加大中低價位住房供給 調(diào)控房價亟待新政出臺

　　□本報駐京記者　鄧瑾

　　更有效的調(diào)控房價辦法可能在于加大中低價位住房供給，這既考驗地方政府在土地規(guī)劃和供應(yīng)等諸多方面的執(zhí)政能力，也要求政府在保障公平住房方面承擔(dān)更多責(zé)任

　　上海發(fā)力

　　3月6日，就在溫家寶總理在《政府工作報告》中提出今年要“重點抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”之后的第三天，上海市財政局、地稅局發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，對居住不滿一年出售的二手房征收5％的營業(yè)稅，另按規(guī)定征收約0.55％的城建稅、教育附加費和河道整治費。

　　該政策在發(fā)布的第二天就正式實施。

　　而此時，上海瘋狂上漲的樓市已被開發(fā)商普遍認為是塊“燒紅的鐵”。

　　房地產(chǎn)商潘石屹說：“有些城市的房價，比如上海，兩年翻了一番，上漲確實非常快。”他提醒道，“燒紅的鐵別摸。”

　　統(tǒng)計顯示，今年1月上海的住宅成交均價升至9100元／平方米。而2004年全市住宅商品房均價，按照上海天地行房地產(chǎn)營銷公司的數(shù)據(jù)，已經(jīng)突破7472元／平方米，同比上漲23.75％。市區(qū)樓市均價更是上漲到每平方米萬元。

　　北京某開發(fā)商3月初對媒體表示，上海現(xiàn)在的房價太瘋狂了，自己已經(jīng)全部退出來了，近期內(nèi)也不會去上海做項目了。

　　他提到他最近在上海做的一個小房地產(chǎn)項目。“一開始，我們公司的預(yù)期心理售價是在7000元／平方米，但最后市場太火了，人都瘋了，以19000元／平方米的價格出手時，人們還打破頭、瘋了似地搶。”該開發(fā)商說。

　　業(yè)界普遍認為，累計5.55％的稅率并不高，相比起杭州曾經(jīng)征收過的高達20％的二手房交易個人所得稅，這是一個比較溫柔的政策。

　　如果這一政策還不能有效控制住房價漲幅，業(yè)界人士認為，更嚴厲的財稅政策可能出臺。據(jù)傳，最高可能要征收20％～60％的所得稅以及4％的附加稅。

　　金融調(diào)控可能轉(zhuǎn)向消費者

　　除了上海新啟動的對居住不滿一年出售的二手房另課稅5.55％以外，坊間還流傳著契稅上調(diào)、征收物業(yè)稅等說法。值得注意的是，這些政策都旨在抑制消費者的需求，而不是像以往政策那樣是限制開發(fā)商的供給。

　　一位要求匿名的金融專家透露說，金融決策層正在醞釀?wù){(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。

　　2003年6月13日，央行出臺了備受爭論的121文件，這一文件的核心在于提高房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例，2004年4月底，中央又啟動了以收縮銀根和地根為特征的宏觀調(diào)控，此后于10月底宣布加息0.27個點，這一系列舉措都強化了對房地產(chǎn)業(yè)的控制。

　　但是，本以為會給開發(fā)商帶來致命打擊的資本金規(guī)定，并沒有取得預(yù)想的效果，比如長三角地區(qū)，房價依然快速增長。

　　中國社科院金融所研究員尹中立認為有三個方面原因：一是在現(xiàn)有信用體系不完善的情況下，開發(fā)商做假賬規(guī)避；二是很多開發(fā)商通過信托等方式進行體外融資；三是外資大量進入，央行上海分行去年底公布的一個調(diào)研結(jié)果顯示，2003年第四季度，上海市房地產(chǎn)開發(fā)融資中外資占比達到81.96％；2004年2月和5月，外資占比分別為79.14％和66.81％。

　　正是在這種背景下，有金融高官正在考慮從限制供給轉(zhuǎn)移到限制消費，政策可能會向進一步加息傾斜。當(dāng)然，是否加息，何時加息是一個事關(guān)中國經(jīng)濟全局的問題，最后的決策權(quán)還在國務(wù)院。

　　房價高企背后

　　房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率據(jù)稱高達30％-40％，高出其他許多行業(yè)二三十個點，被稱為暴利行業(yè)。這從中國最善于把握市場機會的溫州企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移上可見一斑。

