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本報記者 龔怡 發自北京
近日，北京市國土局公開了正在實施中的《北京城市總體規劃(1991-2010年)》。規劃要求，2010年各類建設新增用地規模控制在3.6萬公頃以內。根據規劃，到2010年北京市區中心地帶324平方公里的城市用地不能再擴大，市區的城市建設用地要控制在610平方公里左右。
由此不難看出，未來北京的土地供應量減少之勢不容置疑，而與土地供應量大小密切相關的就是房價的漲跌。
按照一些業內人士的看法，土地從整理到獲取再到開發，至少需要1~2年的時間，換句話說，今年制定的政策不會影響到明年的市場，而是影響到至少是后年甚至更晚一些的市場行情。
供需矛盾影響未來房價
根據北京市統計局數據顯示，前三季度北京市樓市明顯降溫，房地產開發投資增幅由年初的同比增長40.6%下降到20.3%，前三季度購置土地面積298.2萬平方米，同比下降63.7%；完成土地開發面積172.8萬平方米，下降66.9%；商品房新開工面積1971.4萬平方米，下降4.8%。尤其是今年1~3月相比于去年同期，新開工面積是負增長，而且負增長率達到近20%。專家表示，如此高的降幅在北京市場非常罕見，先行指標的大幅下降，無疑將影響房地產開發投資增長的后勁。
據世邦魏理仕環球研究咨詢部高級分析師覃小梅介紹，今年住宅的供應量已經明顯減少，去年北京市新開的住宅項目達300多個，而今年僅有100個。覃小梅預計明年的新盤供應量最多跟今年持平，而這恰恰是市場預期在起作用。
偉業顧問提供的資料也印證了這一點，數據顯示，2002年北京的新盤供應量超過了5000萬平方米，比上一年增加了2000萬平方米左右，而2003年新盤供應的新增量在500萬平方米左右，2004年甚至在該指標之下。
北京市建委公布的統計數據也顯示，1~10月，北京市商品房買賣成交26.52萬套，成交面積為3112.9萬平方米。其中，商品現房買賣成交7.01萬套，成交面積達836.9萬平方米；商品期房預售成交19.51萬套，成交面積達2276萬平方米，需求十分旺盛。同時，竣工后簽訂銷售合同的各類商品房平均銷售價格為5072元／平方米，同比上漲250元／平方米，漲幅為5.2%。
另一組更能說明問題的數據是，截至10月底，北京市空置一年以上的商品房面積達307.9萬平方米，同比下降4.5%，其中，商品住宅、商業營業用房空置面積同比分別下降8.9%、6.3%。
北京收緊土地供應
目前，北京市土地儲備中心正在聯合幾家大開發商做土地清理工作，“目前土地儲備中心的資金、人手都不足，土地儲備中心通過和天鴻、首創、城建等國有開發商的合作，清理出大量‘三通一平’的地塊才能逐步控制市場，真正起到土地儲備的作用”，而這些清理出來的土地均為凈地，一旦進入招拍掛流程，很快就能進入市場，并進而影響未來房價走勢。
加上招拍掛對于土地出讓金繳納期限的嚴格規定，一些開發商為了盡快實現資金回籠，必然加快運作步伐，也會讓房產項目比預期的提前上市放量，華高萊斯顧問公司董事總經理李忠如是補充。
據北京市副市長劉志華介紹，北京到今年為止，用地的指標已經用到了2010年，在新公布的規劃中，北京市已明確指出城市用地規模不能再擴大。政府的明確態度，無疑將對房地產商產生持續的影響，也由此改變著房地產市場上的態勢。
在需求依舊旺盛，土地供給不足的情況下，土地交易方式的變化無疑將影響供需關系，影響當下的市場。
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