資產證券化試點放行 浦發行10億房貸探路

    作者：黃嶸　陳海生

　　“我只能告訴你，資產證券化馬上就會推出。”近日，浦發行邀請上海市政府領導及該行房貸資產證券化方案各相關方閉門會議，就“如何進一步推進房貸資產證券化”再度磋商。會后，對于資產證券化的前景，一位與會者作出了極為樂觀的判斷 。

　　“按照國際經驗，一般在房價上漲時推出房貸資產證券化比較適宜；而房價下跌時很難找到買家，所以成功率不高。在目前緊縮政策不斷的情況下，房價進入高位盤整、走勢不明時期，這可能是房貸資產證券化推出的最后時機。”房地產投資專家洪曦就此評論。

　　記者發稿前獲悉，央行已經批準資產證券化試點。

　　試點獲批

　　在貸款緊縮政策接連出臺之下，高位運行的上海房價會繼續上揚，還是就此見頂回落？這一問題不僅令房地產投資者時刻掛懷，更牽動著手握大把房貸的銀行的神經。去年四季度，浦發行與申銀萬國合作推出房貸資產證券化試點方案，該方案通過央行上海分行資產證券化小組初審，已經提交央行和銀監會。記者發稿前獲悉，央行已經批準資產證券化試點。

　　據悉，這一資產證券化方案的主要內容為：浦發銀行從總計約800億元的房貸資產中精選出10億元住房抵押貸款合同，作為試點標的資產出售給申銀萬國；申銀萬國則為此設立專項集合資產管理計劃，面向以企業為主的機構投資者發售。

　　作為這一房貸資產證券化的發起人，浦發銀行除了確定證券化基礎資產的基礎銀行和提供按揭服務的服務銀行身份，還將是申萬私募所得資金的托管銀行，負責登記每筆資金及其使用情況，監管集合理財資金安全，防止資產管理過程中可能出現的截留資金、倒賣資產等風險。申萬則是此項集合理財計劃的發起人和管　　理人，承接標的資產的所有權和受益權，同時也承擔風險。

　　對“但聞樓梯響，不見人下來”的國內房貸資產證券化業務，此次會議透露出的另一個重要信息是，上海市政府正在非常積極主動地推進該業務的面世。“資產證券化是上海市政府去年第四季度的重點項目之一。”上述參會人士告訴記者，上海國有資產經營有限公司是浦發行的股東，出于防范房貸風險考慮，市政府積極推動浦發行的資產證券化試點也可以看做是一種股東決策。

　　最后時機？

　　對此次浦發行借力上海市政府急推房貸證券化試點，房地產投資專家洪曦認為，目前可能是推出這一證券化業務的最后時機。“按照國際經驗，一般在房價上漲時推出放貸資產證券化比較適宜；而在房價下跌時推出，因很難找到買家，所以成功率不高。現在緊縮政策接連出臺，房價處在一個高位盤整情況不明的時期，這可能是放貸證券化推出的最后時機。”

　　從最近央行上海分行的統計數據看，上海房貸款持續高增長：截至2005年2月末，上海市中外資金融機構本外幣各項貸款余額15372億元，同比增長14.5%；而其中中資金融機構人民幣自營性房地產貸款余額3715億元，同比增長41.4%；個人住房貸款余額2599億元，同比更是增長了43.5%！

　　上海復旦大學金融系主任孫立堅教授認為，從以上數據分析，現在銀行主要面臨兩方面的壓力：一方面，目前我國不少銀行尤其是股份制銀行房貸比例已經接近全部貸款比例的50%以上，而房貸都是長期貸款，過多的長期貸款已經影響到這些銀行資產的流動性；另一方面，現在房價漲跌趨勢還不明朗，如果房價走跌，這些貸款中的不少將面臨很大的壞賬風險——對于這些銀行，現在就如同站在懸崖邊上，大風險隨時可能到來。

　　“而房貸資產證券化正好可以幫助銀行擺脫這兩方面的壓力。”孫解釋，通過房貸資產證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴大融資渠道，增加資產流動性，而且可以通過證券化的組合、出售，將貸款風險分散給其他投資機構，從而提高自身系統的安全性。

　　“如果是在房價下跌過程中，我們肯定不會買這樣的資產。”一位機構債券分析員對記者分析，第一筆資產證券化的運作非常重要，如果運作不當流產，市場對其失去信心，以后再想推出就沒有那么容易了。

　　孫教授也認為，前期房價急速上漲過程中，銀行一直將房貸視做優質資產，在暫時沒有影響流動性之前，銀行不愿意將這塊資產拿出來進行證券化，所以錯過了房價上漲這一好時機。但現在如果再不拿出來進行資產證券化的話，恐怕以后很難再受到投資者的追捧了。

　　而上述參會者則認為，目前的一系列政策只是在竭力抑制房價上漲過快、過猛的勢頭，還不會令房價下跌。現在并不是所有人都不看好房價，只要有人看好房價，就會愿意購買這些證券化資產。“我們的產品都是現金流的重組，風險定價機制也充分考慮了高風險和高收益之間的匹配。并且，第一筆拿出來證券化的資產肯定是非常優質的資產。”所以，他對這次即將出售的證券化資產銷售很有信心。