記者見證2004中國經濟：房市起伏牽動百姓神經

　　記者見證宣傳片

　　本期預告片

　　片頭

　　主持人：2004年和老百姓關系最密切的一個經濟熱點可能就要算是房價了，有專家說，今年全國房價平均上漲了30%，這樣一個大的漲幅，在世界上都是比較罕見的，而由此所展開的關于房地產業是否存在泡沫的爭論也一直持續著。盡管一些房價不斷攀升，但仍有老百姓在排隊“買房”。未來房價是漲是跌？今年房地產市場上到底有哪些信息值得百姓參考？今天我們就請來了《21世紀經濟報道》的總編劉洲偉先生，和我們一起聊聊房地產市場的話題。劉先生您好，歡迎來到演播室！

　　劉洲偉：主持人好，大家好！

　　主持人：我們先一起來看一看，在財經記者們的眼中，今年房價與往年到底有什么不同？

　　[新聞綜述]

　　解說：在搜索網站上輸入“房價”二字，相關的報道竟然達到184萬多條，實際上今年房價高不高、房地產是否存在泡沫的爭論源于2003年6月央行121號文件，當時在非典剛過的情況下，央行最早發出了房地產過熱的警告，在今年年初，國家統計局發布數據，上海、北京、天津、杭州、沈陽等城市房價上漲都在兩位數以上，杭州西湖一帶買不到每平米1萬塊錢以下的房子，北京五環以外都賣到了6、7千一平米，上海市中心突破一平米兩萬的樓盤比比皆是。房價都在各城市的歷史最高價位上運行。

　　但是，和主管部門擔心房子價格太高賣不出去相反，一些地方出現了罕見的排隊購房現象，記者在采訪中甚至目睹了每平方米7000元以上的高檔商品房也排隊搶購的現象。

　　記者講述：中央電視臺記者 劉茜

　　他那房子地段比較好，然后價格也比周邊的房子便宜一點，那個房子當時也不是特別多了，有幾百套房子，所以當時開發商決定要把這個房子，先申請資格才能買這個房子，結果當時就是，我記得那天早上九點鐘開始申請，結果我們是早上七點多去的，當時我們去的時候呢，已經排隊排了有一兩千號人了，隊伍已經排到了馬路對面了

　　解說：歐美主流媒體《紐約時報》、《華爾街日報》、《金融時報》等刊物也紛紛報道中國房地產市場過熱。摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠一個月內連續發布兩份有關中國房地產業的報告。指出中國尤其上海房地產泡沫十分嚴重。而中國的許多房地產商卻在各種場合公開表示，中國的房地產不存在泡沫。《21世紀經濟報道》在10月20日發表記者楊麗萍的文章《建設部駁斥“地產泡沫論” 誰在做空地產？》，文中充分展示了各方關于中國房地產是否存在泡沫的爭論。

　　記者講述：《21世紀經濟報道》記者 楊麗萍

　　我自己在采訪的時候，發現他們有很多(爭論的)焦點，但是其中有一點引起了我個人的一些注意，那就是需求的真實性。那么持泡沫論者，他主要是認為現在中國這種需求還是存在著一部分的虛假需求，主要是認為現在房價的平均水平已經超過了家庭的年收入水平的十倍之上。相反，持另一方不同觀點的一方卻認為，這種真實確實是真實的，因為他們覺得現在，包括一些開發商一些政府部門在調研的時候會發現，購房者他主要的購房目的是為了自住或出租以滿足別人的這種住房需求，是一種投資行為，而不是一種投機行為，真正要導致這種房地產泡沫，是投機行為

　　解說：同時，2004年國內各大媒體都熱炒了一個新詞組——溫州炒房團。這個炒房團足跡東起遼寧大連、西至新疆伊犁，南到�？�，北達內蒙，所到之處，往往大批量采購，甚至整棟成片購買，統計顯示，目前溫州至少有10萬人在參與全國范圍內的投資性購房，用于購房的資金量在1000億元以上。全國各地的許多樓盤甚至直接把房子擺到溫州去賣。

　　(《經濟半小時》2004年3月28日播出)

