房價泡沫再遭緊箍咒 央行新政砍向既定目標

　　盡管各家商業(yè)銀行總行根據(jù)央行意圖已出臺相應調整房貸利率政策，各支行仍可向總行申請向下浮動利率最低至5.51%。這既是慣例，更在于現(xiàn)在“銀行搶客戶都來不及”

　　本報記者 舒言

　　盡管中國建設銀行幾天前剛剛傳出董事長張恩照因個人原因辭職的消息，該行對于3月 16日晚，央行新出的房貸政策的反應一點也不遲緩。《財經(jīng)時報》從建行有關方面了解到，建行總行17日已內部傳達文件表示將新的利率點定在6.12%。記者隨后致電建行客服電話，獲得的信息同樣是6.12%。但至記者3月18日截稿時止，建行尚未對此消息予以公開宣布。

　　與建行類似，在央行正式宣布調高房貸門檻前，其他幾家商業(yè)銀行均有具體方案出爐。《財經(jīng)時報》從各行有關部門獲悉，在個人住房貸款利率的調整上，農(nóng)行欲走下限5.51%，招行實行基準利率6.12%，工行、交行尚未表態(tài)，但工行上海分行明確表示要將新利率上調至6.12%。

　　支行態(tài)度或可曖昧

　　不過，這都只是各家商業(yè)銀行總行根據(jù)央行意圖而規(guī)定的政策，到各支行具體操作方案中可能只是上浮0.2個百分點的變化。因為各支行可向總行申請向下浮動利率最低至5.51%。

　　建行房貸部一位負責人透露，按慣例各支行肯定是走下限。而作為一級土地開發(fā)商的北京中關村某房地產(chǎn)公司一個地產(chǎn)項目負責人，則一語道出個中關系：“銀行搶客戶都來不及呢。”

　　但也有購房者擔心，如果銀行真的實行基準利率，相對于5.51%下限，也是一筆不菲的收入。據(jù)稱建行個人房貸業(yè)務總額超過1000億元，照此計算，如果按照基準利率執(zhí)行一年，第二年又調至下限，既不至于失去未來的市場份額，又可憑空獲得大筆額外的利息增長。且購房者在哪個銀行貸款，往往視開發(fā)商與銀行的協(xié)議而定，而開發(fā)商選擇合作銀行亦不會僅僅對比利率優(yōu)惠比例這一項，銀行可能權衡得失而定基調。

　　至于首付比例是否上調，各行均稱尚未規(guī)定“一刀切”的比例，要視合作樓盤、開發(fā)商以及貸款申請人的具體情況而定。工商銀行北京分行房貸部有關負責人和記者討論時表示，央行的政策只是提出銀行“可以”將首付比例上調至30%，對于個人自購住房的貸款申請人，銀行業(yè)務部門其實并不愿意嚇跑他們。

　　在銀行界人士看來，央行新出臺的調整政策給予銀行的操作空間更勝從前。尤其首付比例有上、下調10%的空間。

　　不過記者也注意到，銀行業(yè)內部，代表各方立場的聲音對于是否限制房貸意見不一。央行有關負責人在闡述是次新政時，一方面認為，房價過快上漲，隱含了潛在的金融風險。因此，有必要調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，從調控需求入手，引導社會對未來房地產(chǎn)價格形成較合理的預期；一方面也承認，自營性個人住房信貸“對商業(yè)銀行而言是優(yōu)良資產(chǎn)”。

　　央行有既定打擊對象？

　　對央行此番新政，目前市場終端反應尚不強烈，今典地產(chǎn)一位資深業(yè)內人士向記者形容其為“溫柔一刀”。在他看來，央行新政有既定的打擊對象，不是整個房市。

　　在上海一家證券公司工作的蔣先生告訴記者：“利率下限上調只有0.2個百分點，即使我買一個100來平米、每平米1萬的房子，也多付不了多少錢，雖然心中不滿，但該買房時還是要買。”

　　在北京、上海，類似蔣這樣年齡24歲-35歲、月收入3000元-10000元、需要自購住房的年輕職員不在少數(shù)。在房價尚未高企的成都、重慶、武漢等二線城市，月收入2000以上的年輕人已開始成為供房大軍的一員；30歲以上的很多工薪收入者更開始供第二、三套住房，作為家庭理財?shù)耐顿Y部分。他們是房地產(chǎn)開發(fā)商和研究人員最關注的消費群體。

