總理調(diào)控話音甫落 房貸緊縮政策出臺(tái)

    作者：楊筱

　　“我們這里有二三套房子的人都人心惶惶，準(zhǔn)備賣房了。一個(gè)月月供增加幾千塊，當(dāng)然受不住了。”上海的一位朋友在電話中告訴記者。

　　3月16日傍晚，中國人民銀行宣布，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住 房貸款政策：將現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理——5年期以上個(gè)人住房貸款率下限將比現(xiàn)行優(yōu)惠利率高0.20個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。來自上海的消息，滬銀行界已于3月17日基本達(dá)成共識(shí)，將按6.12%標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整個(gè)人房貸利率。

　　盡管溫家寶總理“抑制房價(jià)過快增長”的講話言猶在耳，央行如此迅速出手還是令部分投資者和房地產(chǎn)業(yè)界人士頗感意外。

　　抑制房地產(chǎn)投機(jī)

　　央行在《中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率》的通知(以下簡稱《通知》)中規(guī)定：將現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。

　　社科院經(jīng)濟(jì)研究所汪利娜研究員對(duì)記者詳細(xì)分析了政策出臺(tái)的背景：房地產(chǎn)價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。去年以來，國家相關(guān)部門從房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)、自有資金門檻、建設(shè)成本和土地供給等方面進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范和限制，房地產(chǎn)供應(yīng)方可以說受到了一定程度的控制。但是影響房地產(chǎn)價(jià)格的除了供給原因之外還有需求拉動(dòng)。現(xiàn)在市場需求特別旺盛，特別是虛擬需求成分很大，上海、杭州房價(jià)上漲過快，央行出臺(tái)房貸加息和提高首付款比例政策，目的就是抑制一些不合理的市場虛擬需求。

　　某國有銀行專門從事房地產(chǎn)貸款的人士給記者算了一筆細(xì)賬：目前我國個(gè)人住房貸款利率是較低的，如5年期商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率比一般5年期貸款利率低0.72個(gè)百分點(diǎn)；5年以上的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率比一般5年以上期限貸款利率低0.63個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，以一年期貸款為例，現(xiàn)行基準(zhǔn)利率為5.31%，擴(kuò)大貸款利率浮動(dòng)區(qū)間后，商業(yè)銀行、城市信用社可在4.78%至9.03%的區(qū)間內(nèi)按市場原則自主確定貸款利率，但無論如何浮動(dòng)，一般貸款利率也會(huì)高于個(gè)人住房貸款利率至少0.5個(gè)百分點(diǎn)，甚至更多。

　　從貸款條件來看，對(duì)個(gè)人住房貸款要求也低于一般水平的貸款條件。例如，對(duì)企業(yè)貸款自有資金和抵押品等要求較高——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金要求在35%以上；而個(gè)人住房貸款首付款一般僅為全部房價(jià)款的20%，部分地區(qū)和項(xiàng)目僅為10%，甚至還出現(xiàn)過零首付。

　　“雙軌制”房貸利率政策助長了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。有炒房人坦言：如果辦個(gè)小企業(yè)，我從銀行貸款的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房貸利率，貸款前期準(zhǔn)備也非常煩瑣，抵押品要求很高，即使貸出錢來，收益也不一定比炒房來得快，來得高。為何不炒房用銀行的錢賺錢？一些企業(yè)甚至用個(gè)人名義貸款批量買房，然后進(jìn)行炒作，成為刺激房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要因素之一。

　　前述銀行貸款人士分析，當(dāng)初央行制定這種“雙軌制”貸款利率，主要是為了刺激住房消費(fèi)，個(gè)人住房貸款利率中有國家暗補(bǔ)的成分。但是現(xiàn)在住房消費(fèi)市場已經(jīng)充分調(diào)動(dòng)起來了，而且出現(xiàn)了投機(jī)炒房現(xiàn)象，并可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫。所以，個(gè)人優(yōu)惠房貸利率應(yīng)該從原來的“雙軌制”變?yōu)閱诬壷疲瑧?yīng)該回歸到正常水平，以減少投機(jī)。

　　汪利娜認(rèn)為，這個(gè)政策的出臺(tái)不僅僅是針對(duì)出現(xiàn)過熱跡象的房地產(chǎn)市場，更是給了商業(yè)銀行房貸利率的自主權(quán)。此次實(shí)行下限管理后，商業(yè)銀行可以根據(jù)其掌握的客戶信譽(yù)、所購房產(chǎn)價(jià)位、品質(zhì)、市場風(fēng)險(xiǎn)大小等決定房貸利率，對(duì)一些項(xiàng)目可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)睦�率浮�?dòng)。“事實(shí)上，商業(yè)銀行一線貸款人員最清楚貸款風(fēng)險(xiǎn)到底有多大，所以，應(yīng)該由商業(yè)銀行根據(jù)市場情況決定利率。這次給予商業(yè)銀行房貸利率自主權(quán)，對(duì)促進(jìn)商業(yè)銀行根據(jù)市場變化自主定價(jià)、促進(jìn)利率市場化十分有益。”

　　后續(xù)政策需高度關(guān)注

　　但對(duì)此政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，業(yè)內(nèi)人士表示還需要觀察。

　　汪利娜對(duì)記者分析，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，投資增長過快也是重要原因，央行出臺(tái)一個(gè)政策不能解決根本問題。現(xiàn)在是提高房地產(chǎn)投資資金的使用成本，對(duì)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人投資有一定抑制作用。但是央行此政策管住的是中資金融機(jī)構(gòu)資金，而去年四大行個(gè)貸業(yè)務(wù)市場份額有明顯下降，同時(shí)去年由信托渠道進(jìn)入房地產(chǎn)的資金就有130多億元，外資也在大量流入這個(gè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場資金來源越來越多樣化，整個(gè)市場資金流動(dòng)不是央行能完全掌控的。在這種情況下，冀望信貸政策變化完成市場調(diào)整作用很有限。

　　汪建議，在房地產(chǎn)市場總量和結(jié)構(gòu)調(diào)整中，政府的稅收政策、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營許可證發(fā)放等方面都可以發(fā)揮作用。例如上海已經(jīng)出臺(tái)了房屋買賣要繳納房屋經(jīng)營稅、所得稅等政策，這些調(diào)控手段需要相互協(xié)調(diào)，否則　　僅靠央行信貸政策解決全部問題難度很大。

　　某國有商業(yè)銀行人士表示，在去年的宏觀調(diào)控中，一些地方做表面文章，陽奉陰違，在具體的調(diào)控政策執(zhí)行中存在不少問題。所以，今后房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能還要加強(qiáng)。中國社會(huì)科學(xué)院金融所博士尹中立估計(jì)，如果這個(gè)政策效果不明顯，更多力度更大的政策肯定會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

　　中國國際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘則認(rèn)為，此次央行將住房貸款利率與5年期以上貸款基準(zhǔn)利率掛鉤，意味著將來如果上調(diào)基準(zhǔn)利率，住房貸款利率將隨之上調(diào)。這扭轉(zhuǎn)了去年加息時(shí)住房貸款利率上調(diào)幅度較小給市場造成的政府不敢上調(diào)房貸利率的錯(cuò)覺。哈認(rèn)為，央行將密切觀注這次政策效果，不排除進(jìn)一步提高住房貸款利率的可能。