十大投資陷阱(3) | ||||||||
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| http://whmsebhyy.com 2004年12月21日 16:36 《中國投資》 | ||||||||
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有觀點認為4S店是跨國公司在中國布下的陷阱。國外汽車跨國公司設計了一套中國營銷3步走戰略，通過3步走和4S店這種方式，逐步控制中國汽車流通領域。第一步是控制生產廠家。大眾、豐田都在加大對中國本土生產廠家的控制。先是對整車，然后再是零部件。中方對汽車生產的控制力將會越來越弱。第二步控制了生產廠家后就開始要挾經銷商。廠家對
與國際逆行 聽說梅賽德斯還沒有進入中國，就有人開出1億元的天價要建奔馳品牌專賣店；國產寶馬當初在全國挑選24家經銷商，更是讓3000多個商家擠破了頭。廣州本田、上海通用等最先把汽車專營店模式引入中國的廠家，也在不斷擴充自己的營銷網絡。與國內的4S店紅紅火火的現象正好相反的是，美國、歐洲的專營網絡正因為各種原因不斷“縮水”——美國的專營方式受到消費者的質疑：龐大的經銷網絡消耗了巨額運營成本，這部分資金最終還要汽車消費者買單；歐洲的專營網絡則是害了“自己人”：銷售網點過于密集，利潤空間逐年減少，經銷商無利可圖，只能合并或者破產。 一邊是熱火朝天的擴張，一邊是迫不得已的緊縮——在汽車專營店的發展路途上，中國似乎駛上了一條“逆行道”。 當中國的4S店剛剛興起之時就有德國媒體評論：“我們正羨慕你們亞運村這種‘大排擋’的賣車方式呢，你們怎么又轉過頭來學我們了？” 點評 4S店的成功也好，失敗也罷，都是市場的造化。面對日益蕭條的汽車市場，作為汽車行業的衍生物，4S店的隱退在所難免。 商鋪 “一鋪養三代” 的童話 商鋪投資是近年來興起的一種新的投資置業方式，它一出現就以“穩定的經營”和“超高的回報”等說辭贏得了眾多投資者的青睞，商鋪價格也一路飆升，可謂是“寸鋪寸金”。然而越來越多來自業內的聲音提醒人們未雨綢繆，警惕可能出現的投資陷阱。 空置率攀升 缺乏商業項目營運經驗的房地產商為了追逐商鋪高額回報而推出的大量嚴重透支了投資價值的小區商鋪，造成了大量空置。有關統計數據顯示，與去年相比，截至今年8月份，廣東地產開發增長了9.9%，其中商業地產增長了50%。然而在地產開發增長的同時，空置面積也達到了2000多萬平方米，商業地產空置率更是比去年同期增長了25%。北京市統計局發布的北京市房地產市場綜合報告，其中一部分專門提到，截止到2004年上半年，如果按房屋類型分，商業地產空置面積占全市商品房空置面積的比重為15%。目前商業地產開發商在地產開發的過程中，存在盲目上馬、分散經營的不良現狀。開發商往往不考慮入駐商家的實際需求，缺乏統一規劃，結果造成商業地產空置率居高不下�！� 非理性投資 導致商鋪空置率過高的原因來自兩方面：非理性的供給與投資需求。 某個知名的別墅項目，整個項目總建筑面積30萬平方米，而規劃的商業面積有12萬平方米。由于地塊商業屬性處于小區型與社區型商業之間，按照原北京市商委的規劃是到2010年，北京人均零售商業面積為1平方米。簡單算算，該地塊自身只有兩三千人的居民，能輻射到的區域也不大，有多少購買力能夠支撐起十幾萬的商業？專家測算，該項目在未來幾年內，需要的商業配套面積應在兩萬到三萬平方米之間。 市場的非理性還來自投資者一方。“一鋪養三代”這樣的老話現在又被開發商和媒體反復地念叨，投資人特別是個人投資者更是經不住開發商種種許諾的誘惑倉促做出投資決定。眾所周知，住宅小區重要的是居住功能而非商業功能，但為了追逐高額回報而盲目推出大量商鋪的發展商，其向消費者所描繪的巨大投資回報卻正在將眾多投資者引向“深淵”。商鋪投資回報率6%是臨界線，目前廣州商鋪投資回報率一般在8%左右，一些樓盤聲稱回報率可達10%以上，這是很難想象的。 商業地產有4-5個環節，從最開始的開發商到投資者，再到經營者，有可能還經過商戶，才到終端顧客，這多出的鏈條無疑加大了商業地產運作的復雜性�，F在的情形是，開發商和投資者比較熱，經營者和消費者比較理性。但商業地產最終的買單者還是消費者，上游非理性的熱與下游理性的恒溫，必然會導致空置率攀升的現象。
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