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央行近期作出決定，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，主要內容是將現行的住房貸款優惠利率調到同期貸款利率水平。央行稱：“將商業銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理”，“穩步推進利率市場化”。這才是央行長期的政策目標和戰略方向，它比“促進房地產業健康、持續發展”更加重要。多數觀點將這個決定解讀為央行從需求角度抑制房地產過度炒作，防止房價過快上漲。
房貸利率調整后，較之前有所上升；央行還規定，房地產價格上漲過快的城市或地區，商業銀行可決定將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。這些措施使貸款買房的成本提高，可能對房地產的市場需求產生一定抑制作用。央行在調高房貸利率的同時，將超額準備金存款利率由1.62%下調至0.99%。
問題是，認為央行應該直接對房地產市場進行“宏觀調控”的觀點，有可能是對央行政策目標存在著一種誤解，因為這種觀點包含著一種錯誤觀念——“分割市場”。
因為不同地區、不同產業的市場之間互不相通或相關性很小，因此宏觀調控部門可以分開處理，在不同市場采取相異甚至相反的措施；可以分割出一個特殊市場，針對性地實施特殊的宏觀經濟政策；因此宏觀調控可以直接以某個具體產業作為目標。主張央行直接控制房貸，就是將房地產與其他產業市場、個人住房貸款與其他信貸市場分割開來，以為可以孤立地解決問題。
因為產品的異質性和運輸成本以及其他壁壘，不同市場在一定程度上確實是分割的。但不同市場之間可以進行交易，相互流通；而且它們的基本要素相同，都是人力、資本和土地，具有一定的流動性。從這些意義來說，市場是相互連通的，具有統一性，不能完全分割。宏觀經濟政策的本意，就是在統一市場的層面對不同的產業和地區施加普遍的作用；對一個產業實施的宏觀經濟政策，會通過市場交換和要素流動，傳遞到其他產業。
房價過快上漲引起特別關注，但它不是一個孤立事件，而是與宏觀經濟形勢和其他產業相互關聯。地價過高，房地產商起了推波助瀾的作用，但土地市場不夠成熟和完善才是主要原因；房價相對于收入水平太高，也是兩方面互動的結果，主要原因可能還是人力資源的價格低，導致整體收入水平不高；投機資本也是本來就存在，抑制了對房地產的炒作，它們還會開辟新的戰場，進入其他產業和市場。否則，央行的職能會變得復雜，糾纏于一個又一個具體產業。央行作為宏觀調控部門，應該發揮全局性的功能。
房貸與其他信貸也不能分割。貨幣具有流動性，套利的投資者會使房貸和其他信貸相互轉化，使兩者緊密聯系在一起。房貸具有特殊性，因此價格(利率)會與其他信貸不盡一致，但并不存在一個獨立的房貸市場，不可能單獨為其制定政策而不影響其他信貸市場。
應該說，基于“分割市場”觀念的宏觀政策確實起過作用。比如用資本項管制使本幣和外匯市場分開，使我們既能堅持固定匯率，又能堅持貨幣政策的自主性。當一個市場的規模比較小時，政府部門有可能對其中的多數交易進行監控，從而將它與其他市場區分開來；但當這個市場規模擴大，政府就很難全面而直接地控制交易行為，頻繁的市場交易和要素流動將使它與其他市場統一。在這種情況下，宏觀調控部門應該針對統一市場制定政策，而不應指望政策通過“分割市場”產生效果。中國的貨幣市場正在逐漸壯大，央行應該早做準備，逐步放棄“分割市場”的觀念，提高利用常規工具實現政策目標的能力，也就是說，要在統一的利率形成機制下“制定和執行貨幣政策、維護金融穩定”。
因此，與其將央行調整房貸政策理解為權宜性地抑制房地產市場過熱，不如將其看作央行為完善和統一利率形成機制所做的努力。當然，統一利率形成機制絕不意味著統一利率；相反，當央行不再具體指定某種信貸的利率時，商業銀行需要根據每種信貸的成本和風險自行確定利率，利率結構將更加豐富，也就是說，統一利率形成機制意味著利率的多樣化。
(歐陽覓劍)
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