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新桂網(wǎng)-南國(guó)早報(bào)記者陳永海一套商品房，不管價(jià)值十幾萬(wàn)元還是上百萬(wàn)元，其土地使用權(quán)最多只有70年買一套商品房，少說(shuō)也得花一二十萬(wàn)元，多則數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元。面積相當(dāng)?shù)姆孔樱瑑r(jià)值差別主要不在建房的鋼筋磚瓦上，而在于地段的不同，這是眾所周知的事情。然而，不管是多少錢買來(lái)的房子，不管是在什么地段，購(gòu)房者得到的僅是70年的土地使用權(quán)。這一點(diǎn)并不是每個(gè)購(gòu)房者都知道。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，居住用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。也就是說(shuō)，最多70年以后，你房子下面的土地就不歸你使用了。要繼續(xù)
使用，就得重新花錢取得使用權(quán)；如果土地因?yàn)椤肮怖妗币沧魉玫脑挘憧赡芫偷萌淌懿疬w之痛。“地之不存，房將焉附？”70年后，購(gòu)房者擁有的房屋一旦失去土地支撐，其財(cái)產(chǎn)權(quán)如何保障？
土地使用權(quán)年限 購(gòu)房者普遍不知
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。但是，現(xiàn)實(shí)中購(gòu)房者普遍對(duì)住宅土地使用權(quán)期限的問(wèn)題不太了解，或者根本不關(guān)心。位于南寧市埌東的某小區(qū)，毗鄰南湖，房屋均價(jià)已達(dá)3600元／平方米。據(jù)保守估計(jì)，即使在這里購(gòu)買一套最小的房子（90平方米），也得花32萬(wàn)元。記者在該小區(qū)里遇到了開(kāi)廣告公司的莫先生。去年底他在這里購(gòu)買了一套150平方米的房子。當(dāng)談到土地使用權(quán)期限這一問(wèn)題時(shí)，莫先生表示不太清楚。“政策經(jīng)常變化，誰(shuí)知道70年之后事情會(huì)是怎么樣呢？走一步看一步吧。”聽(tīng)了記者的詳細(xì)解釋之后，莫先生這樣說(shuō)。記者采訪發(fā)現(xiàn)，在南寧持這種“無(wú)所謂”觀點(diǎn)的業(yè)主大有人在。對(duì)于變幻莫測(cè)的將來(lái)，大家都選擇繼續(xù)觀望。南寧國(guó)際會(huì)展中心附近的一個(gè)小區(qū)是某市直單位的職工住宅區(qū)，屬于帶福利性質(zhì)的集資房。鐘先生在這個(gè)小區(qū)購(gòu)買了一套房。記者問(wèn)他是否擔(dān)心土地使用權(quán)期限問(wèn)題，鐘先生連連搖頭：“這不是個(gè)人問(wèn)題，沒(méi)什么好擔(dān)心的。涉及這么多人，相信到時(shí)政府會(huì)有妥善的處理方法。”開(kāi)發(fā)商如何看待這個(gè)問(wèn)題？記者以購(gòu)房者的身份電話咨詢了南寧一些樓盤售樓中心的工作人員。他們的回答如出一轍：小區(qū)的土地使用權(quán)期限是70年，到期后業(yè)主可以辦理續(xù)簽，不必?fù)?dān)心70年后房子會(huì)被收回。
擔(dān)心70年后房子 是否屬“杞人憂天”？
開(kāi)發(fā)商這種近似哄人的說(shuō)法，甚至得到不少專家的認(rèn)可。“我們不必為70年后的房子煩惱。”廣西某房地產(chǎn)評(píng)估公司的一名資深估價(jià)師說(shuō)。“我們目前購(gòu)買商品房所支付的房?jī)r(jià)，實(shí)際上只包含了70年的土地使用權(quán)價(jià)格。”這位估價(jià)師說(shuō)，至于70年期限滿后怎么辦，目前法律沒(méi)有明確的規(guī)定，但他相信這個(gè)問(wèn)題到時(shí)會(huì)得到妥善解決。持這種觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)的法律制度在不斷改進(jìn)，主管部門會(huì)隨著實(shí)踐的發(fā)展逐步修正一些不合理的地方；同時(shí)，土地使用權(quán)期滿后允許續(xù)期，而且法律規(guī)定，申請(qǐng)續(xù)期的，“除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”。細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)法律已經(jīng)注意到這個(gè)問(wèn)題，并且有所反映了。1990年公布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。”