　　記者出鏡：

　　解說：記者在現場看到，有40多家樓盤來自上海，南到重慶，廈門，北至烏魯木齊，都有項目到溫州來售房。房展會僅僅開始了一上午，就有商家掛出了房屋售完的牌子。

　　參展商：“全都賣完了，商鋪已經都賣完了38套，將近3000萬的營業額�！�

　　記者講述：中央電視臺記者 鄢聞余

　　我自己在溫州采訪的時候，有一個總體印象，就是說絕大部分參加這個炒房的人，都是一些溫州最普通的老百姓，像我們住的那個酒店的大堂經理，一個四十多歲的女士，她自己本人就炒房，她炒房是什么概念呢，就是她在炒，她的姨姨、姑姑、什么家里的親戚這些，每一個人幾乎都在炒房，而且大家在一起的時候，談的就是這個炒房經，然后她們選擇的地方呢，她告訴我，她最愿意選擇的是，比如說像上海、杭州這樣的地方，而恰恰是這兩個地方，也確實，這個房價的上升和溫州人大量的到這幾個城市去(購房)有很大的關系

　　解說：溫州炒房團的出現各界有不同的看法。但有一點是肯定的，就是精明的溫州人認為房價還有上升空間。面對房價飚升，各級政府部門政策頻出，國務院要求全面清理在建擬建固定資產投資項目 、建設部要求清理固定資產項目，商務部提出要控制發展大型購物中心。地方政府對房地產炒作的限制措施也是一個接著一個。杭州甚至開征高額的房產交易個人所得稅，這一舉動被稱為地方政府出臺的最嚴厲樓市新政。但買房的和賣房的作為市場風險的承擔者依然熱情不減。

　　“21世紀經濟報道”每周四開辟的地產版曾經就“121”號文件，“8 31”土地大限，房地產泡沫，宏觀調控房地產等話題進行了系列報道。

　　記者講述：《21世紀經濟報道》記者 楊麗萍

　　8.31結束土地協議出讓以后，這個土地政策，包括9。27、央行加息這兩個政策，其實對于房價都會有一些影響，但是我認為，現在就是要對房價降溫，一般都是通過兩種方式，第一個是土地供應，再有一個就是說收緊銀行的貸款，那么我覺得這兩種方式，都會有一個政策的滯后效應，大家很多現在的購房者，包括一些業內認識都處在一種觀望的狀態

　　解說：11月，國家統計局公布，2004年 1-10月，全國商品房平均銷售價格為2758元/平方米，同比上漲11.7%。未來房價漲跌依然撲朔迷離。

　　主持人：在今年有關房地產市場的報道中，21世紀經濟報道的很多文章，比如說：《尋找房價全面上揚的軌跡》《泡沫論風生水起 中國房地產業走向何方》都引起了廣泛的關注，稍后，我們就和21世紀經濟報道總編輯劉洲偉先生進一步探討有關房地產市場的話題。

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　　主持人：劉主編，那么在這一年當中，我們這個媒體對于中國房地產市場變化報道點究竟怎么來設計，怎么來選擇的呢？

　　劉洲偉：我們在報道的時候宏觀調控作為一個非常重要的參考系，一直體現在其中。因為今年的宏觀調控大家都知道所調控的行業，雖然房地產沒列入其中，但是像鋼鐵、電解鋁、水泥等等這些都是其實跟下游的房地產是緊密相關的，其實到了大概在央行出現121文件的時候，這種調控的意味已經是非常強了，但是這個文件出來不久的話，就是建設部后來又有了一個新的文件，好像是對那個文件有了一個對沖的效應，這種矛盾的話，就會引起了我們非常大的興趣，為什么同屬于宏觀調控的這些部門，為什么出來的政策會有所不同。這就證明了在房地產的政策的改變過程中，有一些東西可能在背后起了一些作用。這些東西可能會引起整個房地產行業發展的根本性原因的探討，和它未來這種良性發展的一些基本的東西在里頭。

　　主持人：從這中間我們能夠透視出一個什么樣的信息？

　　劉洲偉：我覺得從財經媒體的眼中的話，他觀察事物基本是用一些利益主體之間的博弈或妥協來觀察，從這個角度，所以我們在看這個房地產市場的時候，我們看到的是一條利益的鏈條。在這個利益的鏈條中，利益被區割成不同的區間或者說叫主體，比如說農民或者城市的老百姓的群體，然后其次是地方政府，其次是地產商，其實是購買者。我覺得從本質上來說的話，可能地產業在現在的中國，它是一個非常巨大的利益再分配的機器，可能會導致整個社會財富的轉移。比如說很簡單，其中導致宏觀調控的一個非常重大的原因是因為擔心由于地產的發展的不均衡，導致泡沫以后，銀行出現壞賬。而獲得損害的可能是真正有居住需求的，但是購買力并不是說特別高的這些居民，和失去土地的農民。如果這個鏈條處理得關系不好的話，可能它帶來的一個結果就是迅速地加劇貧富分化，所以為什么我覺得，我從財經媒體的角度理解，為什么中央要宏觀調控。

