寧波北侖畝產量暴露工業用地尷尬

　　本報記者 郝倩 發自上海

　　從十幾年前的“撿到筐里都是菜”，到現在的精打細算、和項目計算“畝產量”。北侖區上上下下，無論是政府官員還是企業管理層，提到“土地”，在無奈的同時，還要異口同聲“不是沒土地，有好項目還是有土地”。而現在，“零土地招商”還只滿足了今年的招商項目用地。

　　為了獲得40畝土地的使用權，這幾天，寧波港鈴與物流有限公司正急忙繳納第二筆“注冊資金”。

　　雖然從2003年3月就已經進入了北侖經濟技術開發區，卻因為沒有達到每畝15萬美元的“畝產量”，經多次協商后，在已到位的2000萬元注冊資金上，最終還要再追加1300萬元。

　　這是目前寧波北侖區的一種獨特現象。從十幾年前的“撿到筐里都是菜”，到現在的精打細算、和項目計算“畝產量”。北侖區上上下下，無論是政府官員還是企業管理層，提到“土地”，在無奈的同時，還要異口同聲“不是沒土地，有好項目還是有土地”。而現在，“零土地招商”還只滿足了今年的招商項目用地。

　　“閑置土地”還夠北侖區吃幾年？這成為沒有答案的難題。

　　與此同時，寧波對外貿易經濟合作局正在統計各個區的剩余土地。寧波對外貿易經濟合作局副局長鋼勇明確告訴《第一財經日報》記者：“整個寧波今年的工業土地供應量比上兩年少1倍以上。而在擁有港口優勢的北侖區，‘土地’更是已經成為招商部門遭遇的困境。”語氣中，頗有“巧婦難為無米之炊”的味道。

　　優良深水港“畝產量”上漲

　　1992年，寧波永旺鋼鐵有限公司成為進入北侖最早的一批企業。當年，寧波永旺投資1000萬美元后，租賃到150畝土地。

　　2000年，寧波銘展發泡膠有限公司購買了15萬平方米的土地，廠長尹章濤肯定地告訴記者：當時購買每畝土地價格不超過10萬元人民幣。而當年的注冊資金約320萬美元左右。平均下來，每平方米的投資密度不過167元。

　　2002年10月，寧波海灣重工有限公司進入北侖，全部廠區只能達到5萬多平方米。他們向《第一財經日報》記者透露說，當時的土地價格大約不會超過20萬元一畝。

　　然而，土地對于“畝產量”的要求在去年有了很大轉變。

　　去年3月，鈴與物流有限公司進入園區的過程并不順利。這家日本公司希望得到40畝的土地進行投資，其初期的注冊資金定為1400萬元人民幣。因為有每畝15萬元美金的注冊資金限制：即12.5畝土地是每畝15美元；27.5畝土地是每畝20萬美元。所以最后只能購買12.5畝土地。

　　這個價格依然超出了日本投資方的心理承受力。鈴與物流通過中日友好協會協商后，最終，以每畝15萬美元的價格購買了40畝土地。這就必須增加注冊資金至3300萬元來彌補其土地價格。同時，原本購買在鄔隘的土地也被換至位置稍遜的霞浦。

　　周意華總經理告訴記者，企業挪了位置后，位置離碼頭較遠。雖然土地便宜了，可運輸成本也增加了。

　　優良深水港的獨特優勢成為一些企業首選北侖區投資的理由，也成了北侖土地價格連年上漲的原因之一。

　　北侖區面積為585平方公里：設有寧波經濟技術開發區、寧波保稅區、寧波出口加工區、大榭開發區4個國家級開發區域，是寧波市和浙江省外向型區域最為集中、外商投資項目最為密集的重點對外開放區域。

　　在北侖區提供的一份標明“對外介紹專用”的《北侖區域情況介紹》中，根據前兩年的統計數據：2003年合同利用外資9億美元，實際利用外資5.3億美元；今年1~9月，全區合同利用外資8億美元，實際利用外資4.2億美元。北侖區官方數據表明：雖然近兩年每年不過100萬平方米的新土地使用量，投資密度卻已經達到了440美元,平方米的標準。

　　同時，根據區投資合作局的統計，目前北侖區的投資密度已經達到每畝15萬美元以上。這還僅僅是對食品制造業、文教體育制造業的控制。而對于高科技項目，類似于通信設施、計算機來說，都已經達到了每畝20萬美元，也就是每平方米300美元左右的投資密度。

