總部基地概念地產(chǎn)的嘗試

　　人人都怕豐臺(tái)，我不怕豐臺(tái)。30年前深圳是什么？小漁村。10年前浦東是什么？上海人寧要浦西一張床不要浦東一套房，可現(xiàn)在都變了。總部基地借助著總部經(jīng)濟(jì)的概念已經(jīng)成功的開始了實(shí)踐。

    在2004年科博會(huì)以后，總部基地在北京的三、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告牌，碩大的“總部基地”和“ABP”赫然而立，讓過路人匪夷所思。

　　總部基地由來自英國道豐集團(tuán)投資45億，在北京豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園圈下65公頃的土地，將建成獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名公司總部辦公樓500余座，總建筑將達(dá)到120萬平方米。

　　從去年6月總部基地進(jìn)入北京到現(xiàn)在只有短短的一年半，但是在北京地產(chǎn)界，特別是寫字樓行業(yè)內(nèi)，總部基地被稱為2004年寫字樓銷售的“神話”。

　　總部基地招商中心總經(jīng)理謝廣東告訴記者，以賣為銷售模式的總部基地一期23萬平米的85棟獨(dú)樓已經(jīng)全部售完，銷售額近200億元，而二期的102棟期房已售出70%，其銷售成績遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期的其他寫字樓項(xiàng)目。

　　新東安寫字樓銷售經(jīng)理表示，總部基地的商業(yè)操作成功，讓寫字樓地產(chǎn)界對其另眼相看。總部基地的銷售成績是北京寫字樓項(xiàng)目想都不敢想的，尤其在南城做的項(xiàng)目。

　　借勢總部經(jīng)濟(jì)

　　找新概念、創(chuàng)新思維斯房地產(chǎn)商們慣用的一些炒作手法，業(yè)內(nèi)人士開始抱怨做房地產(chǎn)炒作太難。而借用總部經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目造勢的總部基地卻成功了，使得現(xiàn)在北京的一些寫字樓項(xiàng)目跟風(fēng)打出了“企業(yè)最佳總部基地”等噱頭。

　　投資總部基地前，許為平在一次講座中偶得“總部基地”概念。許為平稱總部經(jīng)濟(jì)的概念和他要投資的500棟獨(dú)樓組成的寫字樓項(xiàng)目驚人的吻合，馬上許為平將自己的項(xiàng)目命名為總部基地，意為企業(yè)、公司總部辦公樓。

　　并將總部基地的開工年——2003年命名為“總部經(jīng)濟(jì)元年”，許為平本人將自己用“總部經(jīng)濟(jì)”的概念武裝起來，活躍在京城的各種會(huì)議和論壇上，發(fā)表的演說都極為大膽，引得各路媒體的競相追捧，業(yè)內(nèi)談起許為平都將他比作總部經(jīng)濟(jì)的代言人。

　　就連總部經(jīng)濟(jì)概念的提出者，北京社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長、總部經(jīng)濟(jì)研究所中心主任趙弘對許為平的實(shí)踐精神極為佩服。但趙弘認(rèn)為，總部基地不等于總部經(jīng)濟(jì)，外界現(xiàn)在基本上都會(huì)將總部經(jīng)濟(jì)冠上總部基地的頭銜，這是許為平的成功，但絕不能表示是總部經(jīng)濟(jì)的成功。

　　北京目前已經(jīng)基本形成了總部經(jīng)濟(jì)的雛形，以中關(guān)村、CBD、亦莊和金融街為主形成了北京總部區(qū)，大量的跨國企業(yè)、國企、民企的入住成就了北京總部經(jīng)濟(jì)，而許為平的總部基地只是總部經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分和一個(gè)寫字樓項(xiàng)目。

　　“許為平太聰明了，總部經(jīng)濟(jì)這個(gè)新經(jīng)濟(jì)概念成了他推廣總部基地房地產(chǎn)項(xiàng)目的利器。他深知在北京的南城做項(xiàng)目很難沒，特別是寫字樓項(xiàng)目，他是找到了最好的武器才開始發(fā)起進(jìn)攻的。”業(yè)內(nèi)專家評價(jià)道。

　　北京市政府在2004年的《政府工作報(bào)告》中提到，廣泛吸引跨國公司、國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、大企業(yè)、大集團(tuán)來京建設(shè)總部和研發(fā)中心、營運(yùn)中心、采購中心，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。

　　借總部經(jīng)濟(jì)，許為平逐步受到政府部門的重視，免費(fèi)“布道”總部經(jīng)濟(jì)，為政府招商和區(qū)域發(fā)展鋪路讓總部基地深受北京市政府府和豐臺(tái)區(qū)政府的“寵愛”。北京市市長、書記，豐臺(tái)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)頻頻光臨指導(dǎo)，政府的支持和信任為總部基地帶了名氣、也帶了中國建設(shè)銀行10億的貸款。

