開(kāi)發(fā)商為何坐等政策松動(dòng)

　　《瞭望東方周刊》記者徐壽松、周國(guó)洪報(bào)道

　　“如果真的退耕了，政策一松動(dòng)，別人沒(méi)退的項(xiàng)目可以重新報(bào)批上馬，那我怎么辦”

　　10月金秋，廣袤的農(nóng)村一片收獲的繁忙。然而，緊盯農(nóng)地的各方博弈者，在意的卻并不是農(nóng)地上的收成──他們?cè)陟o靜等待著土地審批松動(dòng)的一刻。

　　早在4月28日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)由總理溫家寶主持的常務(wù)會(huì)議，研究部署土地市場(chǎng)治理整頓和嚴(yán)格土地管理工作。國(guó)務(wù)院辦公廳于29日下發(fā)的緊急通知，落下地根緊縮的閘口。

　　如今，歷時(shí)半年的“暫停審批”到期，農(nóng)地博弈者們無(wú)不躍躍欲試。

　　“上邊嚴(yán)查,下邊觀望，土地復(fù)耕做模樣”,《瞭望東方周刊》記者赴基層采訪，多次從老百姓嘴里聽(tīng)到這樣的一句順口溜。

　　“連市里、中央都敢騙”

　　不久前，《瞭望東方周刊》在東南沿海某工業(yè)園區(qū)違規(guī)未征先占農(nóng)田處采訪時(shí)看到，這里已被撒上了毛豆苗。“那是檢查組來(lái)后，鎮(zhèn)里連夜在地里撒種的。”一位失地農(nóng)民告訴記者。

　　另一位農(nóng)民說(shuō),“這些撂荒地3年前都是上好的水田，畝產(chǎn)水稻千斤以上，農(nóng)民根本舍不得拿良田種毛豆”，“毛豆一直到秋天都能長(zhǎng)苗，鎮(zhèn)里村里就種上毛豆來(lái)當(dāng)‘遮荒布’，很容易應(yīng)付上面檢查。我說(shuō)他們膽子也太大了，連市里、中央都敢騙！”

　　某高爾夫球場(chǎng)違規(guī)占地?cái)?shù)百公頃，國(guó)務(wù)院土地清理整頓聯(lián)合調(diào)查組勒令其停建，要求必須退耕。但一個(gè)多月后，記者現(xiàn)場(chǎng)踏訪時(shí)看到，所謂“退耕”，只是在球場(chǎng)正門邊搭起了一排蔬菜大棚，而不少大棚里面什么也沒(méi)有種。

　　記者看到，球場(chǎng)草地上的水龍頭還在噴水澆灌，草皮上一些工人在剪除雜草。“除了暫停施工、不接待會(huì)員，與以前沒(méi)啥區(qū)別。”一位球場(chǎng)員工私下說(shuō)。

　　一位基層政府干部說(shuō)：“等10月份政策一解凍，該報(bào)批的地還是要批，該上馬的還是要上馬。”

　　園區(qū)撤并：換個(gè)名號(hào)坐等“解凍”

　　在南京市郊的金江公路兩側(cè)，《瞭望東方周刊》見(jiàn)到成片的農(nóng)田依舊在撂荒。在政府公開(kāi)的信息中，江寧區(qū)湖熟工業(yè)園一個(gè)多月前已被撤銷，但這家工業(yè)園仍向前往的記者推銷園區(qū)投資環(huán)境如何優(yōu)惠。

　　湖熟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)總公司總經(jīng)理郭某對(duì)記者說(shuō)，工業(yè)園“二期不會(huì)遇到問(wèn)題，整頓只是時(shí)間概念”。

　　郭遞給記者的一份湖熟鎮(zhèn)工業(yè)投資指南寫明：工業(yè)園區(qū)規(guī)劃4.4平方公里，進(jìn)區(qū)企業(yè)“使用土地可采取無(wú)償使用、出讓、租賃、以租代售等多種靈活方式；土地出讓使用手續(xù)辦理后，預(yù)付30%款項(xiàng)即可開(kāi)工，余款分期支付”。

　　他說(shuō)，現(xiàn)在取消的只是園區(qū)名稱，“從大的方面講，這個(gè)園區(qū)是取消了，但整個(gè)政策、管理實(shí)際上還是和原來(lái)一樣，園區(qū)只是政府給的一個(gè)名號(hào)而已”。

　　南京郊區(qū)的一位工業(yè)園負(fù)責(zé)人說(shuō):“可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)區(qū)真正撤并,南京沒(méi)有幾家在操作。”因?yàn)椤霸S多項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施已建到一定的規(guī)模,有的已經(jīng)建好,農(nóng)田灌溉系統(tǒng)早已被破壞,地里鋼筋水泥樁矗立,沒(méi)法復(fù)耕。”

　　“如果真的退耕了，政策一松動(dòng)，別人沒(méi)退的項(xiàng)目可以重新報(bào)批上馬，那我怎么辦？”

　　農(nóng)民不愿意復(fù)耕種田

　　違規(guī)圈地大多沒(méi)有真正退耕、各地基層等待觀望的一個(gè)重要原因是:農(nóng)民并不希望真正復(fù)耕土地，而更愿意地方政府按照國(guó)家規(guī)定征用土地，及時(shí)給足補(bǔ)償。農(nóng)民不愿退耕的原因是：

　　首先，種田收益比不上打工。南京市雄州鎮(zhèn)山西村村民楊義方算了一筆賬:他家原有約7畝多田，每畝每年的支出在570元以上,種糧的話，每畝凈收益不到400元。他說(shuō):“打工平均一年能有6000元進(jìn)賬。”

