政策與生活：北京城里人買農家院的生活調查

　　日前，國土資源部發出通知，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。農村村民將原有住房出賣、出租或贈予他人后，再申請宅基地的，一律不批準。為此，記者對北京周邊的農村宅基地展開了調查。

　　買院之地區調查

　　搶手地皮從京北變京東

　　以前城里有閑錢的人喜歡買北邊的地，因為北邊的空氣好，像昌平、南口等地的地價又便宜。如今隨著東邊的城市改造和開發，有錢人都愛買東邊的地。

　　市民劉先生是在郊區購地自建別墅者中較早的一位。2000年從單位病退后，他便在昌平花5萬元買了一個大院，又用4萬元把院里的平房改建成了兩層小樓。2001年，劉先生以23萬元的價格將小樓賣給了同樣來自城里的郭先生。自那以后，劉先生便開始動起了倒騰郊區宅基地的腦筋。

　　據了解，我國農村的宅基地一般包括居住生活用地，如住房、廚房、牲畜房、倉庫、農機房、廁所用地；四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服務設施用地，如水井、地窖、沼氣池用地等幾個部分。在我國農村大多數地方，宅基地就是一家一戶的農民居住生活的庭院用地。

　　據劉先生介紹：“以前城里有閑錢的人多在北邊買地，昌平、南口、小湯山等地有不少村子，那里有山有水，空氣也好，城里人花上六七萬就可以從村民手里買來一塊不小的地皮，自己再蓋上一院平房或是起一座小樓，總花費也就十幾萬。

　　“隨著不斷開發，北邊沒有合適的地了，可想在郊區置業的城里人越來越多，于是買地蓋房的人開始向東邊轉移。隨著朝陽區、通州區和機場路沿線農村改造和旅游開發，這些地方的地皮就成了搶手貨。”

　　在朝陽區黑莊戶鄉么鋪村，記者看到一棟棟小別墅整齊地排列著，非常漂亮。村民馬大爺講：“這片別墅叫東旭花園，是鄉政府為建設'百富村'開發宅基地建造的。建成后，每戶村民分得一棟別墅。隨著周邊房產項目的增多和交通的改善，逐漸有些城里人在此置業�，F在東旭花園有1000多棟別墅，大約一半是村民，一半是城里人。”

　　買院之人員調查

　　從演藝明星到退休老人

　　城里人和村里人的住宅分布在不同的區域，由于生活習慣的不同使城里人不愿與村里人為鄰，村里人同樣也不愿和城里人鄰居來往。

　　在么鋪村，城里人和村里人的房子明顯不同，一眼就能區分。村民居住的別墅小院里大多種植果蔬。村民還有在自家小院里晾衣服、曬被的習慣，門口時常會有一條大狗在溜達。而城里人的小院里通常有假山、水池和草地或是秋千，衣服和被子大多被晾在露臺上。

　　記者在調查中發現，目前到郊區購房者大體分為追求高檔型和講究實惠型兩大類。前一類主要是收入頗豐的社會名流、民營企業老板和外企高級經管人員等，他們選擇的目光瞄準于單體或聯體別墅；后一類主要是想改善居住環境的市民和與子女分戶居住的老年人，他們喜歡城郊結合部，尤其是五環路附近的多層住宅，這些地帶交通方便、環境優良、房價又比中心城區便宜許多。

　　由于習慣的不同，同住一個宅基地的城里人和村民，通常選擇各自扎堆居住。在東旭花園，村民都住在宅基地的北面和東面，西面和南面的房子則大多是城里人買下的。村民馬大爺坦言：“村里人很少和住在這里的城里人有來往。來東旭花園買別墅的城里人都有點兒錢，還有不少名人住在里面，有演員、歌星、運動員……牛氣得很。”

　　城里人李師傅則表示：“村里人不好交，他們不太愿意和我們打交道，可能是因為我們這些城里人不會長時間在這里住的緣故。還有這里的村民習慣把狗放養在小區里，狗的體型又都比較大，別說是小孩，就連我們這些大人也害怕�！�

　　在南口，記者也看見了同樣的情況。村民的院子里經常有體型健壯的大狗看門。而城里人只有周末和節假日才來這里住，所以基本沒有人養狗。

　　買院之租售調查

　　魚塘變別墅 村民變房東

　　記者從村民口中得到了不少房屋租售信息：建筑面積171平方米帶前后院的簡裝聯體別墅僅售36萬元，建筑面積380平方米帶300平方米院子的別墅月租才2000多元。

　　在黑莊戶鄉么鋪村政府大院內，記者找到一家房屋中介公司。據該公司的孫經理介紹，東旭花園還有一些別墅沒有售出，這些別墅是以前蓋的，一直沒賣出去。現在這里已經沒有土地了，也不允許村民自建別墅。

　　雖然鄉政府和村政府明令禁止村民買賣和出租農村居民宅基地住房，然而記者在采訪中還是從小區里到處張貼的小廣告和村民口中得到了不少房屋出售和出租的信息。

　　村民馬大爺告訴記者：“小區里有不少別墅正在出租出售，其中有不少是本村的村民�！痹隈R大爺的陪同下，記者以購房者的身份走訪了幾戶村民，村民說東旭花園里還有不少別墅正在建設中，建好就賣。他們還向記者推薦了一處建筑面積220平方米、還帶一個150平方米的院落，售價60萬元，還可以商量。

