央行調整個人住房貸款政策 房地產虛火待撲

    核心提示

　　昨日，央行決定，從2005年3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。具體做法是，將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。

　　另外一條讓人意想不到的政策是，以后金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率由現行年利率1.62%下調到0.99%，法定準備金存款利率則維持1.89%不變。

　　本次出臺的政策不僅集中明確了國家對我國房地產市場的判斷，而且表明央行通過貨幣政策調整市場的手段越來越高明。

　　這個政策表明決策層已經達成一致，并對房地產市場是否過熱做出了最終的決斷——我國的房地產虛火待撲。

　　3月16日傍晚，央行在其網站上發布了兩條關乎我國房地產健康發展的重要政策。

　　央行還就此給出說明——本次政策調整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預期，以及將商業銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業銀行加強風險管理，完善定價機制。

　　記者在隨后的采訪過程中聽到專家們更多的解讀落點是：本次出臺的政策不僅集中明確了國家對我國房地產市場的判斷，而且表明央行通過貨幣政策調整市場的手段越來越高明。

　　高層最終做出判斷：房地產過熱

　　近段時間以來，業界關于我國房地產市場的現狀作出了“過熱”和“并未過熱”的兩個相反判斷。摩根士丹利董事總經理兼亞洲區首席經濟師謝國忠認為，中國的房地產市場需求存在相當的夸大成分。而國家建設部政策研究中心主任陳淮一直堅持房地產市場“并未過熱”的說法。

　　業界人士的爭論事實上對決策層作出相應調控政策有很大的影響。“央行此次出來的第一條政策，明顯是給房地產價格降溫之舉。”國家商務部研究院的梅新育16日晚在接受記者采訪時認定。

　　中國社會科學院金融研究所尹中立博士也認為，央行出臺的這個新政策是一個很好的宏觀調控措施，他說，自2003年以來國家對很多行業進行了大力調控，這次算是抓到關鍵點了。“以往對鋼鐵房地產等行業的宏觀調控措施都是從供給著手，而現在在需求方面做文章，提高住房貸款利率，對遏制房價上漲將有積極作用。”

　　尹中立說，在溫家寶總理的《政府工作報告》中，提出要“嚴格控制生產資料價格和房地產價格上漲”，而此次央行的舉措被認為是響應總理之舉。

　　中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容也給記者算了一筆賬。他說，假定房子總價是120萬元，一個人首付20%即24萬元后即可入住；同時貸款利率是10%，在余下的30年里，他連本帶息共要付出320多萬元。“現在提高首付比例和貸款利率，給買房者一個信號，就是要警惕風險，不要盲目去炒房，以免一輩子給銀行和房地產商打工。”

　　值得提及的是，央行行長周小川曾表示，不會針對上海樓市過熱而采取個別行動，他認為沒有任何一個國家有過這種先例。但與此同時，央行又專門調整商業銀行住房信貸政策。專家認為，這個信號背后的含義依然值得研究。

　　后續動作還會陸續跟進

　　專家分析，央行已經對房地產過熱的狀況再次警覺，但是由于“121文件”的前車之鑒，現在只是溫和動作，但是如果調控沒有起色，不排除再出重拳的可能。

　　但央行貨幣政策司政策處一位人士說，這次房貸政策的調整很正常，在“兩會”前就已經醞釀成熟，不是有針對性的，而是過去房貸利率有些偏低，給一些投機人士留下空間。

　　“央行決定金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率由現行年利率1.62%下調到0.99%。這個做法很有意思，很有創意。”梅新育說，“對利率下限管理，擺明了是要限制市場。”

　　“對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%，這一點對于自住房的所有者來說并無明顯的消極作用；但對于有投資目的購房者來說，這個按揭成本就明顯偏高，控制作用還是十分明顯的。”梅新育覺得，“這也表明，那些總在鼓吹房地產尚未過熱的利益集團終于在決策層面前打了敗仗。”

　　尹中立認為，國家不僅不愿意看到房地產市場崩盤，也不可能對之坐視不管。因此，這次央行出臺的政策效果如何，還有待觀察，“如果下一步建設部等部門陸續出臺相關配套措施，將會起到更好的效果。否則，單個政策效果難以顯現。”

　　本報駐京記者　鄭子軒