房價走勢與政策意愿背離 房改方向受專家質疑

　　目前全球很多國家都潛藏著房地產泡沫危機，作為全球房地產風向標的英國房價已經呈下降趨勢。但房地產具有的地域特性，以及中國匯率政策，使得中國的房地產市場并不會受到國際房地產市場太大的影響

　　本報記者 鐘華

　　繼2004年中國房地產價格持續上漲之后，當前的市場仍傳遞出近乎一致的聲音：2005年中國房地產價格還會上漲。這一聲音也逐漸在中國政府的各大部門之間形成了共識。

　　日前國務院副總理曾培炎指出，目前不少地方房地產價格上漲過快，一定要注意到投資性購房的情況，警惕出現房地產泡沫。這是中央高層首次公開發出中國房地產價格存在泡沫的警告。國務院總理溫家寶在2005年政府工作報告中強調，“重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。

　　實際上，中央已在去年采取多項緊縮性政策來抑制房產價格，但房價的大幅度上漲趨勢并沒有扭轉。有關專家對《財經時報》指出，中國對房地產市場的調控需要順應市場規律，讓市場來發揮資源配置的基礎作用。

　　背離政策意愿

　　在2003年國務院發文嚴格控制土地供給之后，2004年又出臺了一系列緊縮性政策，來調整中國高速(行情 論壇)發展的房地產業。

　　去年3月，國土資源部、監察部聯合發出被業內稱為“8.31大限”、“71號”文件。4月底，國家又提高了房地產商自有資本金比重：從30%提高到35%。10月底，最高法院作出涉及房產的司法解釋，致使銀行等金融機構對個人住房借貸，提高購房首付金比例。

　　但房地產固定資產投資從去年初的增長43.6%，回落到6月的28.0%后就出現反彈，一直保持上升態勢，達到14480.75億元，同比增長24.5%，遠遠高于15～20%的正常水平；房地產價格也持續上漲。

　　國家統計局景氣中心研究室副主任張海旺在接受《財經時報》采訪時表示，房地產固定資產投資和房價的持續上升，表明去年采取的緊縮性宏觀調控政策取得成果是初步的；房價的繼續上漲有可能會引起固定資產投資的進一步反彈。

　　在張海旺看來，今年要控制房價，有關部門可能會在個人購房貸款的準入制度、個人住房信貸擔保制度、投資性購買房地產、嚴格購房程序等方面采取進一步措施。目前上海、北京已經出臺了購房和限制炒房的一些政策。

　　中國投資學會副會長劉慧勇對《財經時報》指出，政府對房地產業采取措施，有些商業銀行開始提高購房首付款比例，主要是想要降低市場對房地產的需求，從而降低房地產的價格和土地供給壓力，燙平房地產需求和價格波動。

　　但在劉慧勇看來，購房首付款比例的提高也并不能起到抑制房產需求的目的。當前，中國真正能夠購置房產的是中產階層，并不是低收入階層。“購房首付款提高一點比例”，中產階層購房并不會受到太大限制。

　　另一方面，國家提高房地產開發商自有資本金比率，將大量的中小房地產開發商排斥在市場之外，讓實力強大的開發商獲得更多的土地資源和市場份額，很可能加速房地產的市場壟斷格局，使得大開發商得以控制房價走勢，進一步提高他們的壟斷利潤。這并不利于形成房地產市場的良性競爭格局。

　　房價繼續上漲

　　國家發改委價格監測中心要素處的蔣處長對《財經時報》表示，“我們的總體判斷是今年房地產價格是穩中趨升”。主要受到人們住房改善需要，儲蓄利率低，以及鋼鐵等原材料和土地價格上漲的推動。其中，土地價格上漲是房地產成本上升的主要因素。他進一步表示，“未來幾年，房地產價格都不會下降。”

　　國土資源部和國家統計局的數字似乎也證實了這種判斷。其中統計局的數據顯示，企業景氣指數和企業家信心指數都呈上升趨勢，分別為132.93和141.66。央行四季度貨幣政策報告也強調，房地產開發投資與信貸增長規模持續回落，但房地產價格持續上漲，需引起密切關注。

　　在房地產開發成本而言，國土資源部最新公布，去年招標拍賣掛牌出讓土地占整個出讓土地總面積的28.5%，但價款卻為總價款的58.4%。不過，中國土地勘測規劃院地價所的鄒曉云對《財經時報》指出，目前，地價和房價均呈上升趨勢，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度；中國房產和地產市場還不成熟，并不象歐美國家那樣緊密相連。

　　劉慧勇指出，一切構成房地產成本因素都可能推動房產價格的上漲，但其中價格歸根結底是受到供給和需求這兩個因數決定的。從目前來看，中國的真實購房需求是巨大的。

　　偏離房改方向

　　劉慧勇對《財經時報》指出，當前真正能購置房產的人，主要是先富起來的一部分中產階層，大多數低收入者的購房愿望暫時還難以實現。但由于中國人口眾多，僅中產階層的購房需求就十分巨大。又因為隨著經濟的快速發展，中國的中產階層正在迅速擴大，很可能需要中國房地產業付出8～10年的時間，才能基本解決這個階層的購房需求問題。

　　房子的大量需求，就需要增加土地的供給。《財經時報》從國土資源部了解到，2004年新增建設用地為28.11萬公頃，同比少增33.2%；2005年的土地供應量并不會在去年的基礎上有所增加。

　　劉慧勇表示，目前中國采取土地限制供給政策，主觀愿望是為了確保未來人口增長對糧食的需要。但應當清醒地看到，糧食增產的主要途徑是要依靠科技進步和增加投入。同時還應當注意到，隨著城鎮化的推進，人口居住密度相對集中，雖然市區用地需要成倍擴大，但可以騰出來的農村土地會更多。

　　當然，要使進入城鎮的農民更順利地騰出其農村的宅基地，必然涉及農村土地的產權制度與流轉制度問題，徹底解決這個問題，很可能需要實行“第二次土改”。實現此項改革的具體途徑，最好是借鑒法國與德國等市場經濟發達國家《物權法》的有關內容，修改完善中國的《物權法》。

　　通貨膨脹的幽靈

　　中國的房地產價格上漲，因素之一是國際資本滲透。國家發改委價格監測中心要素處的蔣處長指出，這主要集中在上海和北京兩個城市。

　　中國指數研究院的有關專家對《財經時報》表示，目前全球很多國家都潛藏著房地產泡沫危機，而且作為全球房地產風向標的英國房價已經呈下降趨勢。但房地產具有的地域特性，以及中國匯率政策，使得中國的房地產市場并不會受到國際房地產市場太大的影響。

　　但劉慧勇對《財經時報》表示，中國對住房的大量需求，以及中國經濟與世界經濟一體化日益深化，中國房價按照匯率折算，與國際房價還存在很大的差距，未來很長一段的房價將會處于總體上漲的一個態勢。

　　在劉慧勇看來，通貨膨脹的“幽靈”將長期在中國未來經濟運行中徘徊。這是因為中國勞務工資和物價低的狀況，遲早都必須得到解決。要徹底改變低工資和低物價格局，就不可能完全避免物價上漲。