十大投資陷阱(7)

　　第一、 各地盲目開發(fā)造成惡性競爭。主題公園概念在我國的普及引發(fā)了主題類園林和主題類游樂場所的建設(shè)高潮。這些主題公園規(guī)模大小相差懸殊，有的占地幾十公頃，有的僅借助公園的一隅而建，還有許多是從舊游樂園、游樂場改建而來。許多主題公園未作詳細(xì)的論證和可行性研究就匆匆開工建設(shè)。有的急于富起來的地區(qū)和單位甚至把主題公園當(dāng)作一種 快捷致富手段，過分追求“投資少、見效快”，以至題材重復(fù)甚至模仿抄襲。各地對主題公園的盲目開發(fā)，造成大多數(shù)項目重復(fù)建設(shè)，缺乏個性，形成惡性競爭。

　　第二、缺乏明確的主題，文化內(nèi)涵單一。中國的主題公園明顯缺乏一些有影響力的主題文化。許多主題公園僅是一種簡單的模仿和粗制濫造，缺乏文化內(nèi)涵。甚至有些主題公園為了求奇、求怪，渲染的題材聳人聽聞，致使其文化走向庸俗甚至惡俗。雖然有些主題公園的開發(fā)也注意采取我國傳統(tǒng)的歷史文化作為主題，但由于開發(fā)者對題材的特點缺乏深入細(xì)致的研究，許多主題是徒有其名而無游樂特質(zhì)，不能形成主題公園的核心競爭力。

　　第三、經(jīng)營管理模式落后，游樂設(shè)備陳舊。根據(jù)調(diào)查了解，我國的主題公園普遍存在經(jīng)營方式僵化、管理技術(shù)落后，游樂設(shè)施陳舊等缺陷。許多主題公園的經(jīng)營方式單一，注重靜態(tài)觀賞而少有參與性活動，缺乏游客融入主題情境的機(jī)會，這樣自然就降低了游客刺激體驗的深度，難以吸引“回頭客”。管理技術(shù)落后更是許多主題公園的致命缺陷，許多主題公園墨守成規(guī)，沒能順應(yīng)市場需求的變化在技術(shù)上改造創(chuàng)新，陳舊老化的設(shè)施必將使其吸引力大減，客源市場萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)營狀況惡化。

　　第四、收入結(jié)構(gòu)單一。這是國內(nèi)主題公園虧損的另一原因。世界上成功的主題公園主要盈利點是娛樂、餐飲、住宿等設(shè)施項目，門票收入只作為日常維護(hù)費用的彌補(bǔ)，而目前國內(nèi)大部分主題公園都將門票收入作為主要的收入來源。另外，中國帶薪休假制度尚未普及，主題公園把一年的盈利希望都寄托在114天節(jié)假日中，其余200多天時間多數(shù)“空放”，導(dǎo)致入不敷出。

　　從上面的幾個特點可以看出，嚴(yán)格來說，我國目前的“主題公園”還不具備完善的主題形態(tài)，只是一種端倪的初露。真正的“主題公園”背后需要龐大的資金、人才庫以及高科技和傳播媒介的支持，需要廣闊的市場來維持； 要支撐一個投資上億的主題公園，其身后必須有一個相應(yīng)的消費群體。而重新規(guī)劃主題公園的盈利模式也是當(dāng)前中國各類主題公園最需要解決的瓶頸問題。

　　點評

　　2004年還有更多的資金涌入主題公園，還有更多的主題公園拔地而起，規(guī)模和數(shù)量容易達(dá)到，管理和市場則舉步維艱。在我們向往迪斯尼樂園的時候，資金正被一座座神秘的城堡和恢弘的宮殿所吞噬。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店 舶來的“黃金屋”

　　產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新穎的房地產(chǎn)模式，通俗的理解就是在合適的地方蓋酒店，再把酒店分成無數(shù)個產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人可以在該酒店居住旅游，也可以委托酒店管理公司把酒店房間租出去，產(chǎn)權(quán)人可以從中獲得利潤。產(chǎn)權(quán)式酒店在國外已盛行多年，在我國卻還是一個新興投資方式，市場有待成熟和規(guī)范。

