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本報(bào)記者 賈玉寶 深圳報(bào)道
“2005年頒布的《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(下稱《導(dǎo)則》)超越行政權(quán)限，部分內(nèi)容和程序有違國家法律法規(guī)，侵犯了業(yè)主基本權(quán)利，建議政府依法撤銷。”
3月15日，深圳碧嶺華庭業(yè)主江山手持由深圳50多個(gè)小區(qū)的近百名業(yè)主聯(lián)名草擬的一
份建議書，來到廣東省政府法制辦規(guī)范性文件審查處。從規(guī)則制定出發(fā)點(diǎn)到具體條款，建議書對(duì)《導(dǎo)則》提出了十項(xiàng)質(zhì)疑。
不僅是廣東省法制辦，同期，深圳市人大、信訪辦、法制辦、國土房產(chǎn)局等也相繼收到業(yè)主遞交的同樣內(nèi)容的建議書。
而《導(dǎo)則》的制定部門——深圳市國土房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處有關(guān)人士則表示別有一番苦衷，本為引導(dǎo)和規(guī)范社區(qū)建設(shè)和業(yè)主自治，沒想到卻適得其反。但其又表示，盡管如此，現(xiàn)在仍需繼續(xù)貫徹實(shí)施《導(dǎo)則》。
深圳大學(xué)管理學(xué)院副教授鄒樹彬稱，這主要涉及到政府行政權(quán)和業(yè)主自治權(quán)之爭(zhēng)，業(yè)主理性維權(quán)，提出異議無可厚非。
百名業(yè)主聯(lián)名請(qǐng)撤
深圳市國土房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處一人士稱，《導(dǎo)則》于2004年7月開始起草，九易其稿，最后作為市政府規(guī)范性文件頒布施行。
其制定初衷在于引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)委會(huì)的成立和業(yè)主自治。目前，深圳小區(qū)業(yè)委會(huì)成立率并不高，全市2000多個(gè)小區(qū)中，成立業(yè)委會(huì)的僅762個(gè)，成立率不足40%。
而另一方面，已成立的業(yè)委會(huì)也因缺乏可參照的規(guī)范指引，在運(yùn)作時(shí)產(chǎn)生不少問題。
長期擔(dān)任政府法律顧問、廣東金唐律師事務(wù)所律師胡鐵軍亦稱，關(guān)于業(yè)主自治，政府確實(shí)也在探索階段，《導(dǎo)則》的出臺(tái)也與現(xiàn)狀問題有關(guān)，但在具體條款上確實(shí)值得商榷。
鄒樹彬則認(rèn)為，政府引導(dǎo)社區(qū)自治的良好愿望值得支持，但指導(dǎo)規(guī)則中不應(yīng)加入過多的行政強(qiáng)制性規(guī)定。而實(shí)際上，政府在執(zhí)行中又會(huì)限于人手不足，導(dǎo)致執(zhí)行力度大打折扣。“與其是這樣，不如多給業(yè)主一點(diǎn)空間。”
江山稱，《導(dǎo)則》出臺(tái)后，他們多次主持了業(yè)主座談會(huì)，專門討論此事，形成了若干質(zhì)疑點(diǎn)，同樣經(jīng)過幾易其稿，最終形成了《建議書》，應(yīng)該說，《建議書》代表了深圳大多數(shù)小區(qū)業(yè)主的意見。
對(duì)于引發(fā)的相關(guān)爭(zhēng)議，深圳市國房局物業(yè)監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“這是正常的社會(huì)反應(yīng)。我們正準(zhǔn)備繼續(xù)開培訓(xùn)班，號(hào)召業(yè)主深入學(xué)習(xí)。現(xiàn)在的主要問題仍是貫徹落實(shí)并嚴(yán)格執(zhí)行《導(dǎo)則》。
3月23日，福田區(qū)政府辦公室主持了學(xué)習(xí)和貫徹《導(dǎo)則》動(dòng)員大會(huì)暨培訓(xùn)班開班儀式。
然而，質(zhì)疑并未因此而結(jié)束。繼江山等聯(lián)名遞交《建議書》之后，深圳長城花園業(yè)委會(huì)主任鄧和與20余名本小區(qū)業(yè)主也聯(lián)合起草了《修改意見書》，并于日前寄送深圳市人大常委會(huì)和市政府。
鄧和稱，《導(dǎo)則》的制定有政府部門關(guān)門“立法”色彩，政府和業(yè)主之間缺少有效溝通機(jī)制，制定的過程沒有廣大業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的參與，也沒有將草案事前公開征求意見，需要作出修改和暫緩施行。
行政權(quán)與自治權(quán)互弈
《導(dǎo)則》中爭(zhēng)議較大的是政府是否超越權(quán)限行為。
廣東仁人律師事務(wù)所律師蘭天認(rèn)為，《導(dǎo)則》可能導(dǎo)致政府干預(yù)過多。
如《導(dǎo)則》規(guī)定，深圳市政府對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的“三級(jí)管理”，即街道辦、社區(qū)工作站或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)運(yùn)作的具體管理工作，區(qū)主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)與監(jiān)督，市主管部門負(fù)責(zé)制定政策法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管。
