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本報記者 陰雪
北京報道
如果說近期全國房地產市場有兩大熱點，其中之一必然是央行上調房貸利率，而另一個則非房地產稅莫屬。
近日，有媒體從某財經大學教授處得到消息：“目前房地產稅已經在北京、深圳、重慶等6個城市‘空轉’試行。”
但從本報記者了解到的情況來看，目前尚無足夠證據證明上述消息的真實可信性。
在北京試點？無法證實
對房地產稅的關注，始于今年2月26日，國家稅務總局、國家財政部、國務院發展研究中心、中國人民銀行部分高層共同對國務院發展研究中心歷時一年完成的《中國房地產稅收政策研究》報告展開的一場研討會。
會上，各部委有關負責人的發言傳遞出一個明確的信號：開征統一規范的房地產稅勢在必行。國務院發展研究中心副主任謝伏瞻同時表示，2005年將就新的稅制進行設計，并將于年中選擇合適的城市進行模擬運行，為最終出臺不動產稅(房地產稅)提供決策基礎。
在隨后的兩會期間，“開征房地產稅”成為代表委員們討論得十分熱烈的一個話題。
而兩會之后的3月20日，財政部副部長肖捷在“中國發展高層論壇”上明確表示，今后一段時期我國將重點推進房地產稅改革，開征房地產稅已成定局。
一些房地產業內人士認為，房地產稅的征收，對于房價上漲將有明顯的抑制作用。甚至有人認為，一旦開征房地產稅，房地產業將極有可能轉入買方市場。
尚在醞釀研究之中的房地產稅真能有如此神效？
據國務院發展研究中心《中國房地產稅收政策研究》報告的撰寫人之一王曉明透露“我們對房地產稅研究的初衷，并不是從抑制房價的角度，而是以長期的完善稅制為目的。”
正如王曉明所分析的，一年之前，國務院發展研究中心開始做這一課題時，盡管房價處于上漲較快的過程中，但在當時并沒有成為一個社會關注的熱點問題，而是從今年初尤其是兩會中溫總理的政府工作報告之后才逐漸被人們重視起來。因此，“從時間上就可以看出來，抑制房價上漲和我們做這個研究的出發點不是一回事。”
對于媒體熱炒的試點城市，王曉明表示，國研沒有提出那么明確的說法；而在他的印象中，目前在指定城市進行的試點研究也并沒有開始。“下一步的試點研究我們還沒有最后確定，當然這個問題也不一定是由我們來確定的。”
盡管如此，本報記者還是致電北京市財政局、北京市地稅局等相關單位，得到的結論大多是明確表示：“房地產稅”目前并沒有在北京試點。
其中不乏某個信息流露出了些許蛛絲馬跡：有相關部門工作人員表示，房地產稅確實是選定了幾個城市正在試點，而具體到北京，則是在亦莊進行實際操作。
而亦莊地稅分局的工作人員證實，不久之前市局的確在該地進行了一次包括所有與房地產有關企業在內的普查調研。但他表示，這項調研僅僅是為今年4月份即將展開的房產稅征期作正常準備，對相關企業的土地等數據進行收集。這似乎與房地產稅的試點運行并無關聯。
“由流轉環節向使用環節轉移”
在目前房地產業內投機盛行、房價上漲過猛、房地產稅費征收混亂的情況下，房地產稅制的改革和完善已經在人們心中成為了解決上述問題為數不多的幾根救命稻草之一。
本報記者獲得的一份《中國房地產稅收政策研究》報告，將“正稅、明租、清費”明確為房地產稅制改革的方向。其具體解釋是：與土地出讓金收取方式的改革同步進行，從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確，此為“明租”；在充分借鑒國際經驗和考慮國情的基礎上合理設計新稅制，統一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環節畸重保有環節畸輕的現狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行方向上靠攏，此為“正稅”；對收費項目進行嚴格清理，除少數確有必要的服務性收費項目以外，其他收費項目或者取消，或者合并為某一個固定的稅種，此為“清費”。
王曉明分析說，目前與房地產有關的稅費主要是在流轉環節及房屋買賣交易環節中征收，本應在使用環節征的一些稅，由于尚未建立起規范的房地產稅制體系，所以都在流轉環節征收了。而目前出現的越來越多的對房地產市場有害的投機行為，就是由于投機者看到土地在使用過程中沒有征費，導致持有住房的成本很低，因而助長了這種不良行為的滋生。
“我們的研究結果就是把流轉環節征收的不合理的稅費歸并，減少它的數量，同時降低這部分的比重，應該在使用環節征收的就在使用環節征收。”王曉明認為，在使用環節的稅收比重上升，可以使額外住房在持有的時候成本提高，應該說在一定程度上能減少這種投機行為對房地產市場的不良影響。“這也是我們研究的出發點之一。”
而將房屋交易過程中的稅收轉移到使用過程中征收，就難免使人產生疑慮：這樣豈非房地產開發商負擔減輕而個人消費者負擔加重？
“這只不過是一個轉移。”王曉明表示，“在現在的稅制之下，對開發商征的稅，其實也是完全轉移到消費者的頭上了。”開發商們當然不會承擔這個稅收，而是把提高的成本，轉移為售價的提高，最終還是“羊毛出在羊身上”。
“減少交易環節的稅費的話，實際上相當于把這部分稅轉移到使用環節來征收，另外從一次性征收分攤到多年來征收，實際上肯定是降低了開始的一次性征收的整體稅費的水平。”王曉明認為，這樣做從整體上來說，并不存在開發商負擔減輕的問題，也沒有增加消費者的負擔。
另外，從政府角度看，現行政府從土地中的收益大體上可以分為三類，第一類是政府作為土地所有者的租金收益，目前主要表現為土地出讓金，政府一次性將未來數十年的土地租金收益以出讓金的形式取得；第二類是政府從土地上取得的稅收收入，目前土地稅種類繁雜，且大多集中于土地流轉環節，既不利于提高土地資源的利用率，又不利于政府分享土地增值帶來的收益，而且對財政的貢獻也不高；第三類是政府提供某些公共服務而收取的專項費，目前與土地相關的收費種類多、不規范，城際間差異很大。
王曉明認為，采用新的稅制之后，政府從房屋使用環節也可以得到稅收收入，可以將這些收入用于公共投資，基礎環境的改善。而這種環境投資的改善又會反過來提高房地產的整體價值，使得政府在升值的房地產價值中能夠得到更多的稅收。這一相互依附的過程“可以大幅度減少現行土地稅費中存在的不規范與腐敗現象，還可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩定的收入來源。”
實施日期尚未確定
國研的課題報告還明確指出，由于房地產稅制改革涉及多方面的復雜因素，新型稅制的設計很難做到一步到位，很多問題可能只有到了實施階段才會顯現出來。因此，建議在稅制改革方案出臺之后不是馬上付諸實施，而是選擇若干具有代表性的城市進行試點。試點的方式采用“真實數據，空轉運行”，以對設計出的方案進行盡可能接近實戰的檢驗。
盡管目前還沒有明確的說法證明試點工作正在有關城市展開，但這顯然只是時間的問題。
王曉明介紹說，國研肯定會派人到試點城市跟蹤研究。經過一段適當時間的試點之后，國研課題組還將對此再次進行討論，并提出最終的合理方案，這一方案將成為最終出臺的房地產稅制體系的決策基礎。
“國研的任務就算到此為止，而具體什么時候執行、怎么執行，那還需要相關的政府職能部門來最終確定。”
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