　　北侖區的政策足以從側面反映出土地的稀缺。在長三角土地稀缺的大背景下，土地供求的矛盾首先在北侖爆發。

　　“零土地招商”的自救

　　地處北侖區的寧波經濟技術開發區目前已經有1000多家外資企業入住。從2003下半年起，該開發區開始控制審批項目，注意節約用地。

　　寧波經濟技術開發區經濟發展局、對外貿易經濟合作局辦公室主任陳進元認為有三個方面可以對土地進行節約利用：

　　首先是新項目的審批選擇以引進外資為主：科技含量高、規模大、用地少、環保配套；

　　其次是盤活老企業“增資擴股”。過去廠區綠化率要求30%，現在要求10%；

　　第三是過去廠房建一層，現在要求建二層、三層，以此來充分利用土地。

　　同時，2005年開始，一萬畝“圍海造地”計劃即將展開，這塊位于北侖春曉鎮灘涂上的土地可以作為工業用地。這一點也令陳進元感到鼓舞人心。交談中，陳進元并不諱言“地少”。但是，對于這個被公認為“敏感”的話題，他也并不愿意多說什么。

　　但是，“零土地招商”的模式在北侖以及寧波各開發區的展開也從一個側面反映了缺地的現狀。

　　“在此背景下，我市不得不考慮招商引資的新思路，催生了以存量引增量、以民引外、借梯生田等‘零土地招商’模式。”寧波市外經貿局局長王仁洲說。

　　所謂“零土地招商”，就是在不增加土地供應的情況下，通過老廠房加層、老廠改建、老工業廠房改建標準廠房、利用閑置土地等各種途徑增加建筑面積，提高土地利用率后進行的招商引資。這種方式已經成為北侖區招商引資的一個暫時可利用途徑。

　　北侖開發區投資合作局也正在努力通過這一方式暫時解決土地瓶頸問題。該局一名不愿透露姓名的領導對記者表示：目前，可供選擇的方式主要是閑置土地的清理，以及企業對現有土地增資。但是，無論是兩種方式中的哪一種，都在“不增地”的前提之上。

　　目前，北侖區正處在產業整合階段。在北侖，很多民企都起源于鄉鎮企業，當時就占用了很多開闊的土地。這種“后遺癥”經過上世紀80年代、90年代，終于在近兩年顯現出來。鋼勇對《第一財經日報》記者表示：現在，在“無土地招商”的引導下，一些鄉鎮企業出土地、廠房；外資出資金和技術，這種“聯姻”已經不失為一種較好的結合。

　　這種例子已經在寧波遍地開花：象山經濟開發區最近就規定，對6個月以上不開工的項目用地予以收回，統一調整項目布局，通過協議收回、安排臨時使用等多種方式轉讓給科技含量高、投資規模大的企業。上半年象山共有47個無所作為的項目被取代。而鄞州區今年引進200多個項目，基本上是利用原有廠房進行合作、合資，沒有新征一分土地。

　　土地的困境

　　北侖區保稅區一位工作人員透露說：目前，北侖的商務成本，包括土地、人工和生活成本都較長三角其他地區高。所以，企業外遷也成了一種正常現象。

　　目前，北侖區保稅區加出口加工區共有大約2平方公里的土地。寧波保稅區經濟發展局局長徐紅坦言：保稅區十多年淘汰還有大約2000家注冊企業。目前土地成本在20多萬美元一畝。而有些投資已經可以達到每畝25萬至30萬美元。

　　根據寧波市國土資源局的統計數據：今年全市重點建設用地共需耕地6.9萬畝，而國家下達土地利用計劃指標為3.75萬畝(包括耕地3萬畝)，缺口非常大。土地的缺口造成寧波至少有200多個投資500萬美元以上的外資項目因此無法順利落戶。

　　“在現在土地資源十分緊缺的情況下，各地都在千方百計為土地增量犯愁。實際上，現在無論是寧波還是上海所提出的‘無土地招商’都很難可持續性地實施。這種做法無異于空中樓閣。”

　　鋼勇對《第一財經日報》記者直言：仔細分析一下不難看出，“無土地”并非是沒有土地，而是充分利用閑置的地塊。從這個角度來看，土地依然是根本，只有以最少的“地”招最大的“商”才是可操作的。

　　“現在土地資源稀缺，土地供建減少了，也許企業的發展計劃就會有所調整，當然，這個調整自然會體現在項目上面。”北侖區投資開發合作局一位領導希望每畝土地所創造出的價值能夠再次得到提升。

　　而實際上，這位領導也承認，土地供應的緊缺也是近兩年的新問題，實質性的剎車控制剛剛啟動，并不能立即奏效。

　　鋼勇說：“現在大家都已經知道土地的珍貴，以前5萬元就能批塊地的情況沒有了。要拿到土地，要按產值算。如今，寧波各區的土地每畝產值已經升至15萬美元至40萬美元。”

　　但他同時表示：“地還有，但是不會隨便用。要用現有的多余工廠引資，還是‘無地招商’的路子。珍貴的土地要留著，‘留給心中的如意對象’。”在企業為政府“無地供應”犯難的同時，政府的“無地招商”只能是暫時的無奈之舉。