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房貸證券化能否實現溝通兩個市場的效果，還有賴于樓市是否平穩有序
張斌 NBD特約評論
在中國，資本市場與房地產市場素來有“東邊不亮西邊亮”的現象。特別是近幾年，證券市場一再創下新低，而房地產市場卻依舊高歌猛進。于是，從政策層面，以“國九條”
為代表的一系列拯救股市的措施陸續出臺；而從央行2003年頒布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》開始，到近日央行提高房貸基準利率，以及籌劃開征房地產稅，抑制房地產市場價格過快增長的措施一直沒有停過。
但無奈“落花有意，流水無情”。從眼下效果來看，兩個市場當前的表現跟政策制訂的目標相去甚遠。莫非股市和與樓市真的不能相互兼容、甚至共同繁榮？但新近獲批的房貸證券化試點讓人們看到一絲希望。
嚴格地講，房貸證券化是一種資本市場的創新，但其產生的前提卻來自于房地產市場，正是由于房地產市場的發展，促進了房貸數量的激增，最終導致了房貸證券化。不過，從西方成熟國家的經驗來看，只有當房貸達到一定比例、對銀行資產的流動性造成問題的時候，房貸證券化才顯得必要。
從目前中國情況來看，這個比例已經超過了12%，而且仍在高速增長；同時，某些因素增加了銀行進行房貸的風險，例如2005年1月1日生效的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。這使得銀行在借款人不能償還房貸時，可能無法通過行使抵押權來獲得救濟。而近期銀行房貸基準利率和首付率的提高在增加炒房人門檻的同時，也加重了還款人的負擔，違約的風險大大增加。所以，通過房貸證券化轉移風險，成了銀行必需之選。
房貸證券化同時也作用于樓市：它通過發行證券的形式，使投資者成為了房貸的真正權利人(通常是債權人)，實現了間接融資到直接融資的轉變。盡管目前資產支持證券可能先在銀行間債券市場發行，并限于機構投資者購買，但從長遠角度來看，購買者肯定會擴展到全體投資者。這就使老百姓可能兼具了購房者和房貸資金的直接提供者雙重身份，從而將房地產市場同資本市場直接聯系起來。
一旦房地產市場健康有序發展，資產證券化的收益就高而穩定，資本市場的交易也就活躍；如果老百姓對資產證券化的參與程度很高，將加大房地產市場的資金量。
由此可以看出，房貸證券化是否推行，還有賴于樓市是否健康有序。如果是，則由房貸證券化募得的資金將進一步推動房地產市場的發展；如果否，則會進一步增加房地產市場泡沫的可能。
以往，股市和樓市相互割裂，選擇了一個市場，意味著放棄了另一個市場，所以在供需規律的作用下出現了一盛一衰的現象。房貸證券化讓我們認識到，兩個市場不僅可以相互兼容，還可以共同繁榮。
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