政府強勢主導廣州舊城改造探索新路

　　本報記者 張艷紅 發自廣州

　　將開發商拒于政府主導的舊城改造項目之外，“這其實是一個放棄眼前利益，著眼長遠的改造模式”

　　昨日(31日)上午11點，作為穗“破損房成片改造重建”的試點工程，解放中路的舊城 改造工程正式奠基。

　　穗舊城改造的主要負責人之一、廣州市國土房管局物業處處長文靖接受《第一財經日報》記者采訪時告訴記者，今年啟動的舊城改造模式，與以往最大的區別在于“沒有拆遷”，政府用“政府公告”替代“拆遷公告”，完全杜絕強制拆遷。改造區域內的私房業主在政府改造完成后，將全部回遷原地居住。

　　同時，此次啟動舊城改造完全由政府與業主之間協商進行，房地產開發商則被晾到了一邊。

　　“事實上，廣州的舊城改造長期以來處于摸索當中，在有所成就的基礎上也走過不少彎路，解放中路改造也只是一種新方式的嘗試�！蔽木刚f。

　　20年摸索之路

　　廣州市此次的舊城改造是在致力于規避上世紀90年代中后期改造過程中的誤區，以及解決歷史遺留問題的基礎上開展的。

　　上世紀80年代為開發商圈地的狂熱時代。開發商根據自身需求，在市區大量征用土地用于房地產開發。由于當時的政府部門對于城市發展缺乏詳細規劃，開發商征地過程中挑肥揀瘦，從而形成目前廣州市區高樓大廈緊鄰破舊民房這樣一種“二元結合”的凌亂局面。

　　另外，大量為了炒地產的商人乘機囤積大量土地，遲遲不用于開發，造成市區大量荒廢的爛尾地塊。

　　1997年之后，當時包括上海、北京和天津在內的少數城市開始將舊城改造交給發展商，實現城市快速改造的目的。為此，廣州市也采取此種方式，給予發展商稅費減免等優惠政策，但引發不少群眾糾紛。

　　對此，1999年廣州市政府立即作出反應，以時任市長林樹森的話，即，“廣州市的舊城改造再也不讓開發商參與。”從此，政府完全扛下舊城改造的重任，并開始了解決歷史遺留問題以及探索舊城改造新模式。

　　以解放中路項目為例，該項目同時包含了解決遺留問題與創新兩方面的內容。據了解，解放中路項目地塊本于1995年被北秀實業公司征用，該公司于同年拆除了臨主干道的商鋪和房屋，以后卻停止了一切建設。2004年，廣州市國土房管局發出《閑置土地認定通知書》和《閑置土地處理決定書》，收回該公司的土地使用權。在此基礎上，相關部門將此地塊作為“破損房成片改造重建”的試點，全面實施重建計劃。

　　記者在越秀區國土房管局的設計圖紙上看到，解放中路項目占地9813平方米，房屋113幢，由于全部房屋屬于磚木結構且超期使用，破損嚴重。而由華南理工大學何敬堂院士負責設計的整改圖紙上，解放市場項目規劃由商業、綠化廣場、停車場以及數幢多層洋房構成。

　　節約改造成本

　　在外界看來，將舊城改造交給發展商開發房地產，將極大地提高改造速度，為政府財政節約大筆費用。另外，記者了解到，不少廣州的中小發展商仍舊將舊城改造視作一塊巨大的蛋糕。這個看似政府與發展商雙贏的模式卻遭到文靖以及越秀區國土房管局局長黃有華的質疑。

　　他們為記者算了一筆賬：開發商介入舊城改造，政府將在稅收等費用方面給予減免。就開發成本而言，給予拆遷戶的安置費、建設成本等等加起來，總開發成本每平方米超過5000元。此外，由于部分發展商資金不到位，給予拆遷戶的安置費用難以兌現，致使最終由政府財政為發展商埋單。

　　但是，目前的新模式由“市區結合，區街聯動”的方式進行，即改造費用由市財政、區財政以及私房業主共同承擔。據介紹，由于無需支付拆遷安置費，重建成本通常在每平方米2000元左右。區域內的私房業主只需繳納每平方米500元以下的綜合復建費。剩下的成本則由廣州市財政與區財政按照一方50%的比例支付。據了解，越秀區預計前期投入4500萬元用于解放中路項目的改造。

　　“這樣算下來，整個改造的成本是非常低的。因此資金絕對不是一個問題。”文靖說。

　　談及經濟利益以及開發成本，黃有華局長起身讓記者望其辦公室窗外——一塊已經挖好基礎的爛尾地改作的停車場上，零散地停放著幾部轎車，用于打基礎的鋼筋銹跡斑斑，仍舊筆直地指向天空。

　　“這塊地荒廢都有20年了。”黃有華不無感慨地說：“20年，這里的住戶都遷走20年了，但是地塊卻沒有動工，在它荒廢期間，損失了多少經濟效益啊！”

　　此外，黃有華還告訴記者，舊城改造與拆遷有著本質的不同，拆遷是根據城市建設需要，由拆遷人向政府申請《拆遷許可證》后實施，具有法律強制力。政府主導的舊城改造，則以“政府公告”的形式，不具備法律強制力，旨在按照統一規劃，改善舊城區居住環境，防止城市功能老化，抽疏人口密度，疏導交通。

　　因此，除了成本節約，這種改造的另外一個好處是，不但為該區域居民提供良好的居住環境、促進商業繁榮，而政府本著保底不盈利的目的，將改造后的底樓用于公共綠化、停車場以及公共配套，從而提升周邊物業價值，使整個區域的居住環境、商業環境以及投資環境大大改善�！斑@其實是一個放棄眼前利益、著眼長遠的改造模式�！�

　　老城區拒絕開發商？

　　去年以來，廣州市老城區房價上漲快速，并且一度出現斷貨現象。今年初，老城區房價持續升溫，據了解，新推住宅，甚至市區單體樓單價都超過每平方米8000元。對此，業界認為問題的關鍵在于老城區無地可開發。

　　其間有發展商向記者抱怨，政府控制老城區土地，舊城改造也排斥開發商，政府的改造又選擇較低的容積率，這無疑讓老城區房價雪上加霜。

　　文靖則告訴記者，事實上，目前政府主導的舊城改造都是些城市地塊的“邊角料”，是些沒有發展商愿意動的硬骨頭。相反，目前老城區的土地，都控制在開發商手中�！霸谝巹澗值膱D紙上可以看到，廣州市老城區幾乎都被各個開發商或者炒地皮的商人畫了紅線�？芍^‘大地一片紅’。只是他們出于各種原因，沒有投入開發而已�！�

　　據知情人士透露，雖然政府致力于回收閑置土地，但是由于土地涉及歷史原因復雜，目前仍然有大批閑置土地掌握在公司以及私人手中。雖然政府規定2年內不開發土地將收回使用權，但是種種原因使得不少公司能夠一次又一次辦理土地使用延期手續，市區延期十余年的地塊都不在少數。

　　“紅線的大量存在給我們的舊城改造工作帶來不少壓力。當我們劃定一個區域后，往往會發現該區域已經被人畫了紅線，我們的改造計劃只能擱淺，眼看著房屋日益破損而無能為力。”文靖說。

　　“并不是政府阻止開發商進入老城區，而是開發商掌握了土地不用于開發。”作為舊城改造的負責人，文靖非常期待能有一個便利的平臺，促使老城區土地二手交易�！白屗麄冇械氐呐c有錢的去合作，盡快盤活那些地塊�！