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本報(bào)記者 陰雪
北京報(bào)道
2004年我國(guó)房?jī)r(jià)上升幅度達(dá)到15.2%，較之1998年到2003年六年間年增長(zhǎng)3.5%的平均水平，房?jī)r(jià)上漲迅速的勢(shì)頭可見一斑。房?jī)r(jià)再次成為全社會(huì)共同關(guān)心的問(wèn)題。
本報(bào)記者獲悉，在全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束之后不久，全國(guó)人大常委會(huì)在分析研究全國(guó)一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的時(shí)候，也表示出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大關(guān)心。近日，應(yīng)全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)要求，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌專門就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況作了匯報(bào)。
本報(bào)記者在第一時(shí)間對(duì)顧云昌進(jìn)行了專訪。
房?jī)r(jià)為何上漲？
找出房?jī)r(jià)為何連續(xù)快速上漲的原因，是了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵因素。
為什么2004年房?jī)r(jià)有了突然的爆發(fā)性上漲？“主要是由于需求很旺盛，供應(yīng)相對(duì)于旺盛的需求而言顯得有些不足，也就是我們常說(shuō)的供不應(yīng)求。”顧云昌說(shuō)。
顧云昌分析，統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年商品房的竣工面積與商品房的銷售面積之比大概為1.02∶1，竣工面積比銷售面積多出一點(diǎn)點(diǎn)，但是2003年和2002年的這一比例分別是1.13∶1和1.2∶1。2002年以前空置房面積每年都在增加，2003年則下降了5%，而2004年的下降幅度更是超過(guò)了15%。盡管從表面上看去年的商品房供給(商品房的竣工面積)略大于需求(商品房的銷售面積)，但同時(shí)存量房在減少。這說(shuō)明老百姓不僅買了新房，把過(guò)去積壓的房子都買了。從數(shù)字上已經(jīng)明顯看出來(lái)供不應(yīng)求的情況，這是房?jī)r(jià)上升的主要因素。
又是什么導(dǎo)致了供不應(yīng)求？“我認(rèn)為主要是需求的拉動(dòng)”，顧云昌說(shuō)，自住性需求、投資性需求還有轉(zhuǎn)基因需求，這些需求仍然比較旺盛。相對(duì)需求而言，去年的宏觀政策基本上都是從供應(yīng)量和控制投資性需求的角度進(jìn)行調(diào)控的，一定程度上控制了供應(yīng)和投資性需求的規(guī)模。其結(jié)果就是，供應(yīng)增加速度的回落快于需求增加速度的回落。2003年以前竣工面積的增幅都在18%到20%，甚至超過(guò)20%，但2004年供應(yīng)量突然減小，竣工面積增幅僅為2.1%。而需求方面，商品房銷售面積的增幅略有下降，但還是維持在百分之十幾。這些數(shù)據(jù)很能說(shuō)明問(wèn)題：供應(yīng)在增加，需求也在增加，但是供應(yīng)的增幅回落速度快，需求的速度慢。這就是供不應(yīng)求的根本的原因。
值得注意的是，去年的土地供應(yīng)量和新開發(fā)土地面積的增加量又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2003年和2002年，這對(duì)今年、明年、后年的開發(fā)量又會(huì)造成了很大威脅，再加上資金的政策趨緊，因此，今后一段時(shí)間房?jī)r(jià)仍然面臨著很大的上升壓力。
土地價(jià)格上升、原材料漲價(jià)、房屋品質(zhì)提升，再加上2004年的一些金融政策使得開發(fā)商的融資成本加大，都拉大了成本，這些也構(gòu)成了房?jī)r(jià)上漲的因素。還有一個(gè)因素就是心理預(yù)期、市場(chǎng)預(yù)期。買賣雙方都知道土地供應(yīng)緊張、資源供應(yīng)緊張，都有一種心理預(yù)期，覺得供應(yīng)量要緊張，所以買漲不買落。再加上局部的少數(shù)的開發(fā)商趁機(jī)炒作一把，所以整個(gè)樓價(jià)就出現(xiàn)了這種快速上升的局面。顧云昌特別強(qiáng)調(diào)，應(yīng)注意房?jī)r(jià)攀升的“場(chǎng)外”因素，即整個(gè)金融投資環(huán)境，如負(fù)利率、股票熊市，債券基金缺失，也是造成今天房地產(chǎn)投資增多的原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，不光是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的原因，要跳出房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看這個(gè)問(wèn)題。
關(guān)注上海 向廣州學(xué)習(xí)
全國(guó)房?jī)r(jià)固然呈現(xiàn)一片“普漲”之勢(shì)，但一些熱點(diǎn)城市顯得格外觸目。
“我特別要強(qiáng)調(diào)的是上海問(wèn)題的嚴(yán)重性，”顧云昌加重語(yǔ)氣說(shuō)，“上海這兩年的房?jī)r(jià)現(xiàn)在漲得沒譜，這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在引起了當(dāng)?shù)丶爸醒腩I(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。”在西部地區(qū)，房?jī)r(jià)只漲了7%左右，主要是自住為主，是成本在拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而東部地區(qū)尤其是上海，除了自住以外投資者占了一定的比重而且在不斷加大，所以造成房?jī)r(jià)的迅速上升。
