央企曲線回避房地產重組 民企覬覦1800億蛋糕

　　實際上，為了避免自身的房地產業務被無償劃轉給其他中央企業，還有少數央企通過與境外企業合資的方式，既保留了部分地產業務，又巧妙地回避了重組問題

　　本報記者 龔怡

　　1月29日，華能集團所屬的華能房地產總公司將價值16億元的房產正式整體無償劃轉給 中房集團，喧鬧已久的央企房地產重組終于正式拉開大幕，完成了第一單。

　　此時的中房集團雄心勃勃。中房集團資產管理公司副總經理，同時也是集團“整合運動”主要執行者之一的梁運斌則透露，還有幾家企業和中房的談判已經進入最后階段，總額大概在50億元左右。但梁拒絕透露價格、人員和公司名稱。

　　重組進程緩慢

　　2004年6月底，國資委下達了《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》，中建總公司、招商局(資訊 行情 論壇)集團、中國房地產開發集團、中國保利集團及華僑城(資訊 行情 論壇)集團被“欽點”為可以重組其他央企房地產資源的企業。通報稱，擬尋求重組合作方并準備將房地產業作為非主業剝離的有關中央企業，根據本企業發展戰略，可與上述五家企業聯系，在自愿協商的基礎上，研究有關重組問題。同時國資委將做好有關協調工作。

　　然而央企房地產業務重組進展非常緩慢，業內有關專家曾對央企房地產重組做過這樣的評價“想法很好，操作很難”。企業之間部分業務的重組，操作起來有時并不比企業的整體重組更容易。如果是央企的優良資產，企業不愿意讓出，如果是不良資產，又未必會被接納。迄今為止，只有華能地產業務無償劃撥給中房集團這一單。知情人士透露，去年國資委下達通報不久，不少央企認為國資委在幾個月之內會再次下達具體執行文件，房地產業務有可能會被強制性剝離，因此他們紛紛主動與其他房地產企業進行意向性接觸，為自身地產業務尋找出路。但近9個月的時間過去了，國資委并沒有后續動作，不少央企已經將重組事宜束之高閣。

　　為中房量身訂制？

　　與中房的高調相反，另外四家同樣被“欽點”參與重組的企業并沒有表現出多大熱情。

　　對于記者關于其他四家“欽點”央企鮮有重組動靜的疑問，中房集團董事長孟曉蘇表示，盡管國資委的文件沒有提到股份制也沒有明確說明重組工作以中房為主，但實際上國資委的重組建議對中房而言就好像是量身訂制的。盡管白英姿否認了孟曉蘇這一說法，但她同時承認，中房的確是其中最積極的一家。

　　“中房的優勢是毋庸置疑的。”孟曉蘇說。中房是央企中唯一的房地產專營企業，其資產構成中房地產份額占到90%。在國資委“欽點”的五家企業，唯有中房是圍繞全國開展房地產業務的中央企業，而且中房是整合中央企業房地產資源，提倡股份化的發起人，同時也是第一個實踐者。

　　從其他四家企業的客觀條件來看，華僑城和招商局最重的房地產業務，一個在深圳，一個在蛇口，跨地域重組并不現實；保利有多種業務在做，房地產業務并不算特別突出，這三家對中房的威脅都不大。只有中建總公司，其擁有中國海外和中海地產兩家市場表現優異的建筑地產公司，其中，中國海外在2003年的利潤總額達到8億港元。

　　可以預見的是，中建總公司將是中房在重組中央企業房地產資源過程中最強勁的競爭對手。而接近該公司的業內人士也表示：“如果確實有不錯的地產業務的話，中建估計不會輕易放過。”

　　中房集團改制的總體目標是將改制后的中國房地產集團股份有限公司發展成具有規模優勢、國際競爭力和影響力的“房地產航母”。該戰略目標分為三個階段：第一階段，在中房集團公司的基礎上吸納現有中央企業經營性房地產資源，改制成立注冊資本100億元，總資產500億元的以經營房地產業務為主的股份有限公司；第二階段，通過增資擴股的方式繼續吸納中央企業、地方國有企業和金融企業的經營性房地產資源，將中房集團股份公司發展成為資產總額在1000億元以上的房地產集團公司；第三階段，整合股權結構，引進國內外戰略投資者，尋求境內外整體上市，將中房集團公司打造成為具有多元投資主體的、具有國際競爭力和影響力的“房地產航母”。中房欲執掌央企房地產重組大旗的雄心可見一斑。

　　行政收編與市場配置

　　然而，中房通過行政方式收編華能，此后卻并非一路坦途。這無疑來源于中房股份(資訊 行情 論壇)本身的“脆弱”。目前，中房自稱在全國31個省市的200多個城市擁有340家企業，但實際上只有60%是中房直屬、控股和參股的企業，其他40%只是掛著中房的旗號，歸當地政府管理。從經營效果來看，目前中房集團的經營業績在房地產行業也并不突出。如何整合資源成為擺在中房面前的一道難題。

　　實際上，為了避免自身的房地產業務被無償劃轉給其他中央企業，還有少數央企通過與境外企業合資的方式，既保留了部分地產業務，又巧妙地回避了重組問題。早在去年11月，中遠集團就將自己在中遠三林置業中45%的股份出售給了印尼三林集團；今年2月初，也就是在華能無償劃撥給中房的第三天，上海寶鋼集團與香港嘉華國際集團、日本三菱商事、日本東急不動產簽訂了上海寶地置業有限責任公司合資協議，根據協議，嘉華國際、三菱商事和東急不動產按照41.5%、15%和2%的股權比例對上海寶鋼地產有限公司進行增資，很顯然，盡管寶鋼執行了輔業分離的指令，但并沒有徹底退出房地產業，更不用說無償劃撥給其他央企。事實上，早在2004年8月2日，寶鋼將旗下寶鋼建設有限公司60%股份，以5400萬元賣給了上海綠地集團；不久前，大亞灣核電站的地產業務也部分出售給了一家香港公司。

　　據華高萊斯國際地產顧問公司董事總經理李忠分析，央企房地產的剝離不可能全部由這五家來完成接受。這五家能接受到一大半就不錯了。1800億元資金以及豐厚的土地儲備成為外資、民企等覬覦的目標。

　　作為目前國內房地產行業的領頭羊，萬科(資訊 行情 論壇)董事總經理郁亮就明確表示了參與央企房地產重組的愿望。他認為，盡管萬科大股東華潤集團并沒有被國資委列入“欽點”名單，但這對萬科準備涉足央企地產業務重組并無明顯障礙，“市場經濟是不講出身的。央企房地產業務整合不會僅僅用行政手段，市場方式一定是最好的整合方式，最有利于國有資產的保值增值。”郁亮稱。