　　投資熱潮

　　繼2001年以“快樂無窮大”為代表的第一輪產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)熱潮之后，今年夏天，北京迎來產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)的第二輪熱潮。

　　北京周邊地區(qū)目前已有六七個產(chǎn)權(quán)酒店項目，今年冒出的新項目超過了半數(shù)。

　　據(jù)介紹，不僅北京如此，在全國范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店都呈井噴之勢：云南麗江古城一個名為“茶馬古鎮(zhèn)”的產(chǎn)權(quán)酒店項目即將在市場亮相；位于旅順的龍河家園項目已經(jīng)開始發(fā)售；在浙江千島湖、山東青島以及貴州等地還有五六個項目即將告竣，而上海的產(chǎn)權(quán)式酒店已達(dá)75家。

　　風(fēng)險尤存

　　目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價20萬到40萬元之間，如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計算，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店首付相當(dāng)于人民幣6萬多元。就我國居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。

　　而且國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)定：業(yè)主應(yīng)在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期，這與我國城市居民旅游度假的消費模式有很大差異。

　　目前我國公民出境旅游在范圍上還受到一定限制，這也制約了產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展。在多數(shù)國家，國際化交換機(jī)會是分時度假產(chǎn)品的主要賣點之一，而我國，公民自費出境旅游的目的地目前還只有20幾個國家和地區(qū)。另一方面，對于產(chǎn)權(quán)式酒店來說，雖然產(chǎn)權(quán)屬于每個投資者，但這一投資項目的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有人很難把握它的投資回報率。尤其是酒店經(jīng)營利潤的計算大多是按80%或100%的入住率樂觀估計的。如果達(dá)不到這個入住率，就會出現(xiàn)經(jīng)營虧損，根本就沒有利潤可分，投資者便有可能被“套牢”。

　　在法律上，產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)該屬于什么部門管理還是個問題。目前國家相關(guān)管理部門對產(chǎn)權(quán)式酒店性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)。當(dāng)消費者與產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營企業(yè)產(chǎn)生糾紛時，往往因為沒有法律支持而陷入被動局面。無論是短線炒作，還是長線投資，作為一種新生的投資方式，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險提醒投資者三思而行。

　　點評

　　1976年，瑞士人亞力山大耐提在法國阿爾卑斯山首創(chuàng)第一家產(chǎn)權(quán)式酒店。目前，在全國各地已形成一股建造產(chǎn)權(quán)式酒店的投資熱潮。然而，靠翻炒海外地產(chǎn)概念維持運營的產(chǎn)權(quán)式酒店能否給投資者帶來滾滾紅利，還是個未知數(shù)。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新穎的房地產(chǎn)模式，通俗的理解就是在合適的地方蓋酒店，再把酒店分成無數(shù)個產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人可以在該酒店居住旅游，也可以委托酒店管理公司把酒店房間租出去，產(chǎn)權(quán)人可以從中獲得利潤。產(chǎn)權(quán)式酒店在國外已盛行多年，在我國卻還是一個新興投資方式，市場有待成熟和規(guī)范。

　　投資熱潮

　　繼2001年以“快樂無窮大”為代表的第一輪產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)熱潮之后，今年夏天，北京迎來產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)的第二輪熱潮。

　　北京周邊地區(qū)目前已有六七個產(chǎn)權(quán)酒店項目，今年冒出的新項目超過了半數(shù)。

　　據(jù)介紹，不僅北京如此，在全國范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店都呈井噴之勢：云南麗江古城一個名為“茶馬古鎮(zhèn)”的產(chǎn)權(quán)酒店項目即將在市場亮相；位于旅順的龍河家園項目已經(jīng)開始發(fā)售；在浙江千島湖、山東青島以及貴州等地還有五六個項目即將告竣，而上海的產(chǎn)權(quán)式酒店已達(dá)75家。

　　風(fēng)險尤存

　　目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價20萬到40萬元之間，如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計算，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店首付相當(dāng)于人民幣6萬多元。就我國居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。

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