物權(quán)法出臺在即業(yè)主自治不再是夢

　　編者按

　　備受廣大市民關(guān)注的《物權(quán)法》草案將于今年3月5日正式提交全國人大審議，本報記者幾經(jīng)周折，聯(lián)系到其中一位《物權(quán)法》草案修編小組成員，并獨家獲得了《物權(quán)法》草案部分相關(guān)內(nèi)容，在此就與市民關(guān)系密切的相關(guān)內(nèi)容作一簡要介紹

　　本報記者許慧穎柳春秋發(fā)自北京

　　我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的發(fā)展，各種糾紛、矛盾開始逐漸暴露出來，尤其是在物業(yè)領(lǐng)域。但因為國內(nèi)物業(yè)市場發(fā)展時間短、市場化程度不高，相關(guān)法律條文缺失，因此造成許多糾紛無法解決，尤其是產(chǎn)權(quán)問題始終制約著物業(yè)管理深層次矛盾的解決。

　　而有望解決這些問題的相關(guān)法律——《物權(quán)法》草案在今年3月份將正式提交全國人大審議，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如無意外，獲得通過的可能性較大。

　　《物權(quán)法》的出臺是憲法原則的具體化。這將成為中國公民財產(chǎn)權(quán)利配置領(lǐng)域的第一基本大法，具有非比尋常的重要意義。建筑物將區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利

　　自2003年9月1日正式施行《物業(yè)管理條例》以來，我國的物業(yè)管理就逐漸步入了一個全新的規(guī)范化階段。然而條例對某些問題如小區(qū)內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)不明晰，引發(fā)出物業(yè)管理費用的分?jǐn)偂⒐�共部位維修責(zé)任的承擔(dān)、物業(yè)經(jīng)營收益的分配等多方面矛盾。以物業(yè)管理用房為例，按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。”僅此一條就給不少問題特殊的小區(qū)造成了困擾。

　　北京市西四環(huán)某小區(qū)部分業(yè)主就曾憑借這一條要求開發(fā)商將完全沒有進(jìn)入分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房無償提供給物業(yè)管理公司使用，而法律又明確規(guī)定，房屋用途應(yīng)該由房屋產(chǎn)權(quán)人決定。

　　新的《物權(quán)法》草案對這一系列問題作出了明示，其明確指出，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，均屬于業(yè)主共有。

　　只有產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰了，許多現(xiàn)有問題才能得到徹底解決，而且將來也不容易再產(chǎn)生新的矛盾。因此這一條被業(yè)內(nèi)專家評價為“最好”的一條規(guī)定。物業(yè)公司被推到風(fēng)口浪尖。

　　在現(xiàn)實生活中，業(yè)主和物業(yè)公司之間、業(yè)主與業(yè)主之間各種問題層出不窮，而業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾更是焦點中的焦點。

　　今年1月份，位于北京市南三環(huán)附近的戀日家園由于自行更換物業(yè)公司不成再度成為人們關(guān)注的焦點。小區(qū)物業(yè)管理委員會向法院提起訴訟，請求終止與華野家園物業(yè)公司的物業(yè)管理合同，并要求其限期退出戀日家園小區(qū)。大部分業(yè)主認(rèn)為，戀日家園自己的事應(yīng)該由自己做主。

　　據(jù)了解，自2001年入住以來，戀日家園的業(yè)主和物業(yè)公司就服務(wù)問題意見不一，從分歧逐漸演變?yōu)闆_突，2004年11月1日就曾上演了新舊物業(yè)的兩軍對壘，矛盾更加激化，并導(dǎo)致對簿公堂問題仍得不到解決的局面。

