央行3.16政策效應顯現 房地產過熱招致央行狙擊

　　本報記者 馬斌 上海報道

　　3月18日下午，記者截稿前，人民銀行上海分行召集的各商業銀行負責人會議正在緊張進行中，會上，有關部門再次提示房地產貸款高速增長帶來的風險，至于房地產貸款政策的具體調整，則將由各商業銀行自行決定。

　　“目前包括分行及其下屬支行在內都在等待總行有關房貸政策的具體調整”，同一時刻，一家股份制商業銀行上海分行個貸部負責人告訴記者，是否將首付比例一致提高到30%，以及有關個人房貸利率是否上浮、如何上浮，都還未確定。

　　而此前一天，上海市銀行同業公會已經召集各商業銀行負責人召開了一次緊急會議。會后傳出的訊息是，一方面，上海銀行界將堅決落實此次央行出臺的“3.16政策”；另一方面，具體政策調整視乎不久將出臺的3月份上海最新房貸數據而定。

　　旋風之下，央行“3.16政策”的效應正在迅速顯現——2005年3月16日，房地產終因過熱之嫌，招致央行貨幣政策迎面狙擊。

　　3.16政策

　　當日晚，央行宣布，從2005年3月17日起，調整商業銀行住房信貸政策和下調金融機構超額準備金利率。由于與同期商業銀行貸款利率并軌，并實行下限管理，在政策調整后，5年期以上個人住房貸款利率至少比原先高出0.20個百分點到5.51%；而對“房地產價格上漲過快城市或地區”，其個人房貸之最低首付款比例可由現行的20%提高到30%——具體執行，則由商業銀行法人(通常是總行)根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。

　　政策的一個背景是，過去兩年來，房貸一直是部分房產熱點地區商業銀行貸款增長的主導力量。例如，2004年，上海國有獨資商業銀行和股份制商業銀行(含上海銀行)全年新增個人住房貸款占各自新增人民幣各項貸款的比例分別高達49%和79%。其中，中國銀行上海分行新增個人住房貸款170.67億元，增長率高達83.03%。

　　對于“房地產價格上漲過快的城市或地區”，華西證券在其次日的內部報告中指出，根據2004年第四季度中國貨幣政策執行報告，可能是指2004年房屋銷售價格同比漲幅超過10%的9個城市，漲幅由高到低排序分別為青島、南京、濟南、杭州、沈陽、成都、寧波、上海和重慶。其中，上海房價上漲約15%。

　　摩根士丹利(以下簡稱大摩)股票研究部執行常務董事謝昭平也在其當日的報告中稱，此次央行政策轉變對需求的心理預期影響超過了政策的直接效果，并且無異于是發出了強有力的政策信號，即政府決心平抑一再上漲的房價；如果實踐證明現有政策不力的話，政府接下來可能會出臺更多措施。

　　充分的調控空間

　　一家股份制商業銀行上海分行辦公室負責人告訴記者，除有關首付款比例可由現行的20%提高到30%的彈性規定之外，在房貸利率方面，3.１6政策有充分調控空間，比如，執行下限管理，等于部分賦予商業銀行自主定價權力，從理論上講，此后各家商業銀行都可以通過利率上浮遏止房貸規模的過快增長；由于基準利率是6.12%，下浮10%到5.51%需要符合一定條件。

　　此外，還涉及到貸款政策調整，比如利率浮動周期以前是一年一定，本次調整后商業銀行可以自行決定，并在協議中注明。

　　實際上，從2001年各家商業銀行普遍開展個人房貸業務以來，個人住房貸款利率與其他商業貸款利率等于一直是雙軌運行，并且不同于其他商業貸款之處在于，個人住房貸款利率幾乎沒有浮動空間。

　　2002年2月21日之前，個人住房貸款利率按照中國人民銀行發布的《個人住房貸款管理辦法》第十二條規定，用信貸資金發放的個人住房貸款利率按法定貸款利率?不含浮動?減檔執行。即，5年以下(含5年)為5.31%，5年以上為5.58%。

　　2002年2月21日，央行降低個人住房商業貸款利率水平，5年以下(含5年)由原先下調為4.77%，5年以上則下調為5.04%。

　　2003年6月，中國人民銀行發布121號文件，規定對借款人購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上住房的，商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行，即5年期以上執行6.12%的商業銀行中長期貸款的年利率。

　　2004年10月29日，央行上調存貸款利率時，個人房貸利率隨之上調至5.31%。

　　但是，上述行長也指出，至少在上海，即使是121號文中有關購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房的非優惠貸款利率規定，也由于操作環節的動作變形，導致部分無效。

　　比如，在實際貸款操作過程中，“第二套以上住房”有時被銀行內部掌握為在本行內辦理的房貸業務。換言之，通過在不同商業銀行間貸款，購買多套住房的投資人也完全可以享受優惠貸款利率。