　　浙江銀監(jiān)局最新的一項調(diào)查顯示，因為房地產(chǎn)業(yè)的高回報率，浙江外流民資近一半涌進了全國各地的房地產(chǎn)開發(fā)市場“造房”，且溫州市前11戶工業(yè)企業(yè)貸款大戶均涉足了房地產(chǎn)項目。

　　同時，房地產(chǎn)開發(fā)商躋身中國富豪百強的人數(shù)逐年增多。2002年是25人，2003年增加到37人，2004年達到45人。

　　房價拉高看起來能達到多方共贏。開發(fā)商自不必說，銀行也有利可圖，而地方政府則能獲得高額的土地出讓金，同時增加稅收收入。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計局日前公布，2004年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)已成為北京市最大的兩個納稅行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)完成稅收129.4億元，同比增長28.1％，占全市稅收總量的18.7％。

　　相比稅收收入，業(yè)內(nèi)人士認為，土地出讓金才是地方政府的聚寶盆。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2000年到2003年里，全國土地出讓金累計超過9100億元。去年土地供應(yīng)放棄不透明的協(xié)議出讓而實行公開的“招(標(biāo))拍(賣)掛”(牌)交易之后，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京市的土地出讓金可能超過1000億元。但該數(shù)字尚未得到有關(guān)部門的證實。

　　高額的土地出讓金成為很多地方政府的“第二財政”，并且是不受約束的預(yù)算外資金。在地方政府仍不允許發(fā)債的情況下，賣地的收入為很多僅有吃飯財政的地方政府提供了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。

　　在奧運商業(yè)土地策劃招標(biāo)中勝出的黑馬———北京思源宏業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長陳良生分析說，政府控制不了他們本該控制好的房地產(chǎn)金融和土地政策，才導(dǎo)致有些地方的房價增速失控。

　　金融政策正如前所述，房地產(chǎn)商可以“曲線救國”。而政府作為法定的一級土地供應(yīng)商，由于缺乏資金進行拆遷，把生地變成可供“招拍掛”的熟地，因此很難有能力控制好每年投放市場的土地供給量。而土地供應(yīng)緊張是導(dǎo)致上海等地房價飛速上漲的原因之一。

　　北京厚土機構(gòu)主席、北京萬科前總經(jīng)理林少洲認為：“如何調(diào)控房地產(chǎn)，管理城市，這是政府執(zhí)政能力一個很重要的組成部分。”

　　廉租房和經(jīng)濟適用房

　　房價大幅度上漲，低收入人群買房還是租房這個涉及社會公平的問題也開始凸顯。

　　華遠集團任志強在“2005宏觀經(jīng)濟引導(dǎo)力”論壇上提出，開發(fā)商是為投資人考慮，從投資回報率上考慮很自然地是要先為富人蓋房子，而解決窮人的住房問題，那應(yīng)該是政府要考慮的事。

　　開發(fā)商們一致認為這是“國際慣例”。即便是房產(chǎn)私有化率較高的英國、美國，房產(chǎn)私有化率也只在70％左右，而我國香港到上世紀80年代住房私有率還不到30％。在這些國家和地區(qū)，國家(地區(qū))的福利住房體系一直在運轉(zhuǎn)。特別是香港，其公屋制度已成為政府提供福利住房的一種典范模式。

　　實際上，住房主管部門早已廓清了地方政府在提供住房保障方面的責(zé)任。

　　“依靠市場配置住房資源，并不等于就是人人都只能依靠自己的收入買房子住，”建設(shè)部政策研究中心主任陳淮說，“在市場經(jīng)濟下，為了保障每個人都有房子住，政府就需要實施一些特殊的政策措施來幫助這些單純依靠市場解決住房有困難的群體。”

　　這個住房保障體系包括經(jīng)濟適用房和廉租房等形式。

　　在全國“兩會”期間，北京和上海不約而同都提出今年要加大廉租房的供應(yīng)。上海市政府已明確提出，今年上海廉租房受益家庭將從目前的1.3萬戶增加到1.8萬戶。而北京市建委也稱，今年北京市將增加廉租房的數(shù)量，并將優(yōu)惠對象從過去的軍烈屬等優(yōu)撫對象擴大到拆遷戶、勞模以及目前租用農(nóng)民房的國企員工。