　　記者隨便走進了一棟村民居住的別墅，里面基本沒有什么家具，室內燈光也比較暗。主人告訴記者：“有能力的村民都蓋別墅出租出售了，我們村里有不少人是靠出租出售別墅生活，他們生活得很好。不久前，就有村民把原來承包的魚塘填了，建成了三棟別墅。把別墅租給公司，每月就能有幾千元的收入。像這樣四白落地的房子只能租給外地打工者，每月最多也就1000多元。小區里也建了一些五六層的單元樓，每平方米的售價僅為1000多元，有些村民就舉家搬進了單元樓，騰出來的別墅不是出租就是出售�！�

　　記者在東旭花園內一家房屋中介公司了解到，一棟建筑面積171平方米還帶前后院的簡裝聯體別墅僅售36萬元，建筑面積248平方米的別墅標價60萬元，建筑面積380平方米帶300平方米院子的別墅售價52萬元，月租金才2000多元……這些房子的主人基本都是當地村民。

　　記者在東旭花園內走了一圈，發現不少正在建設中的別墅。聽工人講，這些正在動工的別墅都是城里人買下的。

　　買院之生活調查

　　買房為買地 改建求個性

　　改建一棟別墅最多花上十幾萬，物業費每年2000元，水費每年300元……城里人的房子都特別追求個性。

　　重建：每平方米400元左右

　　“城里人看不上農村房，他們在農村買房的主要目的是買土地，然后再把地上的建筑拆掉重建�！痹诓稍L中，記者常聽到村里人這樣慨嘆。

　　據了解，在農村蓋房比較便宜，每平方米僅需400元左右，建一棟別墅最多花上十幾萬元。因此，對于把鄉村別墅當作度假勝地的城里人來說，房子的樣式更為重要。

　　費用：物業水費每年2300元

　　據在東旭花園買房的李師傅介紹：“這里物業費和水費是固定的，分別是每年2000元和300元。電費用電卡買，每年的花費不是很大，所以就在房子的樣式和裝修上多花些錢了，這樣住著比較舒服，也可以招待親戚朋友來玩�！�

　　供暖：壁爐燒柴或用電暖氣

　　在村民居住別墅的小院里，記者看到了一堆蜂窩煤。據主人介紹：“別墅不是集中供暖，各家都有自己的小鍋爐，蜂窩煤就是燒鍋爐用的。城里人一般不常來住，他們的別墅一般用燒木頭壁爐或電暖氣，我們常住是用不起這些的，我們只能燒煤�！�

　　改建：宮殿、城堡不斷加高

　　據村民介紹，城里人在這里蓋的房都挺有個性的。有的像城堡，有的紅墻碧瓦像宮殿，還有一棟別墅的屋頂完全用玻璃制成，但由于建造要求太高，村里的施工隊蓋到一半就干不下去了，結果一停就好幾年，到現在也沒蓋完。村里的別墅一般都是兩層的，有的城里人將二層的屋頂打掉，再往上加蓋三層甚至四層。(記者 王辰)

　　●調查背景

　　城里人不準下鄉建房

　　據新華社北京11月7日電 針對一些地方城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現象，國土資源部日前發出通知，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證；同時要求各地，進一步加強農村宅基地管理，正確引導農村村民住宅建設合理，節約使用土地，切實保護耕地。

　　國土資源部要求各地國土資源管理部門堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定，進一步嚴格宅基地申請條件。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省(區、市)規定的標準。不符合申請條件的不得批準宅基地。農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，一律不批準。

　　●專家觀點

　　農村置業糾紛受害者多是城里人

　　據了解，城里人在農村宅基地置業只能拿到村里或是鄉里的產權，也就是俗稱的小產權。退休工程師李師傅表示，當初買房時因為產權的問題猶豫了很長時間，最后衡量了一下價格，又聽村干部說以后有望變成大產權才決定買下來的。

　　不少村民表示，小產權比大產權好。因為大產權使用年限50年到70年，小產權是村產或是鄉產沒有使用年限，可以永久使用。

　　但是這種價格比較便宜、卻沒有產權的鄉村別墅，還是使一些比較看重產權的城里人望而卻步。調查中記者了解到，曾有不少城里人因為產權問題打消了在郊區購買農村房的念頭。

　　房地產業資深人士指出：小產權房是指國家不發產權證，由鄉鎮政府發證書的房屋。這種房產實際上沒有真正的產權，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。因此，小產權房就算可以轉讓，也是以沒有人反對為前提的，如果有人對小產權提出質疑，這種轉讓不具有任何法律效力。

　　張維律師表示，城里人在農村置業出現糾紛，處理起來比較麻煩。農村房屋買賣糾紛主要是因將宅基地作為標的物出售而發生爭議，一旦出現糾紛受害人很可能就是在農村買房的城里人。