　　這一問題在眾多小區(qū)中具有普遍性，也困擾著不少小區(qū)業(yè)主，但物業(yè)公司什么情況下可以換、怎么換，沒有相關(guān)法律可依。

　　新《物權(quán)法》草案規(guī)定，小區(qū)可以自行管理也可委托物業(yè)公司或其他有能力者管理，對于開發(fā)商聘請的物業(yè)公司，業(yè)主認(rèn)為不合適的同樣可以更換。這一條款無疑將物業(yè)公司推到了風(fēng)口浪尖。而現(xiàn)在普遍采用的物業(yè)管理方式是專業(yè)化的物業(yè)公司管理與業(yè)主自行管理相結(jié)合，《物權(quán)法》正式出臺后很可能會導(dǎo)致大批物業(yè)公司被炒，業(yè)主對物業(yè)公司專業(yè)化程度的要求將會越來越高。

　　物業(yè)專家李釗先生認(rèn)為，物業(yè)公司的專業(yè)化程度越高，達(dá)到同樣結(jié)果的成本就會越低。這一條款雖然看似可以解決很多問題，但不要物業(yè)公司的后果可能會導(dǎo)致“似乎人人都在管，卻是人人都不管”的較之前更為混亂的局面。盡管如此，他覺得長遠(yuǎn)來看還是有好處，把物業(yè)管理當(dāng)成市場行為放到市場中鍛煉，有資質(zhì)、有能力的物業(yè)公司依然會有人選，在市場化程度高的市場上，物業(yè)公司更將有所作為。基金不再專款專用

　　現(xiàn)在的物業(yè)管理活動中，有一個業(yè)主、物業(yè)公司、政府主管部門都頭疼的大問題，那就是公共維修基金的繳納及使用。其實在《物業(yè)管理條例》中，大家通常所說的公共維修基金的正式稱謂是“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金”(下稱“專項維修資金”)。既然定義為“專項維修資金”，就意味著不可挪用、不可經(jīng)營、只能專款專用。而最初每戶總房價款2%的專項維修資金對于任何一個住宅小區(qū)來講都是一筆數(shù)目不小的款項，它也吸引著不少人的目光。許多深知其中利害關(guān)系的業(yè)主們都在為這筆不可挪作他用的資金擔(dān)心著。

　　新的《物權(quán)法》草案規(guī)定將打破該項基金專款專用的限制。據(jù)了解，在新的《物權(quán)法》草案中，經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意即可設(shè)立“基金”。而這一“基金”是既可以經(jīng)營又可以轉(zhuǎn)讓、挪用的，業(yè)主可充分利用這一共同的基金為全體業(yè)主做更多有益的事情。業(yè)主大會被賦予明確法律地位

　　除了上述規(guī)定外，還有幾個條款是對我們的現(xiàn)實生活有積極影響的。其中，新《物權(quán)法》草案規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)公司及任何人不得擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)道路，需要經(jīng)業(yè)主大會同意。

　　另外，新《物權(quán)法》草案還規(guī)定有下列行為的，業(yè)主大會可提起訴訟：業(yè)主、物業(yè)公司違反物業(yè)管理條例，侵害共用部分和他人利益，非業(yè)主、物業(yè)公司履行合同發(fā)生爭議的。這一條款使得以后出現(xiàn)如上所說問題時，業(yè)主可以通過更為理性的渠道來解決問題。

　　但是李釗指出，條款中應(yīng)該明確業(yè)主大會訴訟權(quán)如何獲得，如須通過三分之二全體業(yè)主的同意，并且一次訴訟只能一次授權(quán)等。

　　盡管社會各界都在熱切期盼著《物權(quán)法》及早出臺，但是，作為一個歷史性的法律法規(guī)，相關(guān)專家認(rèn)為其還存在不完善的地方，還應(yīng)該多方調(diào)查、考證以求完備。