而廣州是個(gè)例外，廣州房?jī)r(jià)一直都比較穩(wěn)定。這是什么原因？這位房協(xié)秘書長(zhǎng)認(rèn)為，廣州不是上海，它的周邊城市像珠海、深圳的人不一定要到廣州去置業(yè)，因此購(gòu)買力沒有那么集中。另外，前幾年廣州的供應(yīng)量很大，樓盤供應(yīng)量、土地供應(yīng)量都很大。所以他供求關(guān)系很寬松，價(jià)格也就上不去。廣州的樓市是老百姓得利最大的、開發(fā)商最艱苦的。但正是在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商鍛煉出來(lái)了，房子的品質(zhì)做好了。因此廣州的開發(fā)商打到哪里都能打勝仗，因?yàn)樗毦陀补Ψ蛄耍八晕艺J(rèn)為大家都應(yīng)該向廣州學(xué)習(xí)”。
抑制房?jī)r(jià)的對(duì)策
顧云昌認(rèn)為，調(diào)控房?jī)r(jià)必須是供應(yīng)和需求兩手都要抓。
從供應(yīng)角度來(lái)講，一定要保障足夠的供應(yīng)，同時(shí)保持適當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)速度。增長(zhǎng)速度最好在10%以上，因?yàn)槿ツ曛挥?%。為了保證增長(zhǎng)速度，土地供應(yīng)要充分，要區(qū)別工業(yè)用地和住宅用地。尤其是住宅用地的供應(yīng)量，應(yīng)該相對(duì)充分、充足，并且應(yīng)該適當(dāng)提前一兩年供應(yīng)。造成一種供略大于求的市場(chǎng)氛圍，這才是一個(gè)好市場(chǎng)。如果搞成緊緊巴巴的、饑餓性的土地供應(yīng)，表面上看是為了節(jié)約土地，實(shí)際上不是那么回事。
在需求方面，自住性需求還是要保證，主要是控制被動(dòng)性需求(如拆遷需求)，特別是在熱點(diǎn)地區(qū)要控制投資性需求。顧秘書長(zhǎng)認(rèn)為，控制投資性需求的方法，應(yīng)充分利用金融杠桿，簡(jiǎn)單、方便。發(fā)達(dá)國(guó)家金融杠桿用得比較多，經(jīng)濟(jì)冷的時(shí)候降息，經(jīng)濟(jì)熱的時(shí)候升息。我們也可以使用，當(dāng)然要把握節(jié)奏。但任何事情就像吃藥肯定是有副作用的，可能把投資需求打壓了的同時(shí)，也把自住需求也打壓下去了。但是總的來(lái)說(shuō)現(xiàn)在需求太旺，壓抑一下，對(duì)整個(gè)供求關(guān)系的平衡會(huì)有好處的。但他同時(shí)提出，住房建設(shè)從投資角度講應(yīng)該是緊縮的，然而住宅還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，所以不應(yīng)該控制商品住宅的投資建設(shè)規(guī)模，不能說(shuō)房地產(chǎn)全面都是泡沫，因?yàn)榇嬖诘貐^(qū)差異。
“我有個(gè)觀點(diǎn)要特別強(qiáng)調(diào)”，顧云昌說(shuō)，“城市化是節(jié)約土地的有效途徑之一”，如果能把土地所有制問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題解決了，農(nóng)民高高興興進(jìn)城了，真正把農(nóng)村的土地騰出來(lái)了，這才是節(jié)約用地最好的途徑。如果說(shuō)每年土地都卡得死死的，饑餓性供應(yīng)土地，饑餓性地造成供求關(guān)系的緊張，房?jī)r(jià)就會(huì)不斷提升。
顧云昌建議，為了限制房地產(chǎn)超速發(fā)展，可以相應(yīng)提高契稅。現(xiàn)在上海就提出來(lái)契稅可能要恢復(fù)到3%(現(xiàn)在是1.5%，最低時(shí)為0.75%)。但是必須指出的是，稅收杠桿不像金融杠桿那樣簡(jiǎn)單。它的體系比較龐大，另外稅收的作用和反作用難以預(yù)料，必須要經(jīng)過(guò)試點(diǎn)才能做出最終的決策。
他還有一個(gè)建議是股民樂(lè)意聽到的，“要想真正讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，一個(gè)具體的好辦法就是把股市搞活，股市搞活人們就到股市投資去了。股市低迷肯定房市火，房市低迷股市肯定火。”如果房市股市都熱那更好，投資渠道就會(huì)更多，所以加快資本市場(chǎng)的發(fā)育對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康也是有利的。
顧云昌說(shuō)，他的以上主要觀點(diǎn)，已反映在向全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的匯報(bào)中。
據(jù)了解，近日與顧云昌一起向全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委進(jìn)行匯報(bào)的，還有國(guó)家發(fā)改委投資研究所、國(guó)土資源部的有關(guān)專家。
業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，顧云昌作為中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人，他關(guān)于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的匯報(bào)，將成為全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委對(duì)包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要判斷依據(jù)之一。而全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析和判斷，則可能構(gòu)成下一步國(guó)家決策部門對(duì)包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要依據(jù)之一。
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