深圳房價(jià)上漲加快引關(guān)注

　　深圳房價(jià)上漲加快引關(guān)注———當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場價(jià)格運(yùn)行分析(上)

　　近幾年內(nèi)地城市的地產(chǎn)熱中，深圳市房地產(chǎn)市場一直不溫不火，但到了今年，深圳市場卻出現(xiàn)了價(jià)格上漲提速、新開樓盤供不應(yīng)求的局面，除了土地供應(yīng)等客觀因素的影響，人為炒作也是一個(gè)原因。專家如何看待這些現(xiàn)象？市場會(huì)有什么變化？———編者

　　今年以來，我市房地產(chǎn)市場明顯火爆，房價(jià)不斷攀升。從樓盤推出情況看，部分新開樓盤認(rèn)籌階段即形成排隊(duì)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上。深圳樓市是否存在泡沫現(xiàn)象？深圳房地產(chǎn)市場是否存在供應(yīng)緊缺？就上述熱點(diǎn)問題，記者采訪了深圳房地產(chǎn)研究所王鋒博士。

　　房價(jià)上漲速度有加快趨勢

　　市國土局公布的數(shù)字顯示，今年1-9月，深圳住宅平均交易價(jià)格為5897元／平方米，與去年同期的5589元／平方米相比，上漲5.5％。在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的同時(shí)，上漲速度有明顯加快的趨勢。去年，我市住宅銷售均價(jià)為5680元／平方米，比2002年上漲了2.55％；今年上半年，我市住宅銷售均價(jià)為5830元／平方米，比去年同期上升3.6％。

　　從以上數(shù)據(jù)看，全市住宅總體價(jià)格上漲不大，但從各區(qū)域住宅價(jià)格來看，近年來深圳各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格整體呈上升趨勢，特別是特區(qū)內(nèi)由于需求旺盛，而土地資源消耗殆盡，住宅價(jià)格基本呈較大幅度上漲，尤其是羅湖、福田兩區(qū)住宅價(jià)格上漲較大。從2002年到今年上半年，羅湖區(qū)的住宅均價(jià)由6672元／平方米上漲到7951元／平方米，上漲約20％；福田區(qū)住宅均價(jià)從7709元／平方米上漲到8223元／平方米，上漲約7％，寶安龍崗也基本上漲7％。南山由于近年來開發(fā)項(xiàng)目較多、盤源充足，上漲幅度較小僅為2％左右。

　　王鋒分析指出，在每年商品房銷售保持10％-20％左右的較高增幅前提下，在三年房地產(chǎn)用地緊縮尤其是存量房地產(chǎn)用地消化已基本完成的情況下，我市未來房地產(chǎn)用地供應(yīng)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃切實(shí)需要結(jié)合未來市場需求趨勢進(jìn)行政策調(diào)整，在存量土地隨機(jī)入市造成市場過熱隱患基本消除的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)，解決市場日益明顯的供求矛盾，并使三年房地產(chǎn)市場調(diào)控取得成效進(jìn)一步得到鞏固和加強(qiáng)。

　　他認(rèn)為，加息一方面會(huì)增加炒家的成本，另一方面未來再次提高銀行利率會(huì)增加普通購房者的借款成本，從而抑制需求而最終使房價(jià)趨于平穩(wěn)。

　　中高檔房拉高房價(jià)

　　房價(jià)上漲，市場各方如何看？搜房網(wǎng)在深圳一些新開盤小區(qū)的網(wǎng)上論壇做的一項(xiàng)小型調(diào)查顯示，多數(shù)受訪者認(rèn)為目前深圳的房價(jià)過高，這與深圳房地產(chǎn)研究所在秋交會(huì)上做的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果相同：調(diào)查中有73％的受訪者認(rèn)為目前房價(jià)過高。

　　王鋒認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中低收入者消費(fèi)的大眾市場，但中高檔商品住宅需求有明顯上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，萬元一平方米住宅的銷售面積去年僅占6％，到今年三季度已上升至10％。由于中高檔商品房需求旺盛，導(dǎo)致特區(qū)內(nèi)今年商品房供應(yīng)增加，開盤數(shù)量大。10月份我市秋交會(huì)參展樓盤情況表明：特區(qū)內(nèi)僅福田、南山的樓盤各占全部參展樓盤的35％和30％，而特區(qū)外兩區(qū)僅占20％，進(jìn)一步證明了中高檔商品房需求上升的趨勢。

