上海再次出招調(diào)控樓市　土地新政控制房?jī)r(jià)漲幅

　  一批經(jīng)營(yíng)性商住用地推向市場(chǎng)，2塊“熱地”出現(xiàn)“崩標(biāo)”現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)在于上海再次出招調(diào)控申城樓市——“土地新政”控制房?jī)r(jià)漲幅

　　上周，今年上海唯一的一批經(jīng)營(yíng)性商住用地推向市場(chǎng)，共44個(gè)地塊、270多公頃，經(jīng)公開(kāi)招投標(biāo)后陸續(xù)正式開(kāi)標(biāo)，由于正值國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施、土地“禁門(mén)”稍啟后第一次集中供地，因而引發(fā)各方高度關(guān)注。

　　然而讓業(yè)內(nèi)人士“跌眼鏡”的是，原本應(yīng)該陸續(xù)開(kāi)標(biāo)的42個(gè)地塊中，有2塊“熱地”發(fā)生不同尋常的“崩標(biāo)”現(xiàn)象，這兩塊地分別位于上海最讓世人看好的地方——浦東、崇明。專(zhuān)家指出，上海經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)中前所未聞的“崩標(biāo)”現(xiàn)象，其背后是開(kāi)發(fā)商對(duì)于“新游戲規(guī)則”的不適應(yīng)，更為深層的因素是上海市再次出招實(shí)施“土地新政”，通過(guò)土地“龍頭”調(diào)控上海樓市。

　　盲目追漲“熱地”崩標(biāo)

　　“崩標(biāo)”是招投標(biāo)的業(yè)內(nèi)術(shù)語(yǔ)，表示因投標(biāo)者開(kāi)價(jià)高于最高限價(jià)而失敗。細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)，這次集中公開(kāi)招投標(biāo)“游戲規(guī)則”發(fā)生了變化，從以前沒(méi)有最高限價(jià)的“價(jià)高者得”，變成了“有效區(qū)間價(jià)內(nèi)價(jià)高者優(yōu)先”，也就是說(shuō)，政府為土地招投標(biāo)設(shè)定了最高限價(jià)。許多開(kāi)發(fā)商不適應(yīng)新規(guī)，“求地”心切之下，一味開(kāi)高價(jià)爭(zhēng)搶熱門(mén)地塊，結(jié)果大家的開(kāi)價(jià)統(tǒng)統(tǒng)高于最高限價(jià)，導(dǎo)致“崩標(biāo)”。

　　最典型的“崩標(biāo)”發(fā)生在第一批開(kāi)標(biāo)的浦東唐鎮(zhèn)24萬(wàn)平方米商住用地，由于區(qū)位好、地幅大、周邊配套較為成熟而成為眾開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)搶目標(biāo)。但18家開(kāi)發(fā)商的開(kāi)價(jià)不約而同遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最高限價(jià)3.7億元人民幣，其中有1家開(kāi)出了7億元的“天價(jià)”，結(jié)果44個(gè)地塊中最大的一幅地“崩標(biāo)”。與此同時(shí)，崇明的一幅“熱地”也因境內(nèi)外10家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)開(kāi)高價(jià)而“崩標(biāo)”。

　　土地新政控制地價(jià)

　　經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)走市場(chǎng)化之路毋庸置疑，但在上海這樣被長(zhǎng)期看好的市場(chǎng)里，不少開(kāi)發(fā)商為在招投標(biāo)中獲得土地，不惜開(kāi)高價(jià)。地價(jià)托高的同時(shí)，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的漲幅。

　　上海市房地資源局土地處副處長(zhǎng)莊幼菲表示，不少開(kāi)發(fā)商投標(biāo)拿地的心態(tài)，是根據(jù)“未來(lái)的房?jī)r(jià)”推測(cè)“現(xiàn)在的地價(jià)”，往往開(kāi)價(jià)偏高。現(xiàn)在上海土地供應(yīng)已偏向中環(huán)線以外的普通住宅，如果游戲規(guī)則不變動(dòng)，托高追漲現(xiàn)象就無(wú)法“剎車(chē)”，勢(shì)必影響面向普通消費(fèi)者的中低價(jià)住宅市場(chǎng)價(jià)格。“土地新政”實(shí)施最高限價(jià)，是盡可能用控制土地漲幅的辦法來(lái)控制房?jī)r(jià)漲幅，好比力氣用在了刀口上。

　　據(jù)悉，本次招投標(biāo)中部分不能確定中標(biāo)者的地塊，有可能再次進(jìn)行招投標(biāo)，但更大的可能是政府收回，用于普通商品住宅的建設(shè)。

　　土地供應(yīng)公開(kāi)透明

　　“土地新政”的核心內(nèi)容是最高限價(jià)的確定。據(jù)透露，政府推出一個(gè)地塊前，先請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后報(bào)價(jià)，然后由政府部門(mén)確定一個(gè)底價(jià)，再根據(jù)地塊的地段、供需情況、項(xiàng)目?jī)?nèi)容等綜合因素確定底價(jià)之上的浮動(dòng)比例，形成最高限價(jià)。底價(jià)和最高限價(jià)之間形成“有效區(qū)間價(jià)”，高于或低于這一區(qū)間價(jià)者全部“出局”，在此區(qū)間價(jià)內(nèi)，價(jià)高者優(yōu)先，再結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等相關(guān)因素，最終確定中標(biāo)者。

　　根據(jù)目前已經(jīng)開(kāi)標(biāo)的地塊計(jì)算，最高限價(jià)平均高出底價(jià)10%左右。

　　市房地局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，眼下開(kāi)發(fā)商“求地”心切與他們對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有透徹了解有關(guān)。為此，市房地資源局明年1月份就將公開(kāi)2005年全年經(jīng)營(yíng)性用地招投標(biāo)計(jì)劃，多少地塊、分幾批、分布在哪里、什么用途都明明白白，以防止焦躁的開(kāi)發(fā)商們盲目地“來(lái)一塊搶一塊”。這種做法今后將成“例行公開(kāi)”制度。

　　影響房?jī)r(jià)作用待估

　　有關(guān)專(zhuān)家指出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正走在健康、穩(wěn)定發(fā)展的軌道上，防止大起大落、防止惡意炒作和投機(jī)行為是政府必須同時(shí)面對(duì)的問(wèn)題。上海市委、市政府從沒(méi)有停止過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向性調(diào)控，這次“土地新政”只是其中之一。

　　老百姓更為關(guān)注“土地新政”對(duì)上海今后房?jī)r(jià)走勢(shì)將產(chǎn)生怎樣的影響。對(duì)此，不少專(zhuān)家認(rèn)為，土地價(jià)格得到控制，一定程度上可以控制房?jī)r(jià)。上海的“土地新政”本質(zhì)上期待控制房?jī)r(jià)漲幅，而眼前立竿見(jiàn)影的作用將是對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期的調(diào)節(jié)。

　　然而，如今房?jī)r(jià)的重要決定因素是市場(chǎng)。政府科學(xué)、及時(shí)的政策，還需要包括房產(chǎn)商在內(nèi)的方方面面一起去把好事做好。