物業管理條例能否成為業主維權的救命草

　　 本報記者 孟紹群

　　自然界里的野生動物用氣味或者體液劃出自己在山林間的權利邊界，而業主們花了大錢，卻只清楚自己的住房空間，搞不清小區的綠地、會所、車庫等的產權歸誰，也不清楚物業管理用房是否列入分攤……一系列模糊的物權界定，讓業主們根本不知道自己購買的是什么。

　　“物業管理條例諸多條文顯得過于空泛，實際操作性較差。”房地產界知名律師秦兵在這一條例出臺時就曾尖銳地指出過。實踐證明，也正是這些毛病，使得業主在維權時普遍感到物業管理條例幫不上他們的忙。

　　在這種情況下，10月底傳出的將于明年3月出臺的物權法，無疑給苦于找不到法律幫助的維權業主帶來了福音。

　　“有了物權法，業主維權中出現的所有問題就能解決了”，“物權法可以幫助業主實現完全的業主自我管理”，從這些話語中可以看出，廣大業主對物權法寄予了很大的希望。他們的愿望能實現嗎？物權法是業主維權的救命稻草嗎？11月9日，記者采訪了著名法學家、中國人民大學法學院楊立新教授。

　　建筑物區分所有權人享有對建筑物的完全管理權

　　楊立新教授說，我們今天所說的業主，不是一個法律的概念，只有建筑物區分所有權人這個概念，才是現代社會的城市主體居住建筑物所有人的概念。

　　物權法草案規定了建筑物區分所有權制度，就規定了建筑物區分所有權的基本問題。所謂業主的完全的自我管理，就是建筑物區分所有權中的管理權的內容。究竟建筑物區分所有權人對于自己所有的建筑物應當怎樣進行管理，物權法草案第68條至第79條做了完整的規定，建筑物區分所有權人依照該法的規定，享有對建筑物的完全的管理權，當然是自主管理。

　　物權法出臺后，物業管理中存在的問題基本會得到解決

　　“物業管理條例就是區分所有建筑物的管理辦法，但它是在建筑物區分所有權制度遲遲沒有建立的情況下，先行出臺的。但是，為應急需，也是必須的。”楊立新教授指出，物業管理條例存在較多的缺陷，不是一個完備的法規。“不過，當明年我國的物權法出臺之后，物業管理中存在的問題基本會得到解決。”立法通過之后，建筑物區分所有權的基本規則就有了根據，有了章程，盡管還會存在一些立法不足的問題，但是基本的規則有了，也就好辦了。

　　不能說物權法就能彌補物管條例可操作性差的缺陷

　　有人說，有了物權法，物業管理條例可操作性差的缺陷便可迎刃而解。“我看不能這樣說。”楊立新教授解釋說，物權法關于建筑物區分所有權的規定是較為原則的規定，它需要法規的補充，而不是它補充了物業管理條例的缺陷。物權法通過之后，還需要制定必要的建筑物區分所有權管理的細則，制定相關的司法解釋，使之更具操作性。

　　物權法不是仙丹，還需政府的監督和監管

　　“正像諺語講的那樣‘徒法難以自行’，僅僅有好的法律規定，還不能解決所有的問題，必須有嚴格執法的司法保障的嚴格的法律監督和監管。”楊教授認為，除了物權法之外，首要的是政府的監督和監管。政府有關部門對區分所有建筑物的監管，涉及到人的權利和安全，必須嚴格監督和監管，發現有違反物權法規定建筑物區分所有權的行為，必須依法糾正，予以處置。

　　其次，對于實施建筑物區分所有權法律制度中的糾紛，訴訟到法院，法院依法辦案，嚴格執法，這樣就能形成違法者無路可逃的氛圍，物權法的規定自然也就貫徹始終了。

　　清理所有涉及到建筑物區分所有權的法律法規

　　物權法通過立法之后，對于所有涉及到建筑物區分所有權的國家立法、行政法規、部門規章、地方立法、地方規章，都必須進行清理，凡是違背物權法關于建筑物區分所有權的規定的，都必須廢除。按照物權法的規定，制定新的立法、法規、規章、辦法。凡是違反物權法建筑物區分所有權規定的這些立法、法規、規章、辦法，都是無效的，不能再繼續實施。

　　用區分所有建筑物管理條例取代物業管理條例

　　至于物權法與物業管理條例如何協調的問題，楊教授認為有兩個辦法：

　　第一是物權法通過立法之后，修改現行的物業管理條例，將其僅僅規定為對物業管理進行規范的法規；另行制定《區分所有建筑物管理條例》；

　　第二是物權法通過之后，廢除物業管理條例，制定區分所有建筑物管理條例，重點規定建筑物區分所有權人對區分所有建筑物的管理權，將物業管理作為其中一個問題進行規定，是區分所有人行使自己的管理權的一個問題來規定。

　　“我傾向于后一種辦法。”楊教授說。

　　需要可操作性強的法律

　　孟紹群 陳曉英

　　業委會選舉程序不清、備案難、物業收費不透明、擔心公共維修基金被挪用、業主拿不到小區公用部位的收益……物業管理條例實施一年來發生的諸多問題，聽起來并不陌生。這些在物業管理條例實施之前就已經顯現的問題，不但依然存在，而且更加尖銳了。我們不禁要問：為什么有了法卻與沒有法時出現的問題一個樣？物業管理條例怎么就幫不上業主的忙呢？

　　筆者認為，一個重要的原因就是物業管理條例的可操作性不強。任何一項權利只有在同時具備了行使這一權利的方式和權利受到侵害時應當獲得的救濟時，才稱得上是一項實實在在的權利。物業管理條例雖然規定了業主在物業管理活動中享有的10項權利，但具體如何行使并不明確，這等于給業主開了張空頭支票。

　　縱觀整個物業管理條例，國家提倡業主如何如何，類似的“提倡”式條款不止一次出現。本來立法的就是靠國家的強制力來規范權利義務關系，只“提倡”而不做硬性規定，并且對違反法律所要求的行為也缺少必要的罰則，必然造成操作過程出現諸多的麻煩和尷尬。

　　長期以來，我國立法的指導觀念就是“宜粗不宜細”，立法時追求一種比較“原則”的做法。然而法律就是用來解決現實糾紛的，生活中當然更多是一些雞毛蒜皮的事，法律過于粗線條容易導致理解和執行上的爭執沖突，以及無所適從，這怎么能真正解決糾紛呢？

　　實踐中的常態做法是由國務院、最高人民法院、省一級人大及其常委會等制定實施辦法、實施細則與司法解釋等。而這些實施細則、司法解釋在具體、明確了法律條文的同時，也在某種意義上“架空”了相應的法律。況且，它們往往在法律出臺后相當長的一段時間才能出臺。而國家的法律生效后就必須執行，可是可操作性差又讓人難以執行得好。如此，就出現了問題：物業管理條例出臺一年多了，多數地方相關的實施細則至今還沒有出臺。那么，在這段時間里比較原則的物業條例在具體實施中問題頻繁出現，法律順利實施遭遇挑戰。立法本意難以得到良好實現，其實施效果也就可想而知了。

　　宜粗不宜細造成法律的可操作性差，并不是物業管理條例所特有的，同樣的問題也出在道路交通安全法上，出現在婚姻登記條例上，出現在行政復議條例以及不少立法上。

　　提出問題是為了有針對性地解決問題。廣大業主需要一部操作性強的物業管理方面的法律，但這不是一下子就能實現的。物業管理條例的完善是需要時間來打磨的，也許我們現在少些抱怨，多為完善、細化條例做些扎實工作，會更實際些。