　　各方觀點

　　長遠(yuǎn)影響大于現(xiàn)實影響

　　北京市建委物業(yè)管理處處長劉剛：

　　《物權(quán)法》比較原則地界定了居民財產(chǎn)權(quán)屬問題。這一法律的出臺對于解決目前的居民私人財產(chǎn)關(guān)系有很大好處。

　　對于一些個別條款，即使業(yè)主真的可以自己管理小區(qū)了，相信也不會引起混亂，不過我們不提倡業(yè)主自己管理，“管理”是非經(jīng)濟(jì)條件下的名詞，自我管理對于一些偏遠(yuǎn)、偏小的小區(qū)可能還可以，但對于有規(guī)模的社區(qū)自己管理恐怕不行，只有專業(yè)化的管理才能保證生活質(zhì)量。

　　至于業(yè)主委員會，我想還是走法律規(guī)定的程序比較好，現(xiàn)在的問題是有些業(yè)主委員會說自己是替全體業(yè)主說話，實際上并不能代表全體業(yè)主的意愿，還有某些業(yè)主代表出于為自己謀利的私心，并未通過條例規(guī)定的程序來設(shè)立業(yè)主委員會，相關(guān)法律出臺后這一點應(yīng)該會得到改善。

　　總之，我覺得《物權(quán)法》出臺有積極的作用，而且長遠(yuǎn)影響大于現(xiàn)實影響。

　　優(yōu)秀物業(yè)公司將受追捧

　　深圳長城物業(yè)北京分公司總經(jīng)理梁志軍：

　　《物業(yè)管理條例》頒布之前，物業(yè)管理行業(yè)就已經(jīng)開始洗牌了，無論是《物業(yè)管理條例》還是《物權(quán)法》的頒布對行業(yè)肯定會有一個較大的震動，而且物業(yè)管理并不是大家認(rèn)為的技術(shù)含量很低，保潔、園藝、機電設(shè)備等專業(yè)都是很復(fù)雜的，總會有業(yè)主因為專業(yè)問題或者干脆為了避免麻煩而聘請物業(yè)公司，這個時候物業(yè)公司就會有自己的市場存在的價值和空間，因此，一個優(yōu)秀的物業(yè)公司永遠(yuǎn)不會擔(dān)心這些問題。理念應(yīng)符合實際銀楓家園業(yè)主業(yè)委會主任北野：

　　各個部門、各個單位按照自己的理解去制定一些政策，相互不配套，要么互相掣肘，要么互相添麻煩，給相關(guān)問題的解決帶來不利因素。好的理念應(yīng)該符合實際，因為現(xiàn)在我們所面臨的所有問題都是發(fā)展過程中的必然，只有從實際出發(fā)才能根本解決問題。(柳春秋)

　　背景資料

　　《物權(quán)法》產(chǎn)生背景

　　1998年，第八屆全國人大常委會委托9名專家學(xué)者組成民法物權(quán)法草案起草工作小組，并預(yù)定完善中國民法的三個步驟。第一步是制定統(tǒng)一的《合同法》；第二步是起草《物權(quán)法》，實現(xiàn)財產(chǎn)規(guī)則的統(tǒng)一完善；最后制訂一部科學(xué)完善的中國民法典。《合同法》已于1999年頒布實施；《物權(quán)法》草案征求意見稿經(jīng)過多方研討、論證，幾易其稿，漸成規(guī)模。從《民法》構(gòu)成上來說，《物權(quán)法》草案其實就是民法物權(quán)法草案的第二部分，分為總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有五個部分。

　　2002年12月，九屆全國人大常委會第三十一次會議對民法草案進(jìn)行了初次審議。草案分為九編，即總則、物權(quán)法、合同法、人格權(quán)法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權(quán)責(zé)任法、涉外民事關(guān)系的法律適用法，共1209條。這是迄今為止我國條文最多的法律草案。

　　2004年10月底，在十屆全國人大常委會第十二次會議上，《物權(quán)法》被第二次提請審議。許多委員在分組討論時都贊成這部法律經(jīng)過認(rèn)真審議盡快通過付諸實施。

　　2005年3月5日，十屆全國人大三次會議將討論審議《物權(quán)法》草案。(許慧穎)