　　“如果首付比例提高10%，以前可以買三套房的錢，現(xiàn)在只能買兩套；但是，出于個人住房或投資理財需要，即使為湊足上調的首付借幾萬元，也要買第一套和第二套。”32歲、在北京一家醫(yī)藥公司工作的齊先生住在北京六環(huán)外的天通苑小區(qū)，他已貸款在清華大學附近的東升園小區(qū)供著一套6000元/平的二手房。

　　在今典地產(chǎn)那位業(yè)者看來，這些人都不是央行微調利息和提高首付能擋住的客戶。根據(jù)央行測算，考慮到市場競爭因素，多數(shù)銀行會執(zhí)行下限利率，預計實際上調幅度在0.07–0.32個百分點間，因而對新購房居民的影響十分有限。這項政策調整對已購房居民也有一個較長的適應期，已簽訂的住房貸款合同將到明年初才執(zhí)行調整后的利率。

　　流動性危機先沖房地產(chǎn)業(yè)

　　分析人士認為，銀行可能上調首付比例的對象是高檔商品房和個人購置數(shù)套住房者。央行此舉用意在于從市場需求這一源頭擠掉房市中部分泡沫，同時又保證房價不會出現(xiàn)暴跌。

　　高企的房價有相當部分是炒房者、開發(fā)商和地方政府哄抬起來的，明顯超出本地居民購買力。一旦市場低迷期到來，外地游資抽身逃離，開發(fā)商扛不住價格，便會引起房價下跌，進而造成開發(fā)商和大量炒房者資金鏈斷裂，他們在銀行的按揭貸款、抵押貸款便會形成大量壞賬。而商業(yè)銀行在2006年之前將資本充足率提高至8%已非常吃力，這個時候對于壞賬風險尤其敏感。

　　央行另一個擔心在于可能有大量的熱錢潛伏于房地產(chǎn)市場的炒作中。截至今年9月底，中國外匯儲備達5145億美元，而2002年底只有2864億美元，不到兩年的時間增加了2281億美元。

　　此外，一旦美聯(lián)儲加息、人民幣升值壓力繼續(xù)加大、中國通脹率持續(xù)上升，熱錢在考慮收益和風險的前提下會大量流出中國。其中，首當其沖可能出現(xiàn)流動性危機的就是房地產(chǎn)行業(yè)。

　　摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠近日指出，上海潛伏熱錢風險尤甚。美元將在2005年見底，美聯(lián)儲將把利率提高到3%以上，美國的消費將真正陷入疲弱，這將阻止熱錢流向上海。類似于1995年，當美元見底的時候，泰國曼谷的“房地產(chǎn)泡沫”開始破裂，下跌的房價使外國投機熱錢撤離。謝擔憂上海可能步曼谷后塵。

　　上海反應趨緊

　　近期，房地產(chǎn)價格漲幅持續(xù)高位運行，明顯引起宏調決策者的警覺。央行在宣布調整房貸政策時還指出：2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%，其中住宅上漲了15.2%，遠高于其他各類物價指數(shù)的漲幅。

　　僅僅在兩個月前，關于中國房地產(chǎn)是否存在泡沫還在媒體上爭議未決。最近召開的“兩會”總理政府工作報告及近期政府系列發(fā)文顯示，中央對于房價是否過高、房地產(chǎn)是否存在泡沫已有定論，目前正急于通過宏觀調控手段控制風險。央行在未有先兆的情況下突然推出調整房貸政策，雖然措施溫和，卻也釋放出明顯信號。

　　上海方面對此反應更趨緊張。上海銀監(jiān)局3月初召開“全市中資銀行業(yè)金融機構負責人座談會”，要求各商業(yè)銀行重視房地產(chǎn)貸款快速增長過程中的風險管理。3月11日，上海銀監(jiān)會向各股份制銀行下發(fā)通知，要求各家銀行調查其上海分支機構的個人房貸情況，并請各家銀行對房貸政策提出建議。

　　由上海市銀行同業(yè)公會牽頭、上海主要銀行協(xié)調制訂的一份房貸風險防范細則的初稿據(jù)悉也已呈報上海市政府，其中措施包括對銀行貸款成數(shù)和貸款總規(guī)模進行控制；對轉按揭的間隔時間進行限制；對單個自然人房貸的最高金額進行限制；對高檔房貸款予以必要限制；對外地人包括海外人士的房貸提出更嚴格的資質要求等。