　　量化政策效果？

　　可是，如同所有貨幣政策工具，房貸利率下調在經過復雜的貨幣政策傳導機制后，究竟會達成何種政策效果，無可精確預測。

　　華西證券研究員湯戈測算，住房貸款政策調整對個人購房自住需求影響有限，以2004年商品住宅均價購買建筑面積100平米的住宅為例，月還款額僅增加1.66%。

　　大摩的計算則表明，20個基點的上調相當于月供增加不到月收入的1%；首付提高到三成，則按揭成數仍然高于中國目前平均60%-65%的水平。

　　至于投資(投機)購房需求，情形則大不相同。湯戈稱，以上海市為例，一套二手房交易的契稅加中介費約是總房價的3%，從2005年3月7日后購房不滿一年出售的需要支付差額收益5.55%的稅費。假設之前一個炒房者采用兩成首付款方式購房，若一年房價漲幅為10%，扣除契稅、中介費、營業稅費和資金成本之后，其年收益率為9.5%。本次政策變動后，由于杠桿比例減小，資金成本提高，炒房者的收益率將降為5.1%，相當于此前收益的54%。若上漲幅度小于7.5%，則炒房者的收益將近似于零；即便可以將契稅等負擔轉嫁到買家身上，炒房者獲利的前提是，房價的年漲幅在5.2%以上。

　　假如房價下跌，由于資金成本上升將導致損失。

　　湯戈稱，2001年以來，個人住房貸款占住宅銷售額的比例長時間在50%以上，2004年有所下降，但仍接近50%。由于住房貸款對商品住宅購買力的放大作用，房貸對購房需求的支持作用實際要超過該比例。

　　根據華西證券的預測，2005年我國商品住宅銷售額預計達到1.1萬億，按照目前個人住房貸款占住宅銷售額的比例，銀行系統需要提供4800億貸款，同比2004年將增長15%。銀行收緊房貸，將改變商品住宅的供求關系。

　　在2005年2月末，大摩曾對中國房地產的市場承受力有過技術度量。結果是“出人意料，其中有些似乎有違我們的直覺判斷”。

　　該報告撰寫人謝昭平在接受記者采訪時稱，有關承受力的度量采用了住宅成本(住房貸款支出)變動除以家庭收入變動得出的比率，比率越高則承受力越差。

　　謝假設，以一套公寓的平均貸款償還成本為準，在上海為約人民幣50.6萬，北京為人民幣44.4萬。

　　按照3.１6以前國內5.31%的個人住房貸款利率、首付三成、分20年償還的狀況，上海目前的市場承受力與1998年時的水平看齊，承受力指數為102；但由于價格急劇飆升，與2001年底(大約72)比較則下降了超過40%。北京的承受力相對較好。而在全國范圍內，市場的承受力自1998年以來有所提升。

　　謝昭平同時指出，有關承受力的測算結果準確性，取決于房價上漲等數據。比如上海，就是基于2004年全年房價上漲16%的前提而計算的。

　　值得一提的是，由于統計口徑的不同，業界對于房價上漲幅度一直莫衷一是。2005年3月17日，記者選取了位于上海長寧區天山路258號的海逸公寓為樣本：其在搜房網的歷史價格資料顯示，2003年底均價尚且為每平米7500元；2005年3月18日，該樓盤在安家網站上的二手房均價已經達到了17962元。

　　謝指出，如果假設2004年房價上漲幅度為50%的話，承受力指數被隨之改寫為130。

　　在謝的模型中，本次個人住房貸款利率調整導致承受力指數微弱上升，比如上海將因此上升3個單位。

　　但是，謝在其最新的報告中指出，2003年的央行對房地產開發環節的信貸緊縮導致供給減少，導致10年以來房價最快速的上漲。謝認為，本次對需求方的調控應當會比較明顯的改善供求關系。

　　超儲平衡術

　　房貸政策調整的同時，央行選擇了對超額準備金(簡稱超儲)利率下手：金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率由原先年利率1.62%下調到0.99%。

　　或許是緣于此，中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘將此次央行動作比作是“一次有保有壓的利率調整”：在壓縮長期房貸增長的同時，超儲利率的下調會逼迫商業銀行尋找其他短期資產品種，比如增加對企業短期流動資金貸款的發放。

　　國務院發展研究中心金融研究所范建軍稱，央行此舉最直接的效果，是降低商業銀行超額準備金比率，提高商業銀行資產流動性；遠期的效果在于，增強央行貨幣政策，比如法定存款準備金率的有效傳導。

　　范建軍還表示，在很多國家，對于商業銀行超額準備金甚至是法定準備金，央行并不支付利息，“這應當是商業銀行自己承擔的資金成本”。范建軍稱，此前國有商業銀行有相當部分的利潤就是來自超額準備金以及法定準備金的利率。

　　申銀萬國(行情 論壇)證券研究所勵雅敏稱，低收益率將促使銀行進行資產結構調整。此前，商業銀行在央行的超額存款準備金維持在4%左右的水平。

　　實際上，在部分商業銀行，出于提高資本充足率等因素的考慮(在計算資本充足率時，超儲的風險權重為零)，超儲比例偏高，以上市銀行上海浦東發展銀行為例，其2003年和2004年度的超額準備金比例分別為4.76%和10.24%。

　　勵雅敏稱，2004年，商業銀行吸收存款的利率成本在1.4%左右，吸收一年期以內存款的利率成本在0.85%左右，吸收活期存款的利率在0.72%左右。此次將超額存款準備金利率大幅下降至0.99%的水平，將促使銀行進行資產結構調整，把資金運用于收益率相對較高的品種中去，但保留1%或2%的超額存款準備金在支付結算方面還是必要的。

　　對于目前超額準備的可能去向，范建軍稱，利率下調將迫使資金充裕的商業銀行在市場上選擇一些收益相對較高的資產：比如同業拆借，進而改善原先資本充足率相對較高但資金緊張的中小銀行流動性。

　　至于超額準備利率下調對上市銀行的負面影響，申萬研究所測算應當在3%以內，并且銀行可通過資產結構調整將影響消除。