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膠東在線消息 很多消費(fèi)者都遭遇過(guò)延期交房的情況，一般來(lái)說(shuō)，延期交房的違約責(zé)任都會(huì)在格式合同中規(guī)定的比較清楚，但很多開(kāi)發(fā)商會(huì)把不可抗力做為延期交房的理由，以此逃避違約責(zé)任。究竟該如何認(rèn)定不可抗力，本期阿斤侃房教你認(rèn)清不可抗力的范圍和認(rèn)定。
王女士于2001年1月與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，該合同明確約定開(kāi)發(fā)商交付房屋的時(shí)間為2001年5月1日。2001年5月1日，當(dāng)王女士興沖沖去接收新房時(shí)，卻被售樓小姐告知
入住審批備案手續(xù)沒(méi)辦完，業(yè)主還不能入住。王女士問(wèn)手續(xù)什么時(shí)候能辦完，售樓小姐說(shuō)很快。果然一個(gè)多月后，開(kāi)發(fā)商就通知王女士收房了。收房時(shí)，王女士要求開(kāi)發(fā)商支付逾期房違約金，開(kāi)發(fā)商卻以審批備案手續(xù)辦不完為不可抗力的理由拒絕支付。而王女士卻認(rèn)為審批備案手續(xù)辦完不屬于不可抗力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房違約責(zé)任。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下，王女士于是將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，審批備案手續(xù)的辦理不屬于法定不可抗力情形，開(kāi)發(fā)商抗辯理由不成立。故判決開(kāi)發(fā)商按合同約定向王女士支付逾期交房違約金。
律師提醒
不可抗力應(yīng)具備四個(gè)要件：一是必須不能預(yù)見(jiàn)，即當(dāng)事人無(wú)法知道事情要在何時(shí)何地發(fā)生，也無(wú)法知道其發(fā)生的情況如何；二是必須不能避免，即當(dāng)事人盡管已采取種種措施，仍然不能避免事件的發(fā)生和阻擋該事件產(chǎn)生的后果；三是必須是不能克服，即事件發(fā)生后，當(dāng)事人已經(jīng)盡到最大努力仍然不能克服事件所造成的損害后果而使合同得以履行。如果能夠預(yù)料而不采取措施的，不能認(rèn)為是不可抗力；如果從當(dāng)事人的實(shí)際情況看有能力避免或者克服而不采取措施的，也不認(rèn)為是不可抗力；四是必須是客觀情況，即外在于人的行為的客觀情況。該客觀情況必須發(fā)生在合同成立以后至合同不能履行以前，否則不能援引不可抗力條款。
律師點(diǎn)評(píng)
本案的判決符合我國(guó)《合同法》關(guān)于不可抗力的規(guī)定。根據(jù)《合同法》規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。例如，地震、水災(zāi)、風(fēng)暴等自然現(xiàn)象和戰(zhàn)爭(zhēng)、政變等社會(huì)現(xiàn)象。《合同法》同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人一方以不可抗力為免責(zé)抗辯理由時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)向?qū)Ψ疆?dāng)事人提供發(fā)生不可抗力的證明。而本案中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在合理期間內(nèi)依法出具不可抗力證明，所以，法院支持了王女士的訴訟請(qǐng)求。
（本報(bào)記者蔣芹）責(zé)任編輯：楊勝武 來(lái)源：今晨6點(diǎn)
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