　　主持人：但是我們似乎從市場層面來看的話，給普通人的感覺，那么這個房價是在不斷地上漲的，這反映出一個什么樣的情況？

　　劉洲偉：我想對于房地產價格的這種影響的因素是多方面的，而且在其中的話，到底是一些什么東西在關鍵起作用的話，可能要做具體的分析，其實在這一方面也會存在著很大的分歧。比如說最近的這種在一些城市出現的房地產價格的上漲，其實是主管的部門和地產商之間是存在著非常大的分歧，主管部門認為是有的地產商或者說是炒家在炒樓，因為中間這個階層導致了房價在到真正有居住需求的人手里頭的中間環節，其實是價格是被放大了，但是地產商認為就是因為搞了土地的嚴格控制以后，土地的供應量。

　　主持人：在減少？

　　劉洲偉：對，在減少，減少可能就會導致地價的上漲，地價的上漲導致了房價的上漲，對于這種情況的話，我覺得可能本身要做一些具體的分析。

　　主持人：那好，說到這里呢，我們一起再來看看在這段時間，其他的一些財經媒體對房地產市場未來發展趨勢的一些評論和報道。

　　[媒體備忘]

　　《中國經營報》3月22日發表文章《央行警示房地產金融四大問題 企業銀行各尋出路 》

　　文中指出：央行警示房地產風險已經不是第一次，但此次投入人力物力以嚴謹報告形式出現，足見其對此問題的重視程度。報告還提出四條政策建議，一次房地產金融的整肅和轉型運動或許就此拉開帷幕。

　　《金融時報》4月1日的文章《溫州“炒房團”考驗房貸監管》中指出

　　溫州“炒房團”的異軍突起，對我國的房地產金融提出了新的挑戰，住房貸款監管面臨不小的考驗�？简炓�，央行“121號文件”能否落到實處�？简灦�，《商業銀行房地產貸款風險管理指引》能否盡快出臺。考驗三，發放個人住房貸款的商業銀行，如何練就抗擊風險的“內功”。對房地產行業而言，如何正確處理溫州“炒房團”及其他投資性購房貸款業務，是擺在銀行房貸部門面前的一道必答題。

　　《國際金融報》 5月10日文章《房地產:金融調控風口浪尖 等待更強硬措施出臺》中指出：

　　有關房地產金融的話題，目前所引起的關注程度空前高漲。一些分析人士指出，這一系列的政策變化，正在將房地產行業推向金融調控的風口浪尖之上。如果說在央行提高存款準備金率的規定中，仍然沒有將房地產行業明確地列為過熱行業的話，那么接下來由國務院所下發的通知中，可以明顯看到中央政府已經將房地產行業作為了控制過熱的一個重要行業。

　　《中華工商時報》9月16日發表文章：《境外資金歡迎8.31 政策“逼”出的新游戲規則》

　　文章說：“8.31”大限實際是房地產的第二次革命，單一的全流程的房地產開發商將被資本運營商取代，房地產將成為資本鏈條上的一個環節，外資終于有了進軍房地產市場的時機�！�

　　《人民日報》11月24日發表文章《平抑房價要啟動稅收杠桿來調節》文章說：除了采取加息的手段之外，中央政府不妨嘗試一些其他的經濟手段來調控房價。而在貨幣政策之外，最有效的調控手段莫過于稅收這個杠桿了。相信通過不同經濟調節手段的綜合運用，房價將會回復到一個比較合理的層面，而學界擔心的“房地產泡沫”也將消化于無形。

　　主持人：劉主編您能不能給我們簡單扼要地分析一下，對于未來我們房地產市場發展影響最關鍵的幾個因素到底是哪些？

　　劉洲偉：在媒體看來，這種幾個關鍵的因素可能是像利率、土地、CPI等等，其中利率的話要看央行對于息口的調控的趨勢，這個當然發布它的權威機構是最有條件說的。然后是土地的供應量，這要看今年中央部門對于土地的控制的程度以及趨勢問題。也要看地方政府是不是能夠有一個比較嚴格的控制力度。第三個就是CPI，整個消費物價指數，對房地產來說的話，可能是它的上游的一些原材料的這種價格會直接影響房地產本身的下游的成本，我想這幾個可能是比較重要的因素。

　　主持人：好，非常感謝劉主編的精彩的點評，謝謝！我們這一期的特別節目《記者見證2004中國經濟》到這兒就結束了，非常感謝各位的收看，歡迎各位繼續收看中央電視臺經濟頻道的其他節目，我們下期的節目再見！

　　(完)