　　相比廉租房，經(jīng)濟適用房的受惠面更廣，但爭議也更大。

　　開發(fā)商們幾乎都不認同政府減免土地出讓金和稅費的經(jīng)濟適用房制度，認為這破壞了一個自由競爭的市場，并且最重要的是連開發(fā)商都承認該受益的人沒有受益。

　　不過，更多的經(jīng)濟學(xué)家趨向認為對經(jīng)濟適用房制度進行改革而不是拋棄。

　　經(jīng)濟適用房本來是面向中低收入人群，北京的標(biāo)準是家庭年收入不到6萬元。但由于中國信用體系缺乏，不能從稅單上限制到相對高收入的人群進入經(jīng)濟適用房市場。在這種情況下，中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容就建議，通過縮小經(jīng)濟適用房的面積，減少其包括停車位、綠化面積等的配置而讓這個政策房“既經(jīng)濟又適用”，并過濾掉相對更富裕的人群。

　　除了面積限制以外，尹中立還建議要大幅度增加經(jīng)濟適用房的供給。“經(jīng)濟適用房面臨的關(guān)鍵問題是僧多粥少。”他說。

　　2003年，我國經(jīng)濟適用房建設(shè)總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6％。而該比例在2004年還下降了1個多百分點。

　　建設(shè)部的陳淮也承認在保障供給結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房所占比重上，目前政府的強制力仍不充分。“在完善的經(jīng)濟適用房制度中，政府應(yīng)當(dāng)對每年住房開工面積中必須包括多大比例的經(jīng)濟適用房作出強制性的規(guī)定。”他說。

　　盡管在“兩會”期間有代表建議要取消經(jīng)濟適用房，但北京市已明確表態(tài)不會取消。

　　陳良生和林少洲等業(yè)界人士對記者描述的由政府主導(dǎo)的住房保障體系大同小異。都是中高檔房交給市場，房子賣得越貴越好，政府只管多征稅。把對富人收的稅再投入到住房保障體制上去，這也是財富的重新分配。

　　至于中間人群，則大力發(fā)展二手房市場，或租或買。特困人群由政府提供的廉租房解決。他們都強調(diào)要蓋好房子，即使面積小，也要設(shè)計好戶型。

　　惟一的區(qū)別是把窮人安置在哪。他們的觀點也代表了業(yè)界的兩種看法。林少洲認為，市中心要留給富人，這樣房子能賣得更貴，政府也能多收稅；而陳良生則認為，窮人應(yīng)該在市區(qū)以及公共交通便利的地方入住，否則交通費將是一筆不小的支出。

　　加大中低價位住房供給

　　不管各方獻計的住房保障體制的設(shè)計有何異同，但共同的一點是，政府有責(zé)任為中低收入的人群提供住房保障，而這也恰好是公共財政的初衷之一。

　　比如北京市去年房地產(chǎn)的稅收超過100億，如果能動用這筆錢中的一部分來改善北京的福利住房體系，“那敢情好。”北京市建委的一位工作人員說。

　　但至少目前，北京市廉租房的資金主要來自公積金增值資金。據(jù)記者從北京市建委獲得的數(shù)據(jù)稱，從2001年8月到現(xiàn)在，北京市政府在廉租房上共投入了約2億元，也就是平均每年六七百萬元。

　　面對高房價，上海和北京市政府選擇了一條不同于開發(fā)商設(shè)想的道路，即增加中低價位住房的供給。

　　上文所述，上海市出臺的新規(guī)定中，除了對二手房交易課稅以外，還明確指出，2005年，全市3000公頃經(jīng)營性用地計劃中的2000公頃，確保用于中低價普通商品住房建設(shè)。

　　另外，要加快以配套商品房為主的中低價普通商品住房建設(shè)進度，提高其在市場供應(yīng)中的比例，供應(yīng)總量努力達到65％。

　　北京市建委也在近期透露，今年將建設(shè)更多的每平方米5000元以下的低檔房，但并沒有像上海那樣明確地指出了規(guī)劃面積和比例。

　　其實上海的做法早就為建設(shè)部所鼓勵。建設(shè)部的陳淮也承認，更有效的調(diào)控房價的辦法就是加大中低價位住房的供給。“按照中央要求，當(dāng)前政策研究的重點之一就是如何采取更有效的措施加大中低價位的住房供給。此外還可以對房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)累進征稅，讓占有過多資源的人支付更高的代價。”陳淮說。