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本報記者 陰雪
北京報道
3月20日，本是某銀行北京一城區支行的例行還款日，也是央行上調房貸利率后的第一個還款日。在這一天，該支行的儲蓄存款往下掉了3000萬元。“這是在以往的例行季還或
月還款日中較為少見的情況”，該行工作人員認為，央行上調房貸利率在某種程度上掀起了一股提前還貸的小高潮。
上述人士進一步分析說，盡管這3000萬元儲蓄存款包括了車貸、房貸等各種個人貸款的正常及超額扣款，并不能認為全部都用作提前歸還房款。不過其下掉數額之巨為以往少有，使人不得不將其與央行新政聯系起來。
央行通知規定：“各商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則以及根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定個人住房貸款最低首付款比例，不搞一刀切。”于是自3月17日該政策執行之日起，各大銀行紛紛召開緊急會議，商討各自的實施細則。
各銀行執行標準趨同
據了解，占國內房貸市場份額最大的商業銀行——建設銀行，是在央行新政出臺后北京最快做出反應的商業銀行：該行第二天即通過其客服對外表示將執行6.12%的基準利率。
此后，在北京的四大國有商業銀行的其他三家：工商銀行、中國銀行及農業銀行也相繼出臺了具體的實施細則，其結果較為一致(尤其是針對購買第一套住房的貸款人)：利率均按“央行基準利率6.12%的0.9倍”，即5.508%執行。而對于首付款比例，各銀行仍未確定最終的標準。
很明顯，建行的定價規則與其他三家國有商業銀行站在了不同的“陣營”之中。消息甫一傳出，便招致了各方的強烈反應：不僅有專家出面質疑建行的新房貸利率，更有許多建行的老貸款客戶紛紛喊冤。
在各方力量的“重壓”之下，建行北京分行終于決定將個人住房貸款利率調低，從最初的6.12%下調至5.508%。至此，四大銀行北京分行形成了統一的利率聯盟：均執行央行所規定的基準利率6.12%下浮10%以后的最低下限。
目前各銀行確定的利率標準，只是執行過程中的大致參考標準。“央行新政策中給予各商業銀行較大的自主調整空間，因此銀行也會針對不同的項目、不同的借款人的信譽度，在簽訂貸款合同時靈活掌握各項指標。”一位銀行信貸專員指出。
據悉，目前多家股份制銀行也確定了新的房貸執行利率，光大銀行、深圳發展銀行和中信實業等銀行對于優質客戶及申請第一套住宅的客戶大體上執行下限利率，即基準利率的0.9倍。而招商銀行、廣東發展等銀行則執行6.12%的基準利率。同時各銀行還都保留了對高風險客戶提高利率的權利，對于購買高檔住房和多套住房的購房者，銀行均表示不會給予下浮10%的優惠。
“一些銀行至今沒有制定出最終標準，是因為他們還都在觀望。不過各銀行最終的執行標準應該都會趨向于一致，不會有太大的區別。”一位銀行界業內人士如此預測。
應對銀行風險？
雖然央行副行長吳曉靈稱，央行出臺此項政策是為了抑制房地產投機進而抑制房價，但本報記者采訪的幾位銀行內部人士似乎更愿意認為，央行此舉是為了降低由房地產過熱而給銀行業帶來的貸款風險。
“央行主要是考慮到銀行貸款風險這方面”，上述銀行界業內人士表示，其中一個主要因素就是“最高人民法院針對按揭抵押房產的司法解釋”。
她所說的司法解釋，就是指去年10月26日，最高人民法院審判委員會第1330次會議通過的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》。這一自今年1月1日起施行的司法解釋，其第6條規定：“被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”