這意味著，如果無(wú)法承擔(dān)土地使用權(quán)出讓金或者其他原因，房屋有可能被國(guó)家無(wú)償收回。然而，1994年公布的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)這個(gè)規(guī)定做了修改。其第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)或雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。”這里只提到土地使用權(quán)無(wú)償收回，而不再是以前的“地上建筑物連同土地使用權(quán)一起收回”。這表明，如果國(guó)家收回土地使用權(quán)，對(duì)房屋不再是無(wú)償收回。70年后，如果要重新申請(qǐng)土地使用權(quán)，老百姓是否承擔(dān)得起土使用權(quán)出讓金？對(duì)于這一問(wèn)題，有專家認(rèn)為不必?fù)?dān)心：從理論上講，雖然土地使用權(quán)期滿后續(xù)期所需支付的土地使用權(quán)出讓金，應(yīng)該是下一個(gè)70年使用權(quán)的“時(shí)價(jià)”，但到時(shí)候有關(guān)部門會(huì)考慮社會(huì)安全因素。從目前的實(shí)際操作看，房改房上市流通也要繳納土地使用權(quán)出讓金，但實(shí)際上所繳納的土地使用權(quán)出讓金，只占房?jī)r(jià)的很小一部分，甚至是象征性的。
發(fā)生沖突難避免 關(guān)鍵靠法律約束
據(jù)專家估計(jì)，我國(guó)的住房自有率已經(jīng)超過(guò)70％，有的城市甚至達(dá)到80％，因此土地使用權(quán)期限問(wèn)題的涉及面很廣。多數(shù)人相信，70年后購(gòu)房者一般都能順利取得下一個(gè)70年的土地使用權(quán)，但也有人對(duì)此表示擔(dān)心。廣西大學(xué)法學(xué)院一位不愿透露姓名的教授說(shuō)：“由于國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓金如何收取沒(méi)有任何明文的規(guī)定，實(shí)際上現(xiàn)在的政府是用子孫的資源在獲取收益。數(shù)十年后，如果將來(lái)的政府也想從已經(jīng)到期的出讓土地中獲取較高的收益，而業(yè)主不能接受那么高的土地使用權(quán)出讓金，發(fā)生沖突就在所難免。”根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益需要，收回土地使用權(quán)。“問(wèn)題就在于如何理解這個(gè)公共利益。如果真的為了國(guó)防軍事等公共利益，個(gè)人利益必須服從公共利益。但是有些時(shí)候，有關(guān)部門做的事情不一定是為了公共利益。”南寧一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)訴訟的律師說(shuō)，人們之所以關(guān)注未來(lái)的事情，是因?yàn)槲覈?guó)的現(xiàn)有法律中產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度并不完善，包含很多不確定因素，比如70年后土地使用權(quán)出讓金如何收取是不得而知的。目前我國(guó)商品房土地使用權(quán)出讓金約占總房?jī)r(jià)的40％，法律沒(méi)有規(guī)定土地使用權(quán)出讓金如何確定，收取方式卻是一次性繳清。這種“利用子孫資源”的制度，不可避免地帶來(lái)一些對(duì)百姓不利的后果：地方政府炒賣土地，房?jī)r(jià)上漲等。這位律師認(rèn)為，要解決這個(gè)問(wèn)題不能單靠人的監(jiān)督，而是要制定法律來(lái)約束某些地方政府的行為。這才是解決問(wèn)題的根本辦法。
：為什么是70年
居住用地使用權(quán)出讓最高年限是70年，為什么不是80年或者60年呢？國(guó)土資源部有關(guān)人士解釋，我國(guó)以現(xiàn)行的方式出讓第一塊商品房用地是在1987年，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)和政策可以依據(jù)，于是借鑒了香港的做法：把土地的使用年限定為70年，正好可以滿足兩代人的居住。比如一個(gè)人在他成年以后（如25歲）購(gòu)買住宅地產(chǎn)，那么按照平均的壽命計(jì)算，房子大約可以滿足兩代人使用。并且，由于當(dāng)時(shí)我國(guó)民用住宅主要是磚混結(jié)構(gòu)，房屋的使用壽命基本上是70年。
作者：陳永海
（來(lái)源：新桂網(wǎng)-南國(guó)早報(bào)）
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