抬高房貸門檻能否擠壓樓市泡沫

　　房貸利率上調追蹤

　　昨日有房地產界的人士告訴記者：“央行上調房地產貸款利率，是我們早就預料到的事情，因為早在2月份就聽說過這一傳聞。”據(jù)了解，當時北京的房地產界有兩個傳聞：一是中央可能會對房地產商實行停止“開發(fā)貸”，另一個就是目前推出的房貸新政。“這個政策對我們來說，應該是相對比較仁慈的。”

　　但是這項被地產界一致認為是仁慈、溫和的政策，對擠壓房地產的泡沫來說，究竟能不能起到立竿見影的效果呢？

　　專家稱打壓泡沫不能一刀切

　　“政府在打壓房地產泡沫的同時，可能使得一些正常的需求也受到了抑制。”中國人民大學房地產經濟管理教研室主任豐雷說，這項政策沒有區(qū)分人們正常的住房需求和投機商的投機性需求的界限，結果有可能和政策制定者的初衷有所背離。

　　豐雷教授這一觀點的依據(jù)是，人們對住房的需求主要分為有效需求和投機需求兩類。有效需求是人們對住房的實際需求，投資需求也應屬于有效需求，這些都屬于正常需求，是政府應該鼓勵的行為。政府真正應該打壓的是投機需求，只有這部分的需求真正減少了，房地產的泡沫才會消失。

　　有經濟學界人士稱，央行兩次調息，主要目的是打擊投機者和投資者。而這次房貸調息，很可能是因為之前的調息力度比較小。由于目前實際利率為負，很多投資者不愿意將錢存入銀行，有相當一部分流入了房地產市場。央行的這一舉動，是為了將滯留在房地產領域的資金擠向其它領域。

　　百姓心理恐慌助推房價上漲

　　但與上述專家觀點迥然相異，社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲榮認為，央行新政策出臺后，并沒有抑制老百姓的購房需求，“老百姓應該能夠算得清這筆賬”。因為房貸的門檻抬高后，老百姓買房子就會更加謹慎，他們會考慮利率風險。而當人們對房地產的需求不那么旺盛時，房價就會有所降低，這對老百姓來說，應該是一件很有意義的事情。

　　對于這個觀點，地產商們似乎也很認同。北京萬年花城房地產開發(fā)公司部門經理楊海龍認為，老百姓的需求有很大一部分是因為房地產商的炒作，尤其是在大城市。“房地產商一吹泡泡，老百姓就著急，就會去買房子，房價就會繼續(xù)上漲。”

　　楊海龍認為，老百姓的預期受影響，需求就會受到刺激。原來準備以后再買房子的，由于預期未來房價將走高，有可能提前到今年。這也是近年來房價上漲的一個重要原因。“這樣形成一個惡性循環(huán)，房地產的價格怎么能夠降下來？”

　　打擊投機要靠更有效手段

　　同時，易憲榮認為，央行新政策對投機者和投資者的打擊效果并不是很好。他說，對投機者的打擊可以有很多其它更有效的辦法，比如征收二手房交易稅。

　　豐雷的觀點和其不謀而合。他認為，政府應該對房屋轉手率進行微觀監(jiān)控。這項措施操作起來有一定的難度，很多發(fā)達國家的政府也不一定能夠做到，但是效果很好。政府應該想辦法做到，這才是政府應該做的。另一個措施就是征收不動產稅，也就是國內通常所說的“物業(yè)稅”。豐雷教授舉了一個例子：征收不動產稅后，假如一個人有10套住房，那么這10套住房他每年都應該繳納不動產稅。這個措施對打擊房地產業(yè)的投機行為是很有效的。呂天玲

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　　央行調查顯示上次加息未平“炒房”熱

　　新華社北京3月18日電　中國人民銀行18日公布的2005年一季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果顯示，當前由于房地產的旺銷，城鎮(zhèn)居民雖然消費愿望保持平穩(wěn)，但購房的熱情高漲，銀行借款未因2004年10月末的加息而降低。

　　央行本季儲戶問卷調查是于2月中、下旬在全國50個大、中、小城市進行的。調查結果顯示，有22%的居民準備在未來三個月購買住房，較上季提高0.8個百分點，較去年同期提高0.6個百分點。在上海、杭州、溫州等房地產價格上漲較多的城市，居民購買住房的愿望更強烈，人數(shù)占比分別為23%、23.8%和42%，高于全國水平。

　　央行分析指出，近幾年居民買房的愿望一直較為強烈，不少人購買住房并不僅僅是為了改善住房條件，提高生活質量，更多的是作為一種投資。而房地產價格的不斷上升也使投資者獲得了不菲的回報。從1季度調查的居民負債情況看，本季有銀行借款的居民人數(shù)占比為14.4%，與上季持平，較上年同期上漲0.2個百分點。可見，2004年10月末的加息對居民向銀行借款的行為基本沒有影響。究其原因，正在于銀行借款主要是住房貸款，加息雖然增加了還款成本的壓力，但目前不少地方房價的上漲幅度大于利率的上漲幅度，購房者對貸款的熱情不會降低。

　　不過，央行認為，加息對居民心理和儲蓄行為的影響依然較為強烈。從1季度居民的支出選擇看，居民的儲蓄意愿增強，消費意愿趨穩(wěn)，投資意愿回落。調查顯示，在當前物價和利率水平下，認為“更多儲蓄”最合算的人數(shù)占比為40.3%，創(chuàng)歷史新高；認為“更多消費(包括借債消費)”最合算的人數(shù)占比為30.4%，較上季微降0.1個百分點，而認為“提款購買股票、國債等”最合算的居民人數(shù)占比為29.4%，較上季略降0.4個百分點。