　　其次，一旦復(fù)耕，農(nóng)民擔(dān)心政府不僅要收回已發(fā)放的部分占地補(bǔ)償，而且以后也不能獲得每畝田每年幾百元的補(bǔ)貼。一位鎮(zhèn)干部告訴《瞭望東方周刊》：“盡管征地中利益犧牲最多的是農(nóng)民，但在農(nóng)業(yè)收益低下的現(xiàn)階段，征地補(bǔ)償對(duì)農(nóng)民還是有些誘惑的。”

　　再次,土地被政府圈占、推平之后，水利系統(tǒng)、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施已被破壞，各地農(nóng)民普遍反映，“不花大價(jià)錢修復(fù)，根本談不上復(fù)耕”。

　　最后，農(nóng)民想從土地上解放出來(lái)，走出農(nóng)村，過(guò)城里人生活。上萬(wàn)元的征地補(bǔ)償對(duì)于年收入只有幾千元的農(nóng)民來(lái)說(shuō)已不是小數(shù)目，使得他們很難顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)。此外，一些地方在圈地時(shí)還向農(nóng)民許諾，進(jìn)駐企業(yè)會(huì)優(yōu)先招聘被征地農(nóng)民。常州市魏村鎮(zhèn)春江村村民徐龍興說(shuō)：“能進(jìn)廠上班當(dāng)然是好事，收入肯定比種地高。”

　　政府和企業(yè)盯緊“收益”

　　地方投資項(xiàng)目是推動(dòng)本輪投資過(guò)熱和信貸高速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ�而地方政府的主要行為都是圍繞土地而展開(kāi)的。可以說(shuō)，是政府經(jīng)營(yíng)土地放大了投資，政府和企業(yè)對(duì)土地增值的處置加速了經(jīng)濟(jì)膨脹。

　　記者在蘇南某市了解到，企業(yè)獲得一畝地的成本約9萬(wàn)余元，其中4.6萬(wàn)元是付給國(guó)家的出讓金，另外4.5萬(wàn)元本應(yīng)一次性支付給農(nóng)民。而在慣常操作中，企業(yè)只將給政府的錢一次付清;對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償則與農(nóng)民約定，按“存本結(jié)息”法分10多年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間支付。

　　具體做法是：每年給農(nóng)民1000元“本金”，并加上高出同期銀行利率的利息。表面上看農(nóng)民沒(méi)有吃虧，但對(duì)企業(yè)而言，從銀行的一次貸款，卻可以作為流動(dòng)資金發(fā)揮兩倍效用：本來(lái)只夠買1畝地的錢，這樣就可以買2畝了。企業(yè)投入土地的成本就被放大了1倍，致使超規(guī)模圈地成風(fēng)

　　政府方面，本該一次性付給農(nóng)民2.5萬(wàn)元／畝勞力安置等費(fèi)用，實(shí)際操作中也用“存本計(jì)息”的方式來(lái)分期支付。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，土地出讓金以及透支農(nóng)民利益的“成本積息”法，使得地方政府有錢大搞建設(shè)。

　　正是在政府和企業(yè)兩方操作下，土地征用加速了經(jīng)濟(jì)膨脹，本該交到農(nóng)民手里可能進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的錢結(jié)果全都進(jìn)入了投資領(lǐng)域。而一旦政府經(jīng)營(yíng)土地失敗，損失慘重的還是農(nóng)民。

　　江蘇省社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)徐元明的調(diào)查報(bào)告表明，僅2002年江蘇省共計(jì)供應(yīng)土地15938.27公頃，獲得土地總收入455.39億元。

　　亟須加快土地改革

　　不少專家認(rèn)為，土地管理的治本之策是切實(shí)落實(shí)農(nóng)民對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)，至少也是完整的處置權(quán)，輔以體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策指引的土地政策，并動(dòng)用稅收杠桿來(lái)調(diào)節(jié)土地配置。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所范建軍指出，本輪經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的根源在中國(guó)特殊的土地使用制度。目前中國(guó)的土地交易在二級(jí)市場(chǎng)上已基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，但在一級(jí)市場(chǎng)上，基本上還是靠行政命令來(lái)運(yùn)作。由于地方政府可以依靠行政權(quán)力任意征地，所以，土地成為各級(jí)政府搞“政績(jī)工程”最有效資源。

　　常州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)徐建偉認(rèn)為，既然國(guó)家土地進(jìn)入了二級(jí)市場(chǎng)，集體土地也應(yīng)該進(jìn)入市場(chǎng)，而現(xiàn)在的征地是掠奪式的，是對(duì)集體利益的剝奪。農(nóng)村土地歸集體所有，事實(shí)上這個(gè)集體是虛化的，村鄉(xiāng)干部很難從集體利益的角度來(lái)為農(nóng)民爭(zhēng)利。

　　“要讓集體成為土地出讓市場(chǎng)的主體，就必須明確農(nóng)民對(duì)土地的真實(shí)產(chǎn)權(quán)──至少也是完整的處置權(quán)。這樣，地方政府就不可能再圈地生財(cái)。”他說(shuō)。

　　海通證券研究員韓偉華建議，凡與土地有關(guān)的一切稅收都應(yīng)劃歸國(guó)稅，納入中央預(yù)算，從而掐斷地方政府在土地上的利益，減少其利益驅(qū)動(dòng)。“這樣，地方政府對(duì)搞開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城、商貿(mào)城的沖動(dòng)就會(huì)消失。”