北京80億公共維修基金暗藏魔鬼

　　本報記者 王穎 北京報道

　　1月23日，北京市政協委員劉子華一紙關于公共維修基金的提案，激起今年北京政協會議的討論熱浪。

　　“再過幾年，公共維修基金的問題將遭遇爆發的高峰期。”劉子華告訴記者。

　　據了解，目前北京的公共維修基金管理存在巨大隱患，從去年開始，這個隱患已初現端倪，相關訴訟漸有發生。劉子華解釋說，中國的住房商品化直至20世紀90年代才開始，開發時間比較集中，總體來說房屋比較新，很多房屋尚處在5年保修期，而過幾年房屋設備老化，接踵而來的維修基金問題會讓人措手不及。

　　無獨有偶，另一位政協委員李曉林也提交了一份《關于百姓住房維修基金監管使用的建議》，指出北京房屋業主6年來交納住房維修基金不少于80億元，可至今沒有一家商品房項目通過正常的報批程序獲準實際使用該基金于物業的維修。

　　80億是已經按照規定存入指定銀行賬戶的數字，而劉子華告訴記者，房屋業主真正交納的維修基金總數遠不止這個數字，而且沒有存入指定賬戶的暗數，就被掌握在開發商手中。

　　兩個提案，恰恰是公共維修基金問題的兩面。

　　維修基金黑洞

　　維修基金的設立本來是有規可循的。

　　按北京市相關規定，購商品房時，業主需交納總房價2%的公共維修基金，公房售后維修基金由售房單位從售房款中按多層住宅20%、高層住宅30%的比例劃撥，而購房職工按購房當年出售新建公有住房成本價2%的比例交納。

　　但在實際執行過程中，這筆錢是去無影蹤，業主也無從查起。

　　劉子華介紹，很多購房者發現，這占房價2%、為數不小的一筆錢，由開發商代收已經不合理，收取前沒有解釋公示，收取后也只有一張開發商出具的單薄收據，無從以此為據，說明自己是這筆錢的所有者。

　　而根據2003年北京市出臺的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》，商品住宅維修基金由市小區辦代管，房地局應將代收的維修基金存入市財政部門指定的銀行賬戶。當商品住宅的物業管理委員會成立后，市小區辦應及時將代管的商品住宅維修基金移交給管委會管理，或經管委會同意交由物業管理企業代管。

　　但由于大部分新建小區還沒有到大修或中修期，該管理辦法一直未真正按程序實施過。

　　“目前我們沒有一個具體而合理的程序，能對維修基金的收取、存放和使用過程進行監督。”劉子華說。

　　事實上，不止北京有維修基金管理規范的缺失，全國已出現多起挪用甚至侵吞專項維修資金的案例。

　　去年，廣東省消協公布的房地產投訴分析表明，物業維修基金被挪用已成為購房者投訴的熱點之一。據廣州市國土資源和房屋管理局物業處負責人介紹，目前廣州市的發展商和物業公司共向業主收取物業維修基金至少有2.3億元，而存入監督賬戶的只有4000萬元。

　　交時容易用時難

　　這筆錢收得爽快，但是真到用的時候，要起來就沒有那么容易了。

　　李曉林認為，在一個報批制度下，6年以上的時間中無一個案例獲得批準是不正常的，而有關部門工作人員介紹，維修基金的使用報批制度至今“形同虛設”是因為“相關制度至今尚未完善”。

　　去年7月，北京盛世嘉園、美林花園、朝陽園等幾個2000年前后入住的小區因為有些設備過了保修期，出現問題，于是去申請公共維修基金，卻沒有得到有關部門的批準。其中，盛世嘉園是由業主委員會向市小區辦申請，但至今仍未有回音。

　　老的公房小區也遭遇了同樣情況。

　　2003年，在購房之初，北京玻璃研究院職工就按比例交納了住房公共維修基金。該職工宿舍負責人賈丙國曾向基金管理中心——西城第一管理部，提交過更換老電梯費用的申請，然而被告知因沒有相關法規支持維修基金的操作，所以申請沒有被批準。

　　對這些沒有批準的申請，北京住房公積金管理中心負責人解釋，由于管理中心無法判斷申請是否合理，所以公共維修基金目前不能使用。

　　魔鬼藏在細節中？這看似合理的解釋，其實是在同一個問題的前提下得出的。

　　“住房維修基金并不來源于財政，而是從百姓兜里掏出的錢，應該真正用在百姓的住房維修上。”李曉林說。他在本次提案中提出，百姓住房維修基金每個個案的申請材料應預先公示一個時期，如一個月以上；每個個案的批準或不批準監管部門均應有明確的文字表述。

　　“是錯誤的定位導致了這樣的結果。”中國政法大學行政法專家薛剛凌質疑說，“這筆錢是業主自己的，其實政府部門只是一個代管人，可以收取必要的代管費用。但是現在這個角色好像搞錯了，政府成了‘支配者’。”

　　政府監管必不可少

　　但也有專家認為，在目前房地產市場比較混亂的情況下，政府必要的監管也不可少。

　　劉子華建議，應當在政府內部設立一個專門機構，來監督專款收取和專用，并定期進行核查。

　　他認為，這個專門機構需要監督保障維修基金使用得合理、公開、公平，基金出入透明，而開發商由于有自己的利益在里面，要做到這一點不大容易。“原本這種監督機構最好是一個獨立的中介機構，可是我們現在社會信用體系沒有建立起來，因此政府監督是相對有效的方式。”

　　而基金的使用，很多律師和學者認為應該由業主委員會決定。

　　“對維修基金設立專門機構進行監督、專款專用制度的實現，立法是當務之急的事情，”劉子華的此次提案，目的正是希望提醒立法機關和政府相關部門，在問題還沒有全面爆發前，立法應當先行。

　　劉子華希望，政府既要對維修基金的收取和使用進行有效監督，也要擺正自己服務而非管理的角色。“只有這樣，才能重新梳理這個與業主利益緊密相關的公共維修基金制度。”