北京市國土局揭秘土地成本：土地只占房價兩成

　　土地只占房價兩成　經濟適用房供地充足

　　北京國土局揭秘土地成本

　　本報記者　肖賓

　　近期，有多家開發商表示房價之所以居高不下，都是因為地價上漲抬高了開發成本。昨天，北京市國土資源局召開新聞發布會，首次公開披露了開發商的真實土地成本，并表示，北京市現有的土地資源足以保證每年的經濟適用房建設。

　　-土地成本

　　只占房價兩成比例

　　按照有關政策規定，自2004年8月31日以后，開發商將主要通過“招拍掛”(招標、拍賣、掛牌)三種方式取得土地，以前的協議土地轉讓方式將日漸淡出。但采用“招拍掛”方式后，開發商紛紛認為，在新的模式下，土地入市價格被大幅抬高，這直接導致開發成本上升。有開發商公開表示，房價之所以居高不下，都是因為地價上漲抬高了開發成本。

　　昨天，北京市國土資源局新聞發言人、副局長張維對這種說法進行了全面駁斥。張維表示，近期，國土資源部在全國范圍內就地價與房價問題，做了專門的調研，最后的統計數字顯示，結合國內32個主要城市的數據，從全國的平均水平來看，地價因素只占商品房成本的23%。而北京土地占成本比還略低于全國平均水平，該數據為22.98%；上海的土地占成本比相對更低，土地只占總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。土地占房地產商開發項目成本的比重是比較小的。

　　國土資源部同時還對全國51個城市2004年的土地價格進行了調查。張維表示，按照國土部的數據，2004年，全國的土地平均價格為1198元，比2003年上漲了6.1%，其中，住宅用地的土地平均價格還要略低一些，為1128元，只比2003年上漲了5.4%。2004年度，國內部分城市的部分房地產項目價格出現了相當大幅度的上漲，通過相關數據可以很清晰地看到，部分地區房價的漲幅遠遠大于地價上漲幅度。由此可見，房價上漲是由很多原因導致的，土地成本推動只是很小的一部分，開發商將房價上漲全歸于土地問題，是站不住腳的。

　　-商品房價

　　北京房價表現平穩

　　近期，北京市建委發布了北京市2004年下半年新建商品住房買賣指導價格，數據顯示去年下半年，本市商品住宅成交均價達到6048元/平方米，同比增長540元/平方米，增幅達9.8%；公寓成交均價10438元/平方米，上漲932元/平方米。

　　有市場人士同時也認為，因為上海的高檔房屋價格漲勢兇猛，受到價格比較因素的作用，北京市的房價在2004年也出現了幾年來最大的漲幅，一些高檔項目的漲幅尤其突出，溫榆河一帶的二手別墅市場在2004年就基本上出現了30%以上的漲幅，從每平方米1500美元左右，上揚到了2000美元左右。

　　針對北京市的房價問題，張維表示，北京的房價走勢還是比較平穩的。張維解釋說，其所掌握的數據顯示，北京市的商品房均價目前在5054元/平方米左右，與往年相比漲幅并不太大。在1997年到1998年間，北京房價曾經出現過大漲行情，當時北京房價位于全國首位，北京的房屋均價要比上海高2000元/平方米左右，比全國均價高出3000元/平方米左右。在此之后，北京市的房價就一直保持在比較平穩的態勢上，盡管均價比全國平均水平高出不少，但近年來的漲幅要遠小于上海、重慶等地。

　　-土地供應

　　今年土地供應充足

　　基于對北京市目前房價走勢平穩的這個認識，北京市國土資源局將會充分保證2005年北京市的土地供應面積。

　　張維表示，到目前為止，北京市2005年的土地供應計劃還沒有經過市政府的審批，所以目前還不能正式公布，但本年度的土地供應計劃將絕對會滿足、符合城市發展的需求，并不會出現土地供應過緊的問題。

　　2002年，北京市國土資源局共供應土地4559公頃；2003年共供應6438公頃，相比增幅是比較大的；到2004年，更是達到了創記錄的9498公頃。

　　張維解釋說，2004年之所以會出現土地供應面積再次激增的現象，是有其獨特原因的。當年因為首都機場擴建工程，僅此一個項目就一次性供應土地上千公頃，再加上2004年存在所謂的“8.31”大限問題，導致北京市的開發商全都集中申報項目，引發了土地供應大幅放量。

