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有業內人士預測，繼央行對個人住房貸款利率調整后，對房地產市場的監管重點將轉向開發代理
本報記者李濤發自北京
近日，中國銀監會正在就房地產開發貸款等問題，在房價增長較快的京、滬、深三地
進行調研，并將根據調研結果再酌情考慮對《商業銀行房地產貸款風險管理指引》(下稱《指引》)進行相關修改。
銀監會一位官員對《第一財經日報》記者表示，本次調研的出發點是控制銀行信貸風險，房地產開發貸款是其中一項重點。此次調研并非專項檢查，而是針對去年公布的《指引》實施情況進行調查，以便提出修改意見。這位官員表示，目前個人住房貸款相對來說是商業銀行的優質資產，而房地產開發貸款則存在信貸風險問題。有業內人士預測，繼央行對個人住房貸款利率調整后，監管層對房地產市場的監管重點將轉向開發代理。據了解，目前在房地產開發資金來源中，銀行資金舉足輕重。而流向房地產市場的銀行資金則由兩部分組成：一是銀行對開發企業的直接貸款，二是銀行對個人購房貸款轉化為開發企業的自有資金。中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜此前接受媒體采訪時分析：如果僅看報表數據，近年銀行貸款占房地產開發企業資金比重一直徘徊在20%左右。但是，如果將房地產開發企業的“期房”籌資，包括居民購房消費貸款和流動性資金來源考慮在內，每年數千億元的房地產開發投資中，約有60%的資金來自銀行信貸。去年，銀監會有關部門負責人就《指引》出臺問題答記者問時表示，由于目前房地產開發商開發資金主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉，銀行機構的不良資產有大幅增長的可能。從目前的情況看，國內商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險的手段和能力仍顯不足。
監管層對房地產業的信貸調控始于2003年6月，當時央行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。該通知還明確規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。
去年9月，為抑制房地產市場泡沫、控制相關的信貸風險，銀監會發布了《指引》，對土地儲備貸款、房地產開發貸款以及個人住房貸款作出了相應規定。《指引》要求商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向。《指引》還規定，房地產開發資本金比例不低于35%，比此前有關控制房地產信貸風險的相關文件更為嚴格。
至于此次銀監會調研是否涉及開發商自有資本金比例調整問題，銀監會官員并未作出表態。
北京師范大學教授鐘偉表示，房地產開發貸款增速過快肯定會對銀行風險控制造成壓力，“但是抽緊開發商的資金非常困難，這方面工作已經做了四五年了，開發商并沒有出現兼并收購，并沒有出現優勝劣汰。”
鐘偉表示，解決這個問題需要和土地供應等問題聯系起來綜合解決。
而在20日舉行的“2005中國金融形勢預測、分析與展望專家年會”上，央行副行長吳曉靈也表示，必須控制房地產業向銀行借貸的總量，房地產業應更多地到資本市場上去籌措資金。
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