盡管這一司法解釋充分地保證了公民的人權，但卻在國內銀行業掀起了不小的波瀾。因為，即使貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，這使得銀行房貸經營的風險大大增加。
于是，銀行同業組織紛紛上書最高人民法院，要求保障銀行房貸權益。近日，中國人民銀行副行長吳曉靈在“2005中國金融形勢預測、分析與展望專家年會”上透露，最高人民法院已注意到了銀行的呼聲，正在重新研究該司法解釋。而來自法學界的消息是，最高人民法院確實在起草該司法解釋的實施細則。
不過法學界人士從法學理論的角度分析認為，由于《民事訴訟法》第223條規定：應當保留被執行人及其扶養家屬的生活必需品。如果推翻該司法解釋，實際上是在和《民事訴訟法》對抗。而《民事訴訟法》是高位法，由全國人民代表大會通過，因此即使是新的司法解釋也不能和《民事訴訟法》相抵觸。目前，來自法學界的普遍觀點認為，推翻這項司法解釋的可能性很小，銀行最終獲得的可能只是具體操作中的一些變通。
由于并不能得到根本性的改變，自從1月1日該司法解釋正式實施開始，各商業銀行便紛紛采取對策自保，而央行新政關于調整房貸利率及首付款比例兩項措施無疑加大了銀行的自保力度。
除此之外，房地產市場中房價上漲過快帶來投資甚至投機行為增多，也在一定程度上加大了銀行的風險，因此成為央行新政出臺的另一個原因。
“由于過去銀行房貸利率太低了，不但是‘基準’，而且還要‘下浮’，特別優惠。所以對于這些借款人來講，利率負擔特別輕。”一位建行北京分行某支行行長對本報記者說，長期的低利率一定程度上刺激了投資需求，甚至有一部分投資需求蛻變為對銀行和房地產市場都有害的投機需求。“所以這次利率上浮從人民銀行的角度也是為了抑制投資(投機)。”
中行北京分行零售部一位負責人分析說，購買多套住房肯定牽扯到投資行為，因此對于具有投資性質的貸款必然要從嚴把握。以中行為例，對于購買第一套住房的借款人刻意執行下限利率，而對于第二套以上的，就要執行基準利率，首付款比例肯定也要相應提高。
“以投資為目的的借款人肯定會考慮到成本問題，”該負責人認為，首付款比例提高加之由利率上升帶來的月供的增加，從另一個角度講，會相應降低他的投資回報率。而投資回報率則是借款人決策投資行為的主要考慮因素，因此提高利率、提高首付款的比例都是抑制投資比較有效的措施。
央行將繼續調控？
中國房地產協會副會長兼秘書長顧云昌對本報記者說，央行在2004年是“房貸嚴、個貸松”，即對開發商貸款的監管很嚴厲，例如要求開發商的自有資金達到35%，但是個人貸款的政策幾乎沒有調整。這些政策實際上也是卡了供應，放了需求。不僅要調整供應，需求也應該控制，這樣才能使市場平衡。所以央行的新政策對調節供求關系應該會起到作用。但它同時也傷了一部分自住型購買人群，特別是中低收入人群。如果能夠區別開來，例如對買第二套房的、買豪華房的，利率提高一些，或許也值得探討。
但銀行之間的信息相通存在嚴重問題。“目前的信息查詢系統還不能做到全北京市各家銀行都聯網，只能掌握在自己銀行系統內部登記過的借款人信息。”這是記者詢問多家銀行得出的共同結論。信息不能共享，為銀行調查借款人的住房擁有情況制造了極大的障礙，因為銀行極有可能將某借款人在該銀行貸款購買的第一套住房視為其擁有的第一套住房，而并不能排除此借款人已在別家銀行貸款買房的情況。
“現在國土局實行的房屋銷售網上備案，以及人民銀行今年可能將會實行的個人信用信息基礎數據庫，可能會成為解決這一問題的方法。”中行零售部的那位負責人表示。看來，央行今后要做的調控還有很多。
顧云昌表示，目前來看，央行這一政策的力度還會慢慢釋放，因此究竟效果怎么樣還要慢慢看。如果未能達到預期效果，相信央行的調控還會繼續。
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