　　盡管2005年的土地供應計劃還沒有確定最終的具體數字，但張維表示，根據發展需求預測，另外再排除一些類似于“8.31”那樣的歷史因素的影響，2005年的土地供應面積計劃維持在2003年的水平，也就是全年共供應6000多公頃土地。因為“8.31”之后，現在開發商手中本身就有不少土地，這部分土地在2005年將會有一定的釋放，再加上2005年的新供應土地，將足以滿足北京市2005年的發展需求。

　　-經濟適用房

　　建設用地絕對保障

　　在兩會期間，曾經傳出消息，有代表建議北京市取消經濟適用房這種做法。在3月31日的采訪中，記者從北京市建委和國土資源局了解到，北京市將會繼續推出經濟適用房，而且相關用地絕對充足。

　　建委有關工作人員對記者表示，經濟適用房對北京意義重大，在全國范圍內都具有示范意義。1998年至2003年底，北京市共批準經濟適用住房建設項目52個，竣工面積1113萬平方米，中央國家單位及各系統等建設413萬平方米；兩部分共約1500多萬平方米，平均每年竣工面積250多萬平方米。

　　2004年北京市竣工經濟適用房306萬平方米，全市經濟適用房均價為每平方米2953元，而去年包括經濟適用房在內的商品住宅均價為每平方米4747元，如果不包括經濟適用房，2004年商品住宅的均價應為每平方米5025元，也就是說，經濟適用房將商品住宅均價拉低了278元。

　　有市場人士表示，與上海相比，北京房地產市場之所以呈現相對穩定狀態，房價只是平穩上漲，一個非常重要的因素就是北京每年有300萬平方米左右經濟適用房的供應量，對整個商品房市場起著平衡作用。如果沒有經濟適用房的這種“中和”作用，北京房價漲幅肯定要增加不小。

　　建委有關工作人員表示，在今后，北京市仍將大力推進經濟適用房的建設工作。張維昨天也表示，經濟適用房用地屬于劃撥用地，國土局在供地政策上對經濟適用房將予以絕對保證，只要建委等部門確定好具體的項目位置，國土局每年都能保證200萬到300萬平方米的土地供應量。

　　-新聞鏈接一

　　土地供應辦法將出臺

　　本報訊　(記者肖賓)北京市國土資源局有關負責人昨天表示，北京市目前正在制定“北京市國有土地供應辦法”，該辦法預計很快就將正式公布，在新辦法的指引下，北京市的土地市場將被納入一個更加規范的體系之內。

　　北京市國土資源局副局長張維表示，2004年北京市有關部門對土地市場進行了治理整頓，共清理土地違法行為2411件，涉及土地5424公頃。截止到2004年底，已經制止糾正1569件，立案查處842件(已結案723件)，責令退還土地1500公頃，復耕土地449公頃。

　　有知情人士表示，北京市的土地市場相對而言還是存在比較多的問題的，僅一個治理整頓就查出5424公頃存在違規問題的土地，這已經基本上相當于正常年度里，北京市一年的土地供應總量。有關方面對該問題的處罰力度過輕助長了違規行為的發生。在此次整頓中，共查出土地違法行為2411件，但僅有7人受行政處分，5人受黨紀處分。

　　針對北京市的土地市場，張維表示，國土局正在會同市發改委等部門制定“北京市國有土地供應辦法”，該辦法將建立不同產業的用地標準，并將制定出北京市的土地儲備計劃。該辦法還將規定，北京市的土地以后全面由市一級政府統一供應，市政府將按照不同用途、不同方式，對土地供應有保有壓。此外，按照新辦法，有關部門以后還將對北京土地市場采取新的監管模式，每季度都將做出市場分析。

　　-新聞鏈接二

　　94%開發區被核減

　　本報訊　(記者肖賓)北京市國土資源局昨天宣布，經過清理整頓，北京市共核減開發區442個，被核減的開發區將面臨轉為自用、復耕、按正常程序運作三種處理方式。

　　北京市國土資源局副局長張維表示，經過2004年的清理整頓，北京市的470個各類開發區核減了442個，減幅為94%；核減規劃面積46768公頃，減幅為53.4%。

　　針對如何處理被核減開發園區問題，北京將主要采取三種做法：對已經建成了的開發園區，要求其取消名稱，轉為自用；對沒有動工，只進行了圈地的開發區，則要求其徹底復耕；對工程正處在進行中的，則要求其按普通項目，正常申報。

　　目前，北京市未發現再以開發區名義招商引資的現象，也沒有再成片開發土地的行為。本市保留、擬保留的28個開發區，已上報國務院審核。目前北京經濟技術開發區已通過審核。

　　《京華時報》(2005年04月01日B60版)