　　未來新建房供應(yīng)跟不上需求

　　王鋒認(rèn)為，目前我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持著整體供求平衡、結(jié)構(gòu)合理的局面，但是商品房新增需求持續(xù)旺盛，新建商品房總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況應(yīng)該引起有關(guān)部門的高度重視。

　　市國土局研究表明，若保證房地產(chǎn)市場供求均衡和房價(jià)平穩(wěn)，保證現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者能夠充分選房的買方市場局面，供求平衡的合理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為“供略大于求且供求關(guān)系保持在1.3∶1-1.5∶1的比例區(qū)間”，而目前該比例已向下突破了上述區(qū)間。

　　從目前住宅新增供給和需求、新建商品住宅供求關(guān)系看，供應(yīng)量達(dá)到602.23萬平方米，需求量達(dá)到524.28萬平方米，兩者比例為1.1∶1。這種情況持續(xù)下去，消費(fèi)者在買房時(shí)的選擇余地必然越來越少，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　去年以來，商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積總體小于實(shí)際銷售面積，市場供應(yīng)少于需求151.55萬平方米，這在一定程度是解決了2002年以前批準(zhǔn)預(yù)售過量的問題，同時(shí)還使商品房空置面積減少。在這種情況下，前幾年商品房供應(yīng)過大的問題得到有效解決，但供應(yīng)減少過快使目前商品房總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　上半年我市二手房交易的活躍解決了部分需求，但對于占大多數(shù)以購買新房改變以前較差居住質(zhì)量的二次及二次以上置業(yè)者而言，其主要消費(fèi)品種還是新建商品房；加之特區(qū)外商品價(jià)格低于特區(qū)內(nèi)近一半，特區(qū)外絕大多數(shù)消費(fèi)者還是以新房消費(fèi)為主。(西緒)

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　　局部炒作無礙大局

　　從今年1-9月實(shí)際銷售情況看，深圳樓市出現(xiàn)了類似“需求過旺”的現(xiàn)象。幾乎沒有不熱銷的項(xiàng)目，似乎今年樓市只有買不到的樓盤，而沒有賣不出的樓盤。尤其是特區(qū)內(nèi)外的熱點(diǎn)片區(qū)，如特區(qū)內(nèi)的華僑城、紅樹灣、香蜜湖，特區(qū)外的龍華、橫崗、龍崗中心城等，多數(shù)新開的樓盤認(rèn)籌階段即形成排隊(duì)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上。

　　在這種情況下，熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤房價(jià)也隨風(fēng)勁漲。特區(qū)外個(gè)別片區(qū)，比去年底上漲600-700元，漲幅高達(dá)20％；特區(qū)內(nèi)華僑城、香蜜湖的相當(dāng)一部分大戶型樓盤價(jià)格開盤定價(jià)就到萬元以上，個(gè)別樓盤邊售邊漲，一兩個(gè)月就漲了600元左右。

　　從有關(guān)樓盤情況的調(diào)查看，盡管自用或投資出租占了多數(shù)，但仍有相當(dāng)一部分認(rèn)籌是出于炒房目的。個(gè)別認(rèn)籌者“一盤多認(rèn)”、“多盤多認(rèn)”，還有相當(dāng)一部分樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商也參與了樓盤炒作，部分樓盤排隊(duì)、熱銷情況與開發(fā)商、中介商的推介、宣傳、暗昧有一定關(guān)系。

　　深圳市房地產(chǎn)研究所王鋒認(rèn)為，今年以來我市部分熱點(diǎn)片區(qū)房價(jià)的較快上漲，與房地產(chǎn)市場炒作有一定關(guān)系，只不過這種炒作不是一種普遍現(xiàn)象，而且也沒有對市場產(chǎn)生大的影響，未對房價(jià)形成威脅。同時(shí)他提醒廣大購房者理性分析市場、理性看待房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)價(jià)格有漲有跌，不可能一直上漲。(西緒)