《導(dǎo)則》同時(shí)確定實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度，區(qū)主管部門、基層組織、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司、開發(fā)建設(shè)單位定時(shí)碰頭，商議解決社區(qū)管理中的問題。
對(duì)此，江山等業(yè)主稱，“三級(jí)管理”和聯(lián)席會(huì)議制度沒有法律依據(jù)，無形中為業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)設(shè)立了五個(gè)“主管婆婆”。而國家、省、市的《物業(yè)管理?xiàng)l例》均沒有授予辦事處、工作站或居委會(huì)具有組織選舉的權(quán)利。
質(zhì)疑同樣表現(xiàn)在《導(dǎo)則》中規(guī)定市政府的區(qū)級(jí)主管部門可以解散業(yè)委會(huì)等條款上。
另外，在建議書所列的質(zhì)疑中，戶籍歧視是主要的一條。《導(dǎo)則》第41條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)主任、副主任原則上應(yīng)由具有深圳戶籍的委員擔(dān)任。”建議書稱，此條違反了《憲法》規(guī)定的法律面前一律平等的原則，屬于戶籍歧視。
而前述深圳市國土房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處人士解釋說，之所以對(duì)業(yè)委會(huì)的主任和副主任人選有戶籍的限定，主要考慮到業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人需要承擔(dān)大量的工作，工作時(shí)間上必須有保障。
人民大學(xué)公共管理學(xué)院陳幽泓副教授亦認(rèn)為，從購房的角度看，業(yè)主依法享受物權(quán)，業(yè)主權(quán)是由物權(quán)產(chǎn)生的，是物權(quán)的一種，行政權(quán)無權(quán)制約物權(quán)。
“此次請(qǐng)議撤銷《導(dǎo)則》事件出現(xiàn)，實(shí)際上主要涉及到政府行政權(quán)和業(yè)主自治權(quán)之爭(zhēng)。”鄒樹彬稱，在小區(qū)內(nèi)，業(yè)主依法享有(房屋)專有權(quán)、(公用設(shè)施)共同權(quán)和(業(yè)主大會(huì))成員權(quán)，這是不能被剝奪的。
物管幾宗罪？
然而，問題并不止于維權(quán)業(yè)主和政府兩者之間，《建議書》更多地列敘了業(yè)主與物管公司之間的矛盾。建議書稱，深圳市物業(yè)管理有兩大突出問題。
一是物管公司侵犯業(yè)主權(quán)益普遍化，物業(yè)公司收費(fèi)高服務(wù)差，物管公司把業(yè)主當(dāng)成被管理對(duì)象進(jìn)行管理。此外，物管用房未能交付業(yè)委會(huì)，有的已經(jīng)辦證至物管公司名下，有的已變賣；商業(yè)用房產(chǎn)被開發(fā)商侵占；物業(yè)公司占用業(yè)主的架空層、會(huì)所出租牟利；近半數(shù)的住宅區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。而在物管公司選擇上，多是開發(fā)商的子公司或關(guān)聯(lián)公司來管理物業(yè)，未能通過招投標(biāo)選聘。
二是主管部門不履行對(duì)物管公司的監(jiān)管職責(zé)，對(duì)于物管公司侵犯業(yè)主利益的行為不作為。
不僅如此，在對(duì)《導(dǎo)則》相關(guān)條款的異議中，維權(quán)業(yè)主也提出與物管公司的關(guān)聯(lián)問題。
如《導(dǎo)則》規(guī)定，業(yè)委會(huì)應(yīng)具備不欠交物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修基金的條件。而《建議書》稱，業(yè)主是否欠交物業(yè)管理費(fèi)，是業(yè)主與物管公司之間的民事法律關(guān)系，而參選業(yè)委會(huì)是物業(yè)權(quán)所產(chǎn)生的基本憲法權(quán)利，兩者是完全不同的法律關(guān)系，沒有相互制約的理由和依據(jù)。
近前，深圳南山區(qū)法院作出的一次判決也很能說明這一問題。該區(qū)某小區(qū)業(yè)主李某欲參選業(yè)委會(huì)，但因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)，政府有關(guān)部門和物業(yè)公司不認(rèn)同其參選資格。李某不服，遂向南山區(qū)法院提起訴訟。南山法院作出了業(yè)主欠費(fèi)不能參選業(yè)委會(huì)并無法律依據(jù)的判決。
此外，《導(dǎo)則》第45條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)一名秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定，從物業(yè)管理費(fèi)中列支。” 《建議書》質(zhì)疑稱，此舉不利于業(yè)主委員會(huì)對(duì)物管公司的監(jiān)督。
深圳皇洲花園一位業(yè)主說，“事實(shí)上，業(yè)主自治和和諧社區(qū)建設(shè)首先要使業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物管公司保持良性的契約關(guān)系，目前較多出現(xiàn)的矛盾和訴訟事項(xiàng)涉及到利益之爭(zhēng)，業(yè)主只有以維權(quán)換和諧。”
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