產權之日算起。如果開發商興建這個樓盤用了5年時間，那么購房者對這套商品房的下面的土地使用權便只剩下65年；如果是“爛尾樓”重建，土地年限“縮水”更多
商品房用地年限“縮水”多
不久前拿到商品房房屋所有權證的南寧市民張先生，覺得自己“吃了大虧”。他告訴記者，住宅用地的使用年限是70年，但按房產證上的發證日期推算，他買的房子用地只有64年使用期，整整少了6年�！拔腋兜目偡績r是35萬元，按照70年的使用權計算，少了6年可就等于多付了3萬元！”周女士花22萬元在南寧市白沙大道“花園×城”小區購買了一套新的商品房，今年2月底收樓時才發現，小區土地的使用年限只有68年（2000年3月19日至2068年3月19日），如果從房子交付時算起，她實際能居住的時間只有63年，比她理解的70年期限少了整整7年。記者在采訪中了解到，與張先生和周女士有同樣遭遇的購房者不在少數，他們“吃虧”的年限從兩三年到七八年不等，有的甚至多達十幾年。比如，南寧有一個“曾經叫得很響”的商業房地產項目，土地批下來后，從招商到建設花去10年時間，而商業用地使用權出讓的最高年限才只有40年，則房屋到了購買者手中只能使用30年了。如果是“爛尾樓”，情況會更糟糕，房子使用權可能會更短。在南寧市中心，部分頗受購房者青睞的小戶型樓盤，就是利用擱置多的“爛尾樓”改造而成的。這意味著，當業主拿到房子鑰匙時，房子下面的土地使用權已經被耗去若干年甚至十幾年，房子的使用權自然也隨之“縮水”了若干年甚至十幾年。還有一種情況，有的開發商改變土地用途，在只有40年土地使用權年限的商業用地上建“商住樓”，不明就里的業主還以為自己的房子有70年的使用期。據了解，南寧市青秀區某大型“商住小區”就屬于這種情況。南寧一位資深房地產律師說：“住宅用地使用權‘縮水’，是每個購房者都要面臨的問題，但很少人關注�！辈簧俜康禺a業內人士對此表示認同，但認為這個問題短期內難以解決。
“縮水”的年限誰埋單
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地出讓的最高年限按用途區分：居住用地為70年，商業、旅游娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。因此，絕大部分購房者自然就將所購房產的使用期限理解為70年；而在開發商的承諾中，商品房的使用期也是70年。但事實并非如此。據建設部地產司的官員解釋，“70年”這一期限，只是國家對取得土地使用權的開發商的約束期限，至于購房者享有的房屋使用期限，國家政策并無“70年”一說。有關專家提醒購房者，要注意區分“房屋產權”與“土地使用權”兩個概念，房屋所有權證確認的是“房屋產權”，它在理論上屬于私人財產范疇，應該是無期限的；而土地是國有的，土地轉讓只能轉讓使用權，所以必須有期限界定。皮之不存，毛將焉附？有業內人士認為，因為我國的土地使用權出讓就是土地批租，起算時間是土地批租之日。房產權是依附在土地使用權之上的，所以它實際也存在期限的問題，也就是購房者所理解的“70年”。帶著這一問題，記者采訪了南寧市幾位開發商。他們明確表示，購房者所要求的70年是不可能實現的，除非開發商拿地、開發、辦證等一系列工作均在同一年內完成，但這顯然不現實。一家房地產公司的老總說，土地使用期限自開發商從政府那里獲得土地使用權的第一天就開始計算，而正常的房產規劃、開發、銷售及辦理房產證的過程，一般要耗費三四年時間，若遇到政策調整、市場波動等意外情況，時間還會拉長。“將房屋使用期限視為70年，其實是購房者的誤解。房產使用的具體期限，只能由開發商與購房者雙方以買賣合同來約定。”這位開發商說。
“不公平”考驗開發商誠信
這“縮水”的使用權，究竟該誰埋單？南寧市一位房地產律師認為，在現行政策框架下，根據合同法，只要買賣合同約定了房屋交付使用的時間和土地使用權起止時間，就不存在公不公平的問題，更不存在補償年限的問題。實際上，房產用地的實際使用期限與房價密切相關，因為剩余年限不同，直接影響著房產的實際使用價值。換句話說，同一處房產，其用地剩余年限越長，使用價值就越大，價格也就越高；反之亦然。但在現實當中，很少有人注意這個問題，包括房產商——其所售商品房的價格從未根據用地剩余年限的不同而有所區別。據了解，盡管開發商都知道所售房產的用地使用期限達不到70年，但他們依然將70年的土地使用費全部計入了房價中，使得一些購房者買了只有60多年“使用期限”的住房，卻要按70年來支付相應的土地使用權出讓金�！斑@對購房者是不公平的�！蹦蠈幨猩缈圃荷鐣l展研究所所長鐘柳紅認為，開發商對這個問題應該心里有數，但他們往往利用信息的不對稱來誤導消費者�！斑@個問題實際上也考驗了開發商的誠信，他們不應該把因開發滯后導致土地使用期縮短的損失，全部轉嫁到購房者身上�！�
解鈴還需系鈴人
有房地產業內人士認為，房產用地使用期限“縮水”現象，反映了現行土地轉讓政策的缺憾。廣西某房地產開發公司的負責人說：“依照現行政策，土地使用期限是從國家批出土地的時刻起算的，70年的期限保證了政府出讓土地權益的始終�？墒牵懿荒軐⑵鹚闳掌谡{整至土地真正為購房者所用的時間，從而保護購房者的權益？”也有人建議逐步取消商品房土地使用權70年的期限，因為當初定出這個期限，并沒有相關的科學依據�！捌鋵嵧耆梢苑康匾惑w，土地使用年限應當與地上建筑物的正常使用年限相一致。當房子老舊破損已無價值時，土地使用權自然到期�！钡谝恍⿲＜铱磥�，這兩個建議在短時期內缺乏可行性。房產用地“縮水”的使用年限，其實不該由購房者埋單。因此有法律界人士建議，由房屋買賣雙方通過協商后以合同的方式來解決問題。但其前提是信息對稱，即購房者自身要了解相關的情況和政策法規，審慎簽訂合同；而發展商也要履行告知義務，主動將剩余年限的真實情況告訴購房者，滿足對方的知情權。同時，還應該實行土地使用權出讓金分攤制，即以年度為計費單位，開發商和購房者按各自實際占用的使用年限分攤這筆費用。比如，前面提到南寧張先生的案例中，就應該由開發商和張先生分別負擔6年和64年的土地使用權出讓金。“讓開發商主動承擔被消耗的土地使用年限的損失，其實可能性不大。”南寧同望律師事務的劉錦欣律師說，解鈴還需系鈴人，要解決這個問題，還得依靠政府的強制性介入。“要么將起算日期調整至土地真正為購房者所用的時侯；要么出臺政策，由開發商和購房者按各自實際占用的年限分攤這筆費用，這樣才能體現公平交易的原則。”
作者：陳永海
（來源：新桂網-南國早報）
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