　　在學(xué)術(shù)界，總部基地儼然成了研究總部經(jīng)濟(jì)的最好范例，南京大學(xué)和北京大學(xué)光華管理學(xué)院的MBA班直接把實(shí)踐課開到了總部基地。許為平經(jīng)常接見一些經(jīng)濟(jì)專家和學(xué)者和他們探討總部經(jīng)濟(jì)。

　　很多人都在將講，總部基地是在借總部經(jīng)濟(jì)的概念在賣房地產(chǎn)項(xiàng)目，許為平認(rèn)為總部基地是一種新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，絕非一個(gè)簡單的房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)許為平和他的總部基地賣力的宣傳也讓總部經(jīng)濟(jì)概念名聲大振。

　　在過去的一年里，總部基地7000萬狠狠地砸到了各種廣告上。而2004年的科博會(huì)上許為平不惜贊助了80萬元，只能為了科博會(huì)演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地。

　　記者了解到，總部基地的65公頃土地在3年前市值30萬到40萬/畝，是豐臺(tái)區(qū)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)廠房，當(dāng)時(shí)平谷、懷柔、昌平等地區(qū)建廠房都是零地價(jià)，而且作為工業(yè)用地，豐臺(tái)太城市化了，與北京上述區(qū)域比起來根本不具備任何優(yōu)勢。

　　經(jīng)許為平接手后，地價(jià)漲到了現(xiàn)在的120萬到150萬/畝，注入了總部經(jīng)濟(jì)的概念3年地價(jià)翻了3倍。

　　準(zhǔn)確定位恰逢時(shí)

　　“2004年6月19日和中國質(zhì)量認(rèn)證中心簽訂了合同，買下了總部基地二期的9棟獨(dú)樓，花了2個(gè)多億。這一天正好是總部基地開工一周年，當(dāng)時(shí)我來總部基地還不倒1個(gè)月，就簽了中國質(zhì)量認(rèn)證中心真是很幸運(yùn)。”謝廣東回憶起此次簽約露出了得意的笑容 。

　　6月初剛出任總部基地招商部總經(jīng)理的謝廣東就簽下了開盤以來最大的一單生意，他認(rèn)為總部基地的成績是定位準(zhǔn)確的結(jié)果。總部基地和傳統(tǒng)的出租寫字樓最大的區(qū)別是以獨(dú)樓的形式出現(xiàn)，只賣不租，但是其銷售模式和手段仍然沿用傳統(tǒng)寫字樓銷售的方式，包括坐銷、直銷、代理三種方式。

　　今年正值國家部委企業(yè)進(jìn)行改革,急于要搬出個(gè)部委的大樓，他們又不愿意租寫字樓，和一些外資企業(yè)和民營企業(yè)擠在一起。但是買地蓋樓基本不現(xiàn)實(shí)，正好總部基地的獨(dú)樓辦公形式吻合國家單位喜清靜的辦公需求。據(jù)了解，總部基地一期項(xiàng)目50%以上入住的都是國有企業(yè)，目前入住的包括中國物資儲(chǔ)運(yùn)集團(tuán)、中國華通(行情 論壇)信系統(tǒng)公司、長征火箭集團(tuán)等。

　　在北京企業(yè)辦公哪兒最合適？有人說CBD。奔馳好不好？但它不具備普遍性，CBD確實(shí)好，品質(zhì)好、人群素質(zhì)高。在CBD能有幾家企業(yè)能擁有自己的獨(dú)樓，只有像摩托羅拉、惠普這樣的大公司才能辦到。

　　“很多人都說大的寫字樓不好賣，主要是市場定位的問題，要根據(jù)自己的地理位置、投資環(huán)境來進(jìn)行項(xiàng)目投資。比如你是開川菜館的，看到別人投資海鮮很賺錢，一味跟風(fēng)，到頭來兩頭不靠，很容易投資失敗。我們在豐臺(tái)建高品質(zhì)低價(jià)位的項(xiàng)目，難保那些想擁有自己企業(yè)獨(dú)樓的占絕大多數(shù)的中小企業(yè)不動(dòng)心。”許為平認(rèn)為總部基地的成功能找準(zhǔn)了自己的投資位置。

　　CBD、中關(guān)村的寫字樓售價(jià)一般都在12000元/平米，均價(jià)在20000萬/平米左右，黃金地段的寫字樓售價(jià)達(dá)到了24000元/平米，而總部基地一期均價(jià)7100元/平米左右。地價(jià)勢必意味著地利潤，謝廣東稱目前總部基地基本處于保本經(jīng)營的狀態(tài)，他們更看重項(xiàng)目的后續(xù)性發(fā)展。

　　謝廣東認(rèn)為，低價(jià)銷售的原因是因?yàn)榭偛炕�地并非一個(gè)純房地產(chǎn)項(xiàng)目，賺取高額利潤不是唯一目的，而是想通過低價(jià)吸引更多的投資，把區(qū)域經(jīng)濟(jì)做起來。如果房價(jià)太高，企業(yè)都不來了，豈不得不償失。如果企業(yè)來了，至少人多了，項(xiàng)目中的商業(yè)和服務(wù)性行業(yè)也隨之發(fā)展起來。

　　記者了解到，來此投資的企業(yè)分為兩種，一是國有企業(yè)，國有企業(yè)通常喜歡單體獨(dú)棟，例如中國質(zhì)量認(rèn)證中心，在市中心辦公交通擁擠，辦公環(huán)境狹窄，急需改變辦公環(huán)境；二是外地企業(yè)，特別是有外貿(mào)業(yè)務(wù)的企業(yè)，例如河北邢臺(tái)的一家航天材料制造企業(yè)，產(chǎn)品出口到70多個(gè)國家，由于身處內(nèi)陸，辦理外貿(mào)手續(xù)及其不便，而且地理位置的局限也限制了企業(yè)的發(fā)展，招收人才成為一大問題，為此該企業(yè)將研發(fā)中心先一步搬到北京。

　　輻射效應(yīng)突顯

　　多年以來，在北京房地產(chǎn)界對北京的南城都有著所謂“敬畏”之心，很多開發(fā)商都不愿到南城，也就是北京的豐臺(tái)、大興等地區(qū)。南城自古以來是平民生活區(qū)，環(huán)境復(fù)雜，無論是居住還是辦公，南城絕不是首選。

　　就連投資45億的總部基地剛開始也不看好南城，許為平坦言，他開始在北京尋求發(fā)展時(shí)，看中了海淀四季青附近的地，由于地價(jià)太高和土地不完整等原因而放棄。

　　后來幾經(jīng)周折找到了位于北京西南四環(huán)的中關(guān)村科技園豐臺(tái)園，當(dāng)時(shí)的中關(guān)村科技園豐臺(tái)園已經(jīng)筋疲力盡，原計(jì)劃入住1800家企業(yè)，后來只來了80家，開發(fā)速度緩慢和宣傳滯后等人為因素使其難有建樹。

　　此時(shí)總部基地的介入時(shí)機(jī)剛好，以每畝30萬到40萬的超低價(jià)格取得中關(guān)村科技園豐臺(tái)園65公頃土地開發(fā)權(quán)。從去年6月開工建設(shè)至今，總部基地對周邊地區(qū)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　趙弘認(rèn)為，總部基地為周邊地區(qū)帶來了五種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)、勞動(dòng)就業(yè)效益和(行情 論壇)社會(huì)資本效應(yīng)。

　　稅收效應(yīng)：許為平預(yù)計(jì)，到2004年底，總部基地一期首先入住的80多家企業(yè)將實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)收入350億元，利稅17.5億元。

　　產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)：總部基地開發(fā)的一年時(shí)間里，也拉動(dòng)了周邊地區(qū)住宅 項(xiàng)目的發(fā)展。項(xiàng)目周邊的房價(jià)平均上漲了1000元/平米，總部基地北部的怡海花園開盤時(shí)只有4000元/平米左右，由于總部基地逐日成型，房價(jià)漲到了6000元/平米，目前已經(jīng)基本售完。在南城的西南四環(huán)，房價(jià)沖如此之高極為罕見。

　　謝廣東對記者說：“現(xiàn)在總部基地附近已經(jīng)很難買到住宅，很多入住企業(yè)的員工托我們?yōu)樗麄冑I房子，特別是一些外地企業(yè)的員工。”記者在總部基地附近發(fā)現(xiàn)，樓盤項(xiàng)目并不多，很難滿足總部基地內(nèi)企業(yè)居住的需求。

　　從產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上來講，總部基地里的互相之間可以做生意，例如依文服裝集團(tuán)，除了從事服裝研發(fā)，同時(shí)也進(jìn)行服裝加工，所有的企業(yè)都可能成為依文客戶。還有國家信息中心，可以向總部基地內(nèi)的企業(yè)出售他們的各種數(shù)據(jù)，可以形成一個(gè)良性的產(chǎn)業(yè)循環(huán)。

　　消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)：現(xiàn)在一期的大企業(yè)已經(jīng)開始入住，總部的聚集無疑能拉動(dòng)周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。高新技術(shù)企業(yè)帶來了高收入人群，也帶來高消費(fèi)，2004年10月，法國歐尚、樂華梅蘭在總部基地的大型超市對開始對外營業(yè)。

　　勞動(dòng)就業(yè)效益：單從項(xiàng)目管理來看，總部基地的500多棟樓需要多少保潔員、保安？物業(yè)公司需要多少管理人員？園林綠